Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/09261 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2AWO

Minute : 25/631

Monsieur [X] [O] Représentant : Me Jean-Christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0672 Madame [M] [R] épouse [O] Représentant : Me Jean-Christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0672

C/

Monsieur [E] [Z] [G] Madame [I] [T]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Mai 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, en présence de Madame Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 3] [Localité 5]

représenté par Me Jean-Christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS

Madame [M] [R] épouse [O], demeurant [Adresse 3] [Localité 5]

représentée par Me Jean-Christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [Z] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 avril 2022, Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] ont donné à bail à Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] un logement (lot 12, étage 04 gauche) et une cave (n°13) situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 670,00 euros, et 80,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] ont fait signifier à Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3175,79 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par notification électronique du 21 mai 2024 Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] ont fait assigner Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : recevoir Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] en leur exploit introductif d’instance et les y déclarer bien fondés, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement, à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, juger en conséquence Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] occupants sans droit ni titre depuis le 16 juin 2024 ou subsidairement au 16 juillet 2024, ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de Police et de la force publique, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou tel autre lieu, au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, fixer le montant de l’indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du prix antérieurement exigé à titre de loyer, et qu’il convient de fixer jusqu’à ce jour à titre provisionnel à la somme de 797,69 euros jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, condamner solidairement Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] au paiement des sommes suivantes : la somme de 4768,86 euros, arrêtée au 29 août 2024, majorée des intérêts à compter du 16 juin 2024, une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 797,69 euros jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le juge et qui ne seraient pas inclus dans les sommes ci-dessus, la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 25 septembre 2024.

À l'audience du 20 mars 2025, Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 10127,69 euros arrêtée au 17 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 16 mai 2024. À titre subsidiaire, ils soutiennent sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires n'ont pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] soulignent que le dernier paiement date de mai 2024 et que les locataires seraint a priori partis.

Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T], régulièrement assignés par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] assignés par procès verbal de recherches infructueuses, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers à titre principale et défaut d’assurance à titre subsidiaire, sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 avril 2022, du commandement de payer délivré le 16 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 17 mars 2025 que Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 40,00 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] à payer à Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] la somme de 10087,69 euros, au titre des sommes dues au 17 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2024 sur la somme de 2335,79 euros, de l’assignation du 10 septembre 2024 sur la somme de 2393,07 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 16 mai 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 9 avril 2022, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 16 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 avril 2022 à compter du 17 juillet 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] ne justifient d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 juillet 2024, Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] à payer à Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, à titre principal, défaut d’assurance, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 avril 2022 entre Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] d'une part, et Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] d'autre part, concernant le logement (lot 12, étage 04 gauche) et une cave (n°13) situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 17 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] à compter du 17 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] à payer à Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] la somme de 10087,69 euros (dix mille quatre-vingt-sept euros et soixante-neuf centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 mars 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2024 sur la somme de 2335,79 euros, de l'assignation du 10 septembre 2024 sur la somme de 2393,07 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] à payer à Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l’échéance d’avril 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 mai 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [Z] [G] et Madame [I] [T] à payer à Monsieur [X] [O] et Madame [M] [R] épouse [O] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE