Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [M] [K] [C]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Laurent ABSIL

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/08331 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZGC

N° MINUTE : 8/2025

JUGEMENT rendu le mardi 03 juin 2025

DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC001

DÉFENDEUR Monsieur [M] [K] [C], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 avril 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 03 juin 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/08331 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZGC

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal en date du 26 avril 2022, EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [M] [K] [C] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 496,27 euros, incluant les provisions sur charges.

Des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023, EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier à Monsieur [M] [K] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 865,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 10 juillet 2023 EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [M] [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de : - prononcer la résiliation judiciaire du bail ; - ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [K] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; - autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; - condamner Monsieur [M] [K] [C] au paiement des sommes suivantes : la somme de 1 142,55 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023,la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 4] le 9 juillet 2024.

À l'audience du 2 avril 2025, EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, précise que le contrat de bail a été égaré. Il actualise la dette locative à la hausse, la créance s’élevant à la somme de 3 391,49 euros arrêtée au 2 avril 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Il précise que le locataire a repris le paiement du loyer pour les trois derniers mois. Il s’en est rapporté au tribunal quant à l’octroi de délais de paiement.

EPIC [Localité 4] HABITAT OPH soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [M] [K] [C], bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter sans motif légitime, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 9 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de EPIC [Localité 4] HABITAT OPH aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 4 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 2 avril 2025 que EPIC [Localité 4] HABITAT OPH rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [M] [K] [C], absent à la procédure, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le quantum de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [K] [C] à payer à EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 3 391,48 euros, au titre des sommes dues au 2 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2023 sur la somme de 2 865,08 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 3 391,48 euros selon décompte au 2 avril 2025.

Décision du 03 juin 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/08331 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZGC

L'examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, avec une reprise totale des loyers depuis novembre 2024, mais insuffisants à rembourser la dette.

L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, il apparait que le locataire a opéré la reprise du paiement des échéances courantes du loyer. Par ailleurs, le bailleur s’en rapporte au tribunal quant à l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, il convient d’accorder un délai au locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où il ne respecte pas ce délai.

À défaut de règlement d'une des échéances, l’expulsion de Monsieur [M] [K] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [K] [C] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [M] [K] [C] à payer à EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de EPIC [Localité 4] HABITAT OPH aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] [C] à payer à EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 3 391,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 2 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 4 juillet 2023 sur la somme de 2 865,08 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

AUTORISE Monsieur [M] [K] [C] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 140 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance : l'échelonnement sera caduc,la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, le bail verbal du 26 avril 2022 concernant les locaux situés [Adresse 2], sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [M] [K] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] [C] à payer à EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] [C] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 juillet 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection.