Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 22 MAI 2025

N° RG 25/00328 - N° Portalis DB22-W-B7J-SWVF Code NAC : 30B AFFAIRE : S.C.I. PLAINE DE VERSAILLES C/ [T] [G]

DEMANDERESSE

S.C.I. PLAINE DE VERSAILLES, au capital de 10 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 811 278 555, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Me Sophie Legond, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : C07, Me Claire De Nicolay, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C0025

DEFENDERESSE

Madame [T] [G], née le 28 août 1985 à [Localité 2], élisant domicile dans les locaux loués Centre commercial du [Adresse 5] à [Localité 4] défaillante

Débats tenus à l'audience du 3 avril 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 3 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2021, la société civile immobilière Plaine de Versailles a consenti à Madame [T] [G] un bail commercial portant sur des locaux situés au sein du Centre commercial du [Adresse 6], à [Localité 3] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2021 moyennant un loyer annuel de 3 054,68,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. Le 12 décembre 2024, la société civile immobilière Plaine de Versailles a fait signifier à Madame [T] [G] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 6 859,49 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte. Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, la société civile immobilière Plaine de Versailles a fait assigner Madame [T] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles. La cause a été entendue à l’audience du 3 avril 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société civile immobilière Plaine de Versailles demande au juge de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ; - ordonner l'expulsion des lieux litigieux de Madame [T] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ; - condamner Madame [T] [G] à lui payer, à titre de provision, la somme de 8 525,70 € TTC au titre des sommes dues au 12 janvier 2025 ; - condamner Madame [T] [G] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d'occupation mensuelle : - de 367,40 € hors charges et hors taxes du 12 janvier 2025 au 12 février 2025, correspondant au loyer mensuel majoré de 25 % ; - de 396,79 € hors charges et hors taxes du 13 février 2025 au 14 mars 2025, correspondant au loyer mensuel majoré de 35 % ; - de 426,18 € hors charges et hors taxes, à compter du 15 mars 2025, correspondant au loyer mensuel majoré de 45 % ; - condamner Madame [T] [G] à lui payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Assignée à l'étude, Madame [T] [G] n’a pas constitué avocat.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l'assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de Madame [T] [G] : Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2021 entre la société civile immobilière Plaine de Versailles et Madame [T] [G] comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 12 décembre 2024 à Madame [T] [G] vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 6 859,40 € terme du 4ème trimestre 2024 inclus. Il ressort d'un décompte au 16 janvier 2025 produit par la demanderesse que Madame [T] [G] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 janvier 2025 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [T] [G] selon les termes du dispositif ci-après. L’indemnité d’occupation due à la société civile immobilière Plaine de Versailles à compter du 13 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision : Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. En l’espèce, la société civile immobilière Plaine de Versailles verse aux débats un extrait du compte de Madame [T] [G] arrêté à la somme de 8 525,70 € au 16 janvier 2025, échéance du premier trimestre 2025 incluse. Après déduction des frais injustifiés, la créance s'élève à la somme de 8 052,40 € TTC. L’obligation de Madame [T] [G] n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société civile immobilière Plaine de Versailles. La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 6 553,81 €, et, sur le surplus, à compter du 3 mars 2025, date de délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d'occupation échues impayées.

Sur les autres demandes : Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Les demandes formées par la société civile immobilière Plaine de Versailles au titre d'une majoration de 25 %, puis 35 % puis 45 % de l'indemnité d'occupation s’analysent en des demandes d’application d'une clause pénale. S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse. Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires : Madame [T] [G], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 décembre 2024. L’équité commande de condamner Madame [T] [G] à payer à la société civile immobilière Plaine de Versailles la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 1er décembre 2021 entre la société civile immobilière Plaine de Versailles et Madame [T] [G] portant sur les locaux situés au sein du Centre commercial du [Adresse 6], à [Localité 3] (Yvelines), avec effet au 12 janvier 2025 à minuit ; Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, Madame [T] [G] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ; Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamnons Madame [T] [G] à payer à la société civile immobilière Plaine de Versailles une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 13 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; Condamnons Madame [T] [G] à payer à la société civile immobilière Plaine de Versailles la somme provisionnelle de 8 052,40 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 16 janvier 2025, échéance du premier trimestre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 sur un montant de 6 553,81 € et à compter du 3 mars 2025 sur le surplus ; Condamnons Madame [T] [G] à payer à la société civile immobilière Plaine de Versailles la somme de 1 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ; Condamnons Madame [T] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 décembre 2024 ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT DEUX MAI DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président Romane Boutemy Eric Madre