Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 23/07724 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MGOB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 23/07724 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MGOB

Minute n°

☐ Copie exec. à : Maître Floriane ROMERA Maître Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 28 mai 2025

Le Greffier

Maître Floriane ROMERA Maître Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 MAI 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, (anciennement CUS HABITAT) Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 5] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 5]

représentée par Maître Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [B] Madame [H] [B] [G] demeurant ensemble [Adresse 1] [Localité 5]

représentés par Maître Floriane ROMERA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 119

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS : A l'audience publique du 18 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2025.

JUGEMENT Contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé du 20 juillet 2020, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 5] OPHEA (OPHEA) a consenti à Madame [H] [G] épouse [B] et à Monsieur [R] [B] un bail d’habitation sur un appartement (3 pièces, étage 2, porte 006) situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour un loyer mensuel, provision sur charges comprise, de 380,80€ (316,16 € hors charges).

Se plaignant de problèmes récurents non réglés d’humidité et de moisissures dans leur logement ainsi que de l’impossibilité d’utiliser leur cave, les époux [B] ont donné congé de leur bail le 15 septembre 2022, congé qui a été accepté par OPHEA avec effet au 21 octobre 2022. Un état des lieux contradictoire de sortie a été réalisé le 24 octobre 2022.

Se prévalant d’un arriéré locatif, OPHEA a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir une injonction de payer; il a été fait droit à sa demande et une ordonnance a été rendue le 13 juillet 2023, enjoignant à Madame [H] [G] épouse [B] et à Monsieur [R] [B] de payer solidairement à OPHEA la somme de 569,41 € en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2023 et 5,36 € au titre des frais accessoires (accusé de réception).

L’ordonnance a été signifiée le 7 septembre 2023 et les époux [B] ont formé opposition à ladite ordonnance le 25 septembre 2023.

A l’audience du 18 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les prétentions et demandes de ses conclusions du 17 mars 2025 et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- la condamnation solidaire de Madame [H] [G] épouse [B] et Monsieur [R] [B] à lui payer la somme de 574,77 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2023 sur la somme de 569,41 € et à compter de l’ordonnance d’injonction de payer du 13 juillet 2023 pour le surplus ; - la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ; - le débouté de toutes les demandes formées par les époux [B] dont les demandes reconventionnelles ; - la condamnation in solidum de Madame [H] [G] épouse [B] et de Monsieur [R] [B] aux dépens, y compris ceux relatifs à la procédure d’injonction de payer, ainsi qu’à lui payer 2.368,76 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, OPHEA fait valoir que :

* conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1728 du Code Civil et de l’article 4 a) du contrat de bail, les époux [B] sont tenus au règlement du loyer et des charges jusqu’au jour de leur départ ; que le dépôt de garantie a été retiré des sommes dues mais qu’il reste encore un solde du mois de septembre, le loyer du mois d’octobre ainsi qu’un rappel de charges selon décompte de décembre 2022 ;

* le trouble de jouissance qui est invoqué pour s’opposer au règlement des sommes dues n’est pas démontré ; que l’état des lieux d’entrée démontre que l’état des murs était bon lors de la prise de possession des lieux; qu’il est en outre reconnu qu’il a fait systématiquement intervenir ses agents dès qu’il a été sollicité; qu’ils ne démontrent pas la persistance de la présence de moisissures au sein de leur logement après leur intervention ; que si des problèmes d’humidité avaient persisté, ceux-ci résulteraient indubitablement des conditions de jouissance des lieux par les époux [B] ; que le rapport qu’il produit pour démontrer l’absence d’humidité et de moisissures a été réalisé par un organisme extérieur et indépendant ; qu’un geste commercial a déjà été effectué en prenant en charge les travaux de peinture lesquels sont habituellement financés par les locataires ; * la somme querellée de 70,31 € figurant sur la ligne datée du 31 juillet 2022 correspond à une régularisation de charges sur la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ; * il n’a pas été négligeant et est systématiquement intervenu dès qu’un désordre lui a été signalé ; que les problèmes d’humidité dont se prévalent les anciens locataires étaient inexistants lors de leur prise en possession des lieux ; qu’il sont à l’origine de leur préjudice ; que la demande de dommages et intérêts au titre de l’absence de jouissance paisible des lieux ne peut aboutir ; * l’expert d’assurance écarte toute forme de responsabilité à son encontre en ce qui concerne le fait que les époux [B] n’aient pas pu jouir de leur cave ; qu’ils n’ont pas invoqué ce problème lorsqu’ils ont formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer ; * les époux [B] sont à l’origine de leur préjudice; qu’il n’y a eu aucun manquement à son obligation de loyauté; qu’il n’est pas responsable du fait qu’ils aient dû démonter leur armoire ni qu’ils aient inhalé des odeurs de peinture.

Madame [H] [G] épouse [B] et Monsieur [R] [B], régulièrement représentés par leur avocate, reprennent les prétentions et moyens de leurs conclusions du 28 novembre 2024 et demandent au Juge des Contentieux de la Protection de : - débouter OPHEA de l’intégralité de ses demandes ; - condamner OPHEA à leur verser : # la somme de 2.134,08 € au titre de leur préjudice de jouissance ; # la somme de 240 € en raison du défaut de délivrance de l’intégralité de la chose louée ; # la somme de 280 € au titre de leur préjudice matériel ; - condamner OPHEA à verser à Madame [H] [G] épouse [B] la somme de 1.500 € au titre de son préjudice moral ; - condamner OPHEA à verser à Monsieur [R] [B] la somme de 1.500 € au titre de son préjudice moral ; - condamner OPHEA aux dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ils font valoir que :

* dès leur entrée dans les lieux ils ont remarqué la présence de légères traces au niveau de la cuisine mais il leur a été assuré qu’il ne s’agissait que d’un mauvais coup de peinture, celle-ci venant d’être repeinte ; qu’OPHEA n’a pas été réactive ; qu’il a fallu attendre huit mois avant une mise en peinture, laquelle s’est avérée insuffisante et qu’il ne consistait pas en un traitement de fond du problème qui est réapparu ; qu’ils sont en droit d’opposer l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du Code Civil, le bailleur ayant manqué à obligation de délivrer la chose en bon état de réparations ;

qu’OPHEA n’a jamais entrepris des travaux de fond ; que le rapport d’expertise amiable dont se prévaut le bailleur social ne peut être pris en considération à défaut d’éléments le corroborant ; que le manquement est suffisamment grave au regard de l’état d’insalubrité du logement et du manque de diligence du bailleur ; qu’ils sont en droit de s’opposer au paiement des sommes réclamées ; que l’origine de la somme de 70,31 € mise en compte n’est pas justifiée ; * ils sont en droit de solliciter une indemnité pour défaut de jouissance paisible, le bailleur ayant omis de respecter ses obligations telles que prévues par les articles 1720 et 1721 du Code Civil ainsi que de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; que les tâches et moisissures sont aparues dès leur entrée dans les lieux et que l’état de l’appartement s’est rapidement dégradé ; que pendant près de deux ans ils ont vécu dans ce logement présentant de la moisissure et des taches d’humidité notamment dans la cuisine et dans la chambre de leur enfant; qu’ils n’ont cessé d’alerter le propriétaire et lui demander de mener des investigations plus complètes pour déterminer l’origine des désordres ; que la présence de moisissures comporte des risques pour la santé ; que leur enfant est désormais atteint d’asthme ; que les désordres ne peuvent pas être dus à une mauvaise utilisation des lieux ; que le préjudice doit être évalué à hauteur de 25% de leur moyen mensuel hors charges sur la période de juillet 2020 à octobre 2022 ; * leur bail prévoit également une cave ; que pendant les 8 premiers mois du contrat, ils n’ont pu jouir de cette cave pour des raisons imputables à leur bailleur ; qu’ils n’ont pas pu jouir de la chose donnée à bail dans son intégralité et qu’il convient de leur octroyer une indemnité à hauteur de 30 € par mois sur une période de huit mois ; * le défaut de mise en peinture invoquée par leur bailleur dès leur entrée dans les lieux était en réalité un problème intrinsèque tendant à l’immeuble ; qu’OPHEA a délibérément masqué les vices affectant l’appartement et leur a communiqué des informations mensongères quant aux auréoles du mur de la cuisine ; qu’il est intervenu de manière superficielle plutôt que de diligenter des investigations ; qu’ils ont vécu dans une angoisse permanente quant aux conséquences pour leur santé et celle de leurs fils ; que l’armoire de leur fils a dû être démonté et remonté trois fois en deux ans ; qu’ils ont ainsi subi un préjudice moral et un préjudice matériel.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

Les parties étant toutes les deux régulièrement représentées, le jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la recevabilité de l'opposition

Aux termes de l'article 1416 du code de procédure civile, l'opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance. Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration d'un délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l'espèce l'ordonnance d'injonction de payer a été signifiée à Madame [H] [G] épouse [B] et à Monsieur [R] [B] le 7 septembre 2023.

L'opposition, formée le 25 septembre 2023, soit dans le délai réglementaire d'un mois, donc être déclarée recevable. Il convient de statuer à nouveau sur les demandes d’OPHEA, le présent jugement se substituant à l'ordonnance d'injonction de payer en application de l'article 1420 du code de procédure civile.

* Sur la demande en paiement d’OPHEA

Conformément aux dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l’article 1728 du Code Civil et de l’article 4 du contrat de bail paraphé par les parties, les locataires sont tenus de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, à savoir, en l’espèce, chaque mois à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant le terme échu.

Concernant les charges locatives, l’article 4b du contrat de bail prévoit que les provisions sur charges sont réclamées aux locataires en attente de la régularisation annuelle et qu’elles peuvent être modifiées en cours d’année, sous réserve pour OPHEA de donner toutes précisions concernant cette modification.

Il résulte de l’article 1353 du Code Civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l’espèce OPHEA produit un extrait de compte démontrant qu’à la date du 24 janvier 2024 Madame [H] [G] épouse [B] et Monsieur [R] [B] devaient, au titre des loyers et charges, la somme de 569,41 € déduction faite du dépôt de garantie de 316,16 €, tel que prévu par l’article 4c) du contrat de bail.

Les époux [B] contestent le montant de 70,31 € figurant sur la ligne datée du 31 juillet 2022 et intitulée “complémentaire juillet 2022" précisant que l’objet de ce montant n’était pas démontré.

OPHEA justifie, par la production d’un décompte individuel de charges, qu’il s’agit de la régularisation des charges sur la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, laquelle est effectivement due par les époux [B] et tel que le bailleur est autorisé à le faire conformément aux dispositions de l’article 4b du contrat de bail.

Il sera ajouté au titre des sommes dues, le prix de la mise en demeure d’un montant de 5,36 €, de sorte que Madame [H] [G] épouse [B] et Monsieur [R] [B] sont solidairement redevables de la somme de 574,77 €.

Pour s’opposer au règlement de cette somme, les époux [B] se prévalent de l’exception d’inexécution, telle que prévue par les articles 1219 et 1728 du Code Civil.

Ils indiquent ne pas avoir pu jouir paisiblement de leur logement, notamment de la chambre de leur fils ainsi que de la cuisine en raison de l’humidité des murs de ces pièces ainsi que de moisissures.

Néanmoins, le locataire n’est fondé à opposer à son bailleur l’exception d’inexécution que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu’il y aura une impossibilité totale d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

En l’espèce, Madame [H] [G] épouse [B] et Monsieur [R] [B] ne démontrent pas que le logement était inhabitable ou que celui-ci ait été déclaré insalubre par une autorité administrative. Ils ont d’ailleurs vécu deux ans dans leur appartement. Ils n’ont pas saisi le Juge des Contentieux de la Protection en vue d’obtenir la réalisation de travaux et solliciter la suspension des loyers.

Par conséquent, ils ne peuvent pas invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des sommes réclamées par OPHEA au titre des loyers et charges impayés.

Madame [H] [G] épouse [B] et Monsieur [R] [B] seront ainsi condamnés solidairement à payer à OPHEA la somme de 574,77 €, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 569,41 € et à compter du 13 juillet 2023, date de l’ordonnance d’injonction de payer, pour le surplus.

* Sur les demandes reconventionnelles des époux [B]

Les époux [B] se prévalent d’un défaut de jouissance paisible de leur logement en raison des moisissures et de l’impossibilité d’utiliser deux pièces de leur logement, d’un défaut de délivrance de l’intégralité de la chose louée, en l’espèce la cave, d’un préjudice matériel et d’un préjudice moral.

# Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Ainsi, en vertu du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes : '1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (...) 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements .

Cette garantie joue dès lors que le locataire est troublé dans la jouissance paisible des lieux loués.

Le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d'un manquement de son cocontractant à ses obligations d'en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien ou de jouissance paisible d'en rapporter la preuve.

L'obligation du bailleur ne cesse qu'en cas de force majeure. La garantie du bailleur peut néanmoins être écartée en cas de faute du locataire.

Il s'ensuit que le bailleur, qui a l'obligation impérative de maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s'exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui sauf événement de force majeure ou faute du locataire.

En l’espèce, Madame [H] [G] épouse [B] et Monsieur [R] [B] se prévalent d’humidité sur les murs de la cuisine et de la chambre de leur fils, générant des taches, des moisissures ainsi que le craquellement de la peinture dans cette chambre.

OPHEA conteste avoir délivré un logement défaillant et produit, pour ce faire, l’état des lieux d’entrée et de sortie de l’appartement, ainsi qu’un diagnostic d’humidité en date du 19 septembre 2022.

Il résulte effectivement de l’état des lieux d’entrée du 20 juillet 2020 qu’il est mentionné au niveau de la cuisine : “murs : neuf, fibre + peinture” et ventilation “neuve”, et au niveau des pièces 1, 2, 3 en ce qui concerne les murs de ces pièces qu’ils sont en bon état, deux étant prêts à tapisser et un autre étant mentionné en grain et peinture.

Le Tribunal ignore quelle est la pièce qui correspond à la chambre de l’enfant des époux [B] mais toutes les pièces ont des murs en bon état.

Les époux [B] indiquent que, dès le départ, la cuisine présentait une tache jaune au niveau de l’un de ses murs. Cependant, ils n’en justifient pas.

Pour démontrer l’existence d’humidité, Madame [H] [G] épouse [B] et Monsieur [R] [B] produisent des courriels adressés à OPHEA pour se plaindre des infiltrations et taches d’humidité ainsi que des photographies annexées à leurs courriels.

Les époux [B] étant entrés dans les lieux le 20 juillet 2020 et le premier courriel se plaignant des infiltrations datant du 31 juillet 2020, il ne peut leur être imputé, en si peu de temps, une mauvaise utilisation de leur appartement. En outre, les photographies annexées à ce courriel sont forcément celles relatives à l’appartement et il ne peut en être contesté la date ni la teneur.

Ils démontrent ainsi bien l’existence de taches d’humidité et d’infiltrations dans leur logement. Les courriels suivants, des mois de septembre 2020 ainsi que mars 2021 auxquels sont également annexées des photographies correspondant aux mêmes lieux que ceux visés dans le premier courriel du 31 juillet 2020 démontrent que ces traces d’humidité se sont étendues sur les murs et que des moisissures sont apparues. Certes, il s’agit de courriels émanant des demandeurs. Cependant, ceux-ci sont précis et sont corroborés par plusieurs éléments :

- un rapport de l’expert mandaté par l’assureur de Madame [H] [G] épouse [B] et de Monsieur [R] [B] en date du 21 décembre 2020 qui constate des dommages sur les peintures d’une chambre ainsi que de la cuisine (annexe 14 des époux [B]) ; - un diagnostic d’humidité en date du 19 septembre 2022 qui précise qu’il n’y a plus de présence d’humidité, sauf à un endroit restreint dans la cuisine, et qu’il y a une tache dans la cuisine ainsi que de la peinture écaillée dans l’une des chambres (annexe 9 OPHEA) ;

- un courrier d’OPHEA en date du 23 janvier 2023 qui reconnaît que plusieurs investigations ont été menées tant par la régie que par une entreprise spécialisée et qu’à l’issue de toutes ces interventions des travaux de peinture leur ont été proposés et ont été pris en charge par elle-même alors qu’ils sont habituellement mis à la charge des locataires (annexe 10 OPHEA).

Ces différentes pièces corroborent également les déclarations des époux [B] lorsqu’ils indiquent qu’ils ont subis trois interventions, notamment de remise en peinture, à savoir au mois de mars 2021, avril 2021 et mai 2022.

Il est ainsi établi que Madame [H] [G] épouse [B] et Monsieur [R] [B] n’ont pas pu jouir paisiblement de leur appartement, deux des pièces, à savoir la cuisine et la chambre de leur fils, ayant été impactés par des traces d’humidité et des moisissures puis des traces et de la peinture écaillée.

OPHEA se prévaut cependant de l’état des lieux de sortie démontrant que l’appartement était en bon état, notamment au niveau des murs de la cuisine et de la chambre et du rapport émis par le bureau Véritas en date du 19 septembre 2022 intitulé “diagnostic d’humidité dans un logement occupé”pour démontrer qu’il n’y a plus d’humidité dans le logement et que l’humidité est liée au comportement des locataires, ce qui l’exonère de toute garantie.

Le rapport précité consiste en une expertise réalisée contradictoirement mais non judiciairement. Elle a cependant pu être débattue contradictoirement et le Juge des Contentieux de la Protection peut s’y référer. Il ne peut simplement pas condamner une partie sur la base de cette seule pièce, celle-ci devant être corroborée par d’autres faits.

Certes, ce rapport précise qu’il n’y a plus de traces d’humidité au niveau des murs du logement et il y est indiqué que seul demeure un taux d’humidité localisé sous un meuble haut générée par la vapeur produite lors de la cuisson.

Cependant, il sera relevé que ce rapport intervient en septembre 2022, soit après trois interventions de professionnels et peintres.

De plus, la remarque relative à la vapeur ne démontre pas que l’humidité du mur de la cuisine provient uniquement de cette vapeur; en effet, dès l’arrivée des époux [B] dans le logement et alors qu’ils n’avaient pas encore eu l’occasion de générer beaucoup de vapeur avec leur appareils, il y avait déjà des traces d’humidité, qui n’étaient d’ailleurs pas localisées au même endroit.

En outre, le rapport préconise la mise en place d’une VMC, ce qui démontre que c’est une absence d’aération qui est à l’origine de l’accumulation de vapeur. Enfin, en ce qui concerne la chambre, il est précisé que c’est l’absence de préparation du support qui est à l’origine de la peinture écaillée.

Ce rapport ne permet ainsi pas de démontrer une faute des époux [B] susceptibles de les priver de la garantie du bailleur pour délivrance d’un logement décent et au titre des vices et défauts affectant le bien loué.

Il sera également relevé que le bailleur n’est intervenu, dans un premier temps, qu’en mars 2021 pour régler les désordres alors que ceux-ci lui avaient déjà été dénoncés dès le 31 juillet 2020.

Par conséquent, Madame [H] [G] épouse [B] et Monsieur [R] [B] démontrent ne pas avoir pu jouir paisiblement de leur logement durant plusieurs mois, cette absence de jouissance tenant à l’existence de taches puis de moisissures et de craquellement de peinture, et ce, pendant plusieurs mois, les seuls répits étant après l’intervention des peintres mais ces répits étant de courte durée les taches et moisissures réapparaissant.

Si les éléments du dossiers permettent de relever que du 31 juillet 2020 à la mi-mars 2021 et avril 2021 date des travaux, le logement était affecté de taches et moisissures dans la cuisine et dans une chambre, il n’y a pas d’éléments permettant de connaître la date de réapparition des taches et moisissures après ces interventions. Seul un courriel de janvier 2022 des époux [B] s’y réfère. Il résulte également des pièces du dossier que de nouveaux travaux ont été effectués au mois de mai 2022. Les locataires se plaignent de l’inefficacité des travaux dès juin 2022 mais le rapport de la société SARETEC précité et réalisé en septembre 2022 révèle que le problème relatif à l’humidité a été réglé puisque les mesures n’ont pas permis de relever la persistance d’humidité.

De même, l’état des lieux de sortie ne fait pas état d’un mauvais état des murs.

Dès lors, au regard de ces éléments, il sera retenu que les époux [B] ont subi un préjudice de jouissance paisible des locaux tant en raison des taches et moisissures que de l’inconvénient lié aux travaux du 31 juillet 2020 au mois d’avril 2021 puis du mois de janvier 2022 au mois de mai 2022 et dans une moindre mesure après ce mois, puisqu’il n’y a plus de présence de moisissures.

Ce préjudice de jouissance sera réparé par l’octroi de dommages et intérêts d’un montant de 850 €. OPHEA sera donc condamnée au versement de cette somme.

# Sur le défaut de livraison de l’intégralité de la chose louée

Madame [H] [G] épouse [B] et Monsieur [R] [B] indiquent avoir payé leur cave mais ne pas avoir pu en jouir pendant huit mois.

Cependant, s’il résulte bien de l’état des lieux d’entrée du 20 juillet 2020 que le bien est en cours de réhabilitation et que le locataire occupera sa cave après travaux, aucun élément produit aux débats ne permet de savoir à quel moment les travaux se sont achevés de sorte que les époux [B] seront déboutés de leur demande à ce titre.

# Sur le préjudice matériel

Les locataires expliquent qu’ils ont dû à plusieurs reprises démonter puis monter les meubles de la chambre de leur fils, dont une armoire, ce qui les a abîmés et rendus inutilisables.

Ils n’est justifient cependant pas et seront ainsi déboutés de leur demande à ce titre.

# Sur le préjudice moral

Les époux [B] se prévalent également d’un préjudice moral.

Ils invoquent le manque de loyauté d’OPHEA qui leur a caché l’existence de ces désordres l’angoisse pour leur santé et celle de leur fils, nouveau-né, de vivre dans des locaux avec des moisissures et le fait que leur fils ait des problèmes d’asthme.

Il n’est pas démontré qu’OPHEA a été déloyale et ait tenté de caché les désordres avant de leur louer l’appartement.

En outre, les certificats médicaux produits aux débats ne permettent pas de déduire que les problèmes d’asthme de l’enfant soit liés aux moisissures du logement, le certificat médical du Dr [S] en date du 4 novembre 2024 n’étant pas affirmatif sur ce point et le certificat médical du docteur [D] en date du 12 juillet 2022 en indiquant que la maman est asthmatique pouvant laisser penser à un terrain héréditaire.

Néanmoins, l’angoisse dans laquelle vivent des parents d’un nouveau-né d’accueillir celui-ci dans un logement présentant dans la cuisine ainsi que dans la chambre qui lui est attribuée de l’humidité et des moisissures et la crainte pour la santé de ce dernier ainsi que pour la leur justifient l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 150 € pour chacun des époux, et ce, au titre de leur préjudice moral.

* Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant pour partie à la présente procédure, les dépens, qui comprendront le coût de la procédure d’injonction de payer, seront partagés par moitié entre OPHEA d’une part, et Madame [P] [Z] épouse [I], d’autre part.

L’issue de la procédure et l’équité justifient le débouté des demandes de chaque partie fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT que l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer du 13 juillet 2023 formée par Madame [H] [G] épouse [B] et Monsieur [R] [B] est recevable, et statuant à nouveau :

DIT que le présent jugement se substitue à l’ordonnance d’injonction de payer prononcée le 13 juillet 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg;

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [G] épouse [B] et Monsieur [R] [B] à payer à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 5] OPHEA la somme de 574,77 €, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023 sur la somme de 569,41 € et à compter du 13 juillet 2023 pour le surplus ;

CONDAMNE l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 5] OPHEA à payer à Madame [H] [G] épouse [B] et à Monsieur [R] [B] la somme de 850 € à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance paisible du logement ;

CONDAMNE l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 5] OPHEA à payer à Madame [H] [G] épouse [B] la somme de 150 € au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 5] OPHEA à payer à Monsieur [R] [B] la somme de 150 € au titre de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Madame [H] [G] épouse [B] et Monsieur [R] [B] de leur demande relative au préjudice lié à l’absence de délivrance de l’intégralité de la chose louée et de leur demande relative au préjudice matériel ;

DÉBOUTE l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 5] OPHEA, Madame [H] [G] épouse [B] et Monsieur [R] [B] de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 5] OPHEA à payer la moitié des dépens, lesquels comprendront le coût de la procédure en injonction de payer ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [G] épouse [B] et Monsieur [R] [B] à payer la moitié des dépens, lesquels comprendront le coût de la procédure en injonction de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection Nathalie PINSON Véronique BASTOS