Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01051 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MJKW

Copie exécutoire délivrée le : 15 Mai 2025

à :Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI

Copie certifiée conforme délivrée le :15 Mai 2025

à :Monsieur [H] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.E.M ADOMA dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [H] [Z] demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 10 Mars 2025 tenue par Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 30 septembre 2019, Monsieur [H] [Z] a souscrit auprès de la SAEM ADOMA un contrat de résidence d'une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction, emportant la jouissance privative du logement n°[Adresse 1]. Par courrier du 26 février 2024 puis du 3 octobre 2024 notifié par huissier le 11 octobre 2024, la SAEM ADOMA a mis en demeure Monsieur [H] [Z] de régler la somme de 2 635,65 € au titre des redevances impayées.

Par exploit d’huissier en date du 20 février 2025, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l’effet de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: -Constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence au 11/11/24 intervenue entre Monsieur [H] [Z] et la SAEM ADOMA ; Subsidiairement, -Prononcer la résiliation du contrat aux torts de Monsieur [H] [Z] au visa de l’article 1217 du code civil ; En tout état de cause, -Autoriser la SAEM ADOMA à procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [Z] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique dans le mois de la signification du jugement à intervenir ; -Voir condamner Monsieur [H] [Z] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 1 572,38 € au titre du solde débiteur du contrat, voire de l’indemnité d’occupation arrêtée au 31/10/24 outre intérêts au taux légal sur ladite somme à compter du 11/10/24 date de la mise en demeure ; -S’entendre fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à la SAEM ADOMA à une somme égale au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due si le contrat de résidence s’était poursuivi jusqu’à libération effective des lieux -Voir condamner Monsieur [H] [Z] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation pour la période allant du 11/11/24, jour de la résiliation du contrat jusqu’à son départ effectif des lieux loués -Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; -Condamner Monsieur [H] [Z] au paiement de la somme de 478.56 en application de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner le même aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 10 mars 2025, la demanderesse a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 915,02 € au 6 mars 2025. Le défendeur a expliqué qu’il avait perdu son travail et a remboursé une partie de sa dette par un réglement de 300 euros effectué par carte bancaire le 7 mars 2025. Il demande des délais pour régler la dette en proposant la somme maximum de 170 € par mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIVATION :

1. Sur la résiliation du contrat

L’article R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation dispose notamment que le gestionnaire ou le propriétaire d'un logement-foyer peut résilier le contrat de résident sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ; que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, les conditions particulières du contrat de résidence signé entre les parties contiennent une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit un mois après la notification d'une lettre recommandée en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant.

Au 14 novembre 2024, soit après l’expiration du délai d'un mois à compter de la date de présentation de la lettre de mise en demeure le 10 octobre 2024, la dette était de 1 272,38 euros et donc supérieure à 2 fois les montants prévus ci-dessus.

Dès lors, les conditions d’application de la clause résolutoire visée au contrat de résidence apparaît acquise à cette date, en application des dispositions de l’article 1226 du code civil.

La résiliation du contrat de résidence doit donc être constatée.

2. Sur la créance de la société ADOMA et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié de la société ADOMA arrêté au 6 mars 2025, que Monsieur [H] [Z] est redevable au titre des redevances et indemnités d’occupation échues impayées, mois de février inclus, d’une somme totale de 915,02 € à l’égard de la société ADOMA au paiement de laquelle il doit être condamné.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la situation de Monsieur [H] [Z] permet le règlement de la dette locative et le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience a été repris. Un délai de paiement sera donc accordé tel que défini dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [Z], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Dans ce cas, au titre de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, sera payable jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

3. Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, M. [H] [Z] sera condamné aux dépens.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 200 euros sera allouée de ce chef à la société ADOMA. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de résidence liant les parties à la date du 11 novembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à la société SAEM ADOMA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le contrat de location n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de résidence, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 915,02 € au titre du solde débiteur du contrat, voire de l’indemnité d’occupation arrêtée au 6/03/25 (mois de février compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DIT que Monsieur [H] [Z] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 150,00 euros le 5 de chaque mois pendant 6 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité sans mise en demeure préalable ;

Et dans ce cas :

AUTORISE la société SAIEM ADOMA à procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [Z] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement n° 2303 sis [Adresse 4] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à la société SAIEM ADOMA une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à la société SAEM ADOMA, la somme de 200 euros sans intérêt en application de l'article 700 du Code de procédure Civile,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à supporter les dépens de l'instance.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 15 MAI 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Françoise SILVAN