Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Localité 3] JUGEMENT DU 23 Mai 2025

N° RG 24/08899 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LKKO

Jugement du 23 Mai 2025 N°: 25/483

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009

C/

[E] [V] [W] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me BOMMELAER COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 14 Mars 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [E] [V] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 6] non comparant, ni représenté

Mme [W] [V] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 6] non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 janvier 2019, la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2009 a consenti un bail d’habitation à M. [E] [V] et Mme [W] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 491,20 euros pour le logement, de 26,54 euros pour le parking et d’une provision pour charges de 48 euros.

Par actes de commissaire de justice du 21 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5875,76 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [V] et Mme [W] [V] le 26 mars 2024.

Par assignations du 26 novembre 2024, la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2009 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour :

- faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 mai 2024, - subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat, - être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [V] et Mme [W] [V], avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour, - obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,22 631,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais de commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 14 mars 2025, la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2009, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 mars 2025, s'élève désormais à 29 918,92 euros. La société civile immobilière FONCIERE DI 01/2009 considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [E] [V] et Mme [W] [V] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La société civile immobilière FONCIERE DI 01/2009 ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société civile immobilière FONCIERE DI 01/2009 a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [E] [V] et Mme [W] [V].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière FONCIERE DI 01/2009 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 21 mars 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5875,76 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2009 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, au besoin avec le concours de la force publique.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Il convient de rejeter la demande d’astreinte formée par le bailleur dans la mesure où, le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas nécessaire de prévoir une astreinte pour s’assurer de la bonne exécution de la présente décision d’expulsion.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2009 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mars 2025, M. [E] [V] et Mme [W] [V] lui devaient la somme de 29615,45 euros, soustraction faite des frais de procédure liés à la délivrance du commandement de payer et de l’assignation.

M. [E] [V] et Mme [W] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 22631,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il convient toutefois de relever que, sur cette somme de 29615,45 euros due par les locataires au bailleur, la somme de 16338,70 euros correspond à un supplément de loyer de solidarité qui pourra être déduit des sommes dues si les locataires fournissent à leur bailleur les documents qu’il demande.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 618,78 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2009 ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [V] et Mme [W] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 janvier 2019 entre la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2009, d’une part, et M. [E] [V] et Mme [W] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 22 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [E] [V] et Mme [W] [V], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [E] [V] et Mme [W] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE la société demanderesse de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE solidairement M. [E] [V] et Mme [W] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 618,78 euros (six cent dix-huit euros et soixante-dix-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [E] [V] et Mme [W] [V] à payer à la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2009 la somme de 29615,45 euros (vingt-neuf mille six cent quinze euros et quarante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2025, avec intérêts au taux légal courant à compter de l'assignation sur la somme de 22631,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

PRECISE toutefois que, sur cette somme de 29615,45 € due à leur bailleur par les époux [V], la somme de 16338,70 euros correspond à un supplément de loyer de solidarité qui pourra être déduit des sommes dues si M et Mme [V] produisent les pièces sollicités par la SCI FONCIERE DI 01/2009,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2009 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [E] [V] et Mme [W] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 21 mars 2024 et celui des assignations du 26 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge