Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RG 24/4076

MINUTE N° : 25/633

JUGEMENT DU 21 Mai 2025

N° RC 24/04076

DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort

[X] [J]

ET :

[K] [V] [Y] [W] [C] [U]

Débats à l'audience du 03 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à : Maître D’INDY

Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 21 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 9],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [X] [J] né le 12 Juillet 1977 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5] représenté par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Monsieur [K] [V], demeurant [Adresse 3] non comparant

Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 4] non comparant

Madame [C] [U], demeurant [Adresse 2] non comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2020, Monsieur [X] [J] a consenti un bail d'habitation à Madame [C] [U] et Monsieur [Y] [W] portant sur un logement situé [Adresse 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 530 €. Monsieur [K] [V] s’est porté caution simple le même jour “pour le paiement du loyer et des charges pour toute la durée du contrat et son renouvellement éventuel, soit 3 ans”.

Invoquant des impayés de loyers, le 15 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location, demeuré infructueux. Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [K] [V] en qualité de caution le 25 mai 2023. Un jugement du Tribunal judiciaire de Tours est intervenu le 23 novembre 2023 pour constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 juillet 2023, la condamnation conjointe de Madame [C] [U] et Monsieur [Y] [W] au réglement des loyers et charges impayés ainsi que la condamnation de Madame [C] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation. Par ce même jugement, Monsieur [X] [J] a été débouté de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [K] [V].

Monsieur [X] [J] a ainsi fait assigner Monsieur [Y] [W] par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, Madame [C] [U] ainsi que Monsieur [K] [V] en qualité de caution par actes du 30 août 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

- condamner Monsieur [K] [V] en sa qualité de caution au paiement de la somme en principal de 7 287,25 € au titre des impayés de loyers et de charges au 23 noembre 2023, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts dûs ;

- condamner solidairement Madame [C] [U] et Monsieur [Y] [W] à verser à Monsieur [X] [J] la somme de 2 953,82 € au titre des réparations locatives avec intérêts à compter de la décision à intervenir ;

- condamner Monsieur [K] [V] au paiement de la somme de 2 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer, sa dénonciation à la caution et l’assignation ainsi qu’à tous dépens postérieurs au jugement du 23 novembre 2023.

- subsidiairement, condamner solidairement Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [U] aux dépens susvisés.

Initialement appelé à l’audience du 16 janvier 2025, ce dossier a été renvoyé à l’audience du 3 avril pour signification de l’intégralité des pièces aux défendeurs.

A la présente audience du 3 avril 2025, Monsieur [X] [J], par son Conseil, dépose son dossier.

Régulièrement informés du renvoi à l’audience de ce jour par courrier du Tribunal, Madame [C] [U] et Monsieur [Y] [W] ainsi que Monsieur [K] [V] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée. Sur l’obligation de la caution vis à vis du créancier

La loi n° 89 - 462 du 6 juillet 1989 dispose en son article 24-1 que “lorsque les obligations d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard”. Aux termes de l’article 22-1 de cette même loi, il est précisé “la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement”. Selon dispositions de l’article 2294 du Code civil, “Il (le cautionnement) doit être exprès. Il ne peut être étendu au delà des limites dans lesquelles il a été contracté”. L’article 2297 de ce même code précise “sous peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnait dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions”.

Le demandeur sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [K] [V] à garantir le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à hauteur de 7 287,25 €.

En l’espèce, il ressort des pièces versées à la procédure que Monsieur [K] [V] s’est expréssément porté caution simple du paiement des loyers et des charges pour toute la durée du bail et son renouvellement et a signé à cet effet le contrat de bail le 6 septembre 2020 pour le logement situé [Adresse 6] à [Localité 7]. Monsieur [X] [J] ne justifie pas avoir respecté les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 imposant au bailleur des formalités précises dont celles de produire un acte de cautionnement manuscrit de la main de la caution reproduisant expréssément les engagements qu’elle prend. Le contrat de bail ne mentionne par ailleurs aucunement les qualités des signataires (colocataires, PACS...) ni les régles de solidarité régissant les éventuelles dettes à naître du contrat. Dans ces conditions, Monsieur [K] [V] n’a pu connaître le montant de ses engagements en qualité de caution du fait des défauts de formalisme du contrat de bail : absence de précision sur le champ de la solidarité des cocontractants, absence de mentions manuscrites des sommes pour lesquelles le cautionnement serait actionné, acbsence de mentions des articles concernés de la loi du 6 juillet 1989, absence de l’acte de cautionnement lui-même bien que cité en annexe à l’article 12 du contrat de bail.

L’acte de cautionnement sera déclaré nul.

Il en résulte que Monsieur [J] n’apparait pas bien fondé dans son action à poursuivre Monsieur [K] [V] en qualité de caution pour les loyers, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 7 287,25 €.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : “c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le bailleur est fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice subi qui résulte de la dépréciation de la chose louée et du coût des travaux nécessaires pour remettre les lieux dans l’état dans lesquels ils se trouvaient à l’arrivée des locataires, ce, sans avoir à justifier de l’exécution préalable de réparations locatives.

A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

En l’espèce, le bailleur produit les états des lieux d’entrée en date du 1er octobre 2020 et état des lieux de sortie en date du 9 février 2024 établis contradictoirement.

Il sollicite une indemnisation d'un montant total de 2 934,06 € pour les frais de travaux de réfection des peintures et sols (facture Entreprise Lambert) et 19,76 € pour changement de poignées de portes (facture Amazon).

- Concernant les travaux de réfection des peintures, des menuiseries et des sols

Les bailleurs sollicitent la somme totale de 2 934,06 € pour la remise en état des murs et sols des différentes pièces, sur la base de la facture établie par l’entreprise Lambert en date du 22 mars 2024.

Ils fait valoir les nombreuses dégradations mentionnées dans l'état des lieux de sortie. L’état des lieux de sortie établi le 9 février 2024 mentionne que le ménage ainsi que le lessivage des murs et portes sera fait par la locataire sortante et qu’à cet effet, elle conserve un jeu de clefs.

L’état des lieux d’entrée porte mention de murs en état moyen pour la salle à manger, des murs, plafonds, portes, fenêtres en bon état avec pour les murs “trous rebouchés et peinture craquelée pour la chambre RDC” ; “trous rebouchés” pour la chambre étage ; “trous et traces pour la salle de bains”, “des trous rebouchés pour la cuisine, une peinture craquelée au plafond, “peinture abimée pour le rangement/placard”

Il sera retenu pour ces travaux de réfections des peintures - menuiseries - sols, compte tenu de l’état d’entrée et d’une durée d’occupation des lieux de 3 ans et 4 mois, d’un taux de 60% mis à la charge des locataires, soit la somme de 1 760,44 €.

- Concernant le remplacement des poignées de porte - facture AMAZON du 13 mars 2024

Plusieurs poignées sont mentionnées comme cassées dans l’état des lieux de sortie. Il sera fait droit à la demande du bailleur pour la somme de 14,26 €. Aucun rapprochement ne peut être fait entre l’état des lieux de sortie et la somme de 5,50 € figurant sur la facture Amazon pour un programmateur journalier mécanique. Il ne sera pas fait droit à cette demande.

Il résulte de l’article 1310 du Code civil que la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expréssément stipulée, ce qui n’est, en l’espèce, pas le cas.

Madame [C] [U] et Monsieur [W] seront ainsi conjointement condamnés à verser à Monsieur [X] [J] la somme de 1 774,70 €.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [U] et Monsieur [W], parties perdantes, supporteront conjointement la charge des dépens de la présente instance.

Monsieur [J] sera débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [V] au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, en l’absence de condamnation de celui-ci.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Dit que le cautionnement simple porté au contrat de location en date du 6 septembre 2020 est nul ;

Condamne conjointement Madame [C] [U] et Monsieur [Y] [W] à payer à Monsieur [X] [J] la somme de 1 774,70 € (MILLE SEPT CENT SOIXANTE QUATORZE EUROS, SOIXANTE DIX CENTIMES ) au titre des réparations locatives ;

Condamne conjointement Madame [C] [U] et Monsieur [Y] [W] aux entiers dépens de la présente instance ;

Déboute Monsieur [X] [J] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, sans objet à l’encontre de Monsieur [K] [V] ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un mai deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,