Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] Service des contentieux de la protection [Adresse 7] [Localité 3] JUGEMENT DU 23 Mai 2025

N° RG 24/09327 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LLEM

Jugement du 23 Mai 2025 N°: 25/487

S.A. [Localité 8] CONSTRUCTION

C/

[N] [X] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à S.A [Localité 8] CONSTRUCTION COPIE CERTIFIEE CONFORME à Mme [X] [M] Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 14 Mars 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. [Localité 8] CONSTRUCTION [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Mme [T] [P], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [N] [X] [M] [Adresse 5] [Adresse 9] [Localité 4] comparante en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2020, la société [Localité 8] CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [M] [N] sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 364,09 euros et d’une provision pour charges de 60,76 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5345,86 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [M] [N] le 25 septembre 2024.

Par assignation du 4 décembre 2024, la société [Localité 8] CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [M] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 6762,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024.une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Le 24 décembre 2024, Mme [X] [M] [N] a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine, lequel a été déclaré recevable le 6 mars 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 14 mars 2025, la société [Localité 8] CONSTRUCTION maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 mars 2025, s’élève désormais à 7.461,15 euros.

Elle considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La société [Localité 8] CONSTRUCTION se déclare, enfin, favorable à la mise en place de délais de paiement.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [X] [M] [N] a indiqué avoir saisi la commission de surendettement de l’Ille-et-Vilaine d’un dossier de surendettement déclaré recevable le 6 mars 2025.

La société [Localité 8] CONSTRUCTION a déclaré avoir connaissance de cette décision de recevabilité, ainsi que de son orientation vers un réaménagement des dettes.

Mme [X] [M] [N] a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement durant les délais de paiement qui seront fixés par le plan de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 8] CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 23 septembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5345,86 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 novembre 2024, le 24 novembre 2024 étant un dimanche.

2. Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l'article 24 en son VI 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une decision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et, qu'au jour de l'audience, ce dernier a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement au locataire jusqu’à la decision imposant les mesures de réaménagement de la dette locative. Il résulte également des V et VII du même article que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté et il ressort du décompte actualisé que Mme [X] [M] [N] a repris le paiement du loyer courant et qu’elle perçoit des revenus de l’ordre de 1775,00 euros.

Il n’est, en outre, pas contesté que Mme [X] [M] [N] a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine, déclaré recevable le 6 mars 2025, et que ladite commission a décidé de la mise en place de mesures de réaménagement des dettes en retenant une mensualité de remboursement de 761,00 euros.

Il résulte des éléments qui précèdent que Mme [X] [M] [N] est en capacité de régler sa dette locative tout en réglant le loyer et les charges courantes.

Par suite, le paiement du loyer courant ayant été repris, il y a lieu, dans l’attente de la mise en place des mesures de remboursement de la dette locative par la commission de surendettement, d’accorder à Mme [X] [M] [N] des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Localité 8] CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 mars 2025, Mme [X] [M] [N] lui devait la somme de 7461,15 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [X] [M] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [X] [M] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 493,11 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 8] CONSTRUCTION ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [X] [M] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 juillet 2020 entre la société [Localité 8] CONSTRUCTION, d’une part, et Mme [X] [M] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] est résilié depuis le 25 novembre 2024,

CONDAMNE Mme [X] [M] [N] à payer à la société [Localité 8] CONSTRUCTION la somme de 7461,15 euros (sept mille quatre cent soixante et un euros et quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025,

AUTORISE Mme [X] [M] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros (deux cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT qu’en cas d’entrée en vigueur de mesures imposées par la commission de surendettement ou le juge du surendettement, la mensualité fixée au profit d’[Localité 8] CONSTRUCTION par la commission de surendettement ou le juge du surendettement se substituera à la mensualité de 250 euros fixée par la présente décision,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [X] [M] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 novembre 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [M] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [X] [M] [N] sera condamnée à verser à la société [Localité 8] CONSTRUCTION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [X] [M] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024 et celui de l'assignation du 4 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge