Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025 Président : Mme HAK, Vice-présidente Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE : Le 23 mai 2025 à Me GALLO Stéphane Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/07570 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZC2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [K] VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [X] [O] épouse [L] [U] née le 12 Avril 1969 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [G] [L] [U] né le 25 Septembre 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée du 29 octobre 2008, la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA [K] suivant fusion absorption, a donné à bail à Monsieur [G] [L] [U] et Madame [X] [L] [U] née [O], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]. Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA [K], a fait signifier aux époux [L] [U] un commandement de payer la somme de 7.349,87 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par assignation du 4 décembre 2024, la SA [K] venant aux droits de la SA LOGIREM, a attrait Monsieur [G] [L] [U] et Madame [X] [L] [U] née [O], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre : constater le jeu de la clause résolutoire ;ordonner sans délais l'expulsion des époux [L] [U] et de tout occupant de leur chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; l’autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier commis à cet effet, et d’un technicien s’il l’estime nécessaire ; ordonner la séquestration des meubles pour sûreté des loyers et charges échus ; condamner solidairement les époux [L] [U] à lui payer :* une somme provisionnelle de 14.258,92 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 31 octobre 2024, somme à parfaire ; * une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, avec indexation et jusqu'à complète libération des lieux ; * la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * les dépens. L’affaire a été appelée le 6 mars 2025 et plaidée. A cette audience, représentée par son conseil, la SA [K] venant aux droits de la SA LOGIREM, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 16.417,33 euros au 3 mars 2025.

Bien que régulièrement cités à étude, Monsieur [G] [L] [U] et Madame [X] [L] [U] née [O] n’ont pas comparu et personne pour eux.

Aucun diagnostic social et financier des locataires n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Monsieur [G] [L] [U] et Madame [X] [L] [U] née [O] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige les opposant à la SA [K] venant aux droits de la SA LOGIREM.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA [K], justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courriel du 10 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait : « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais : « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.    En l'espèce, le bail conclu le 29 octobre 2008 contient une clause résolutoire (article 6-6), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juillet 2023 pour la somme en principal de 7.349,87 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il résulte des décomptes du locataire, que les causes du commandement de payer n’ont pas été totalement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 septembre 2023.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé au 3 mars 2025 démontre que les derniers loyers courants avant l’audience n’ont pas été intégralement payés. La situation des époux [L] [U] est en outre inconnue du tribunal, ce qui ne permet pas d’évaluer leurs capacités de remboursement. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Les époux [L] [U] sont occupants sans droit ni titre du bien appartenant à la SA [K] venant aux droits de la SA LOGIREM depuis le 19 septembre 2023, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant leur expulsion.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution qui régissent les mesures d’expulsion.

Le recours de la force publique étant alloué à [K], il n'y a pas lieu à assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte.

Par ailleurs, le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. La demande de séquestration, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

De même, il n’est pas justifié à ce stade, d’ordonner que l’état des lieux des parties soit établi par constat d’huissier.

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des époux [L] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, avec indexation suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, et de les condamner solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 3 mars 2025, que Monsieur [G] [L] [U] et Madame [X] [L] [U] née [O] restent à devoir une somme de 16.417,33 euros.

Il convient de déduire un montant global de 17,88 euros correspondant à des frais de non réponse à l’enquête sociale et d’assurance qui ne sont pas justifiés.

Les locataires n’apportent par définition, aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de cette dette puisqu’ils ne comparaissent pas.

Conformément à l’article 220 du code civil, toute dette contractée par l’un ou par l’autre des époux ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants oblige l’autre solidairement ; les obligations solidaires issues du mariage au sens de l’article 220 du code civil ne cessent qu’avec l’accomplissement des formalités de publication du divorce à l’état civil, rendant ce dernier opposable aux tiers ; la solidarité jouera peu important que l’un des époux ait quitté les lieux loués avant cette date ; qu’il en est également ainsi, nonobstant l’attribution de la jouissance du domicile à un seul des conjoints par le juge aux affaires familiales, lorsqu’il s’agit d’une dette afférente à un contrat de location signé par les deux époux, fussent-ils séparés de fait depuis quelques années.

Dès lors les époux [L] [U] seront condamnés solidairement et par provision, à verser à la SA [K] venant aux droits de la SA LOGIREM, une somme de 16.399,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2025.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, les époux [L] [U] supporteront les entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA [K] venant aux droits de la SA LOGIREM, les époux [L] [U] seront condamnés à lui verser une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2008, entre d’une part la SA LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA [K], d’autre part Monsieur [G] [L] [U] et Madame [X] [L] [U] née [O], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 septembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [L] [U] et Madame [X] [L] [U] née [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [L] [U] et Madame [X] [L] [U] née [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [K] venant aux droits de la SA LOGIREM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [L] [U] et Madame [X] [L] [U] née [O] à payer à la SA [K] venant aux droits de la SA LOGIREM, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux derniers loyers échus augmentés des charges, avec indexation suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, due depuis le 19 septembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [L] [U] et Madame [X] [L] [U] née [O] à payer à la SA [K] venant aux droits de la SA LOGIREM à titre provisionnel, la somme de 16.399,45 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 mars 2025 ;

DEBOUTONS la SA [K] venant aux droits de la SA LOGIREM du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [L] [U] et Madame [X] [L] [U] née [O] à payer à la SA [K] venant aux droits de la SA LOGIREM la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [L] [U] et Madame [X] [L] [U] née [O] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président