Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [G] [E] Monsieur [R] [D]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11468 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6T7Y

N° MINUTE : 6/2025

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 mai 2025

DEMANDERESSE ELOGIE-SIEMP Société Anonyme à conseil d’administration dont le siège social est situé [Adresse 3] représentée par Maître Kosma A.A.R.P.I. en la personne de Maître Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0517

DÉFENDEURS Monsieur [G] [E] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté

Monsieur [R] [D] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 07 mars 2025

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mai 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/11468 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6T7Y

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2013, la SA ELOGIE-SIEMP venant aux droits de la Société de Gérance d’Immeubles Municipaux a consenti un bail d’habitation à M. [G] [E] et M. [R] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier D, étage 6, porte FG), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 563,46 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 508,82 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [E] et M. [R] [D] le 30 juillet 2024.

Par assignation du 5 décembre 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [E] et M. [R] [D], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : 3 287,64 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 7 mars 2025, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à 1 730,32 euros au 25 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La SA ELOGIE-SIEMP considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La SA ELOGIE-SIEMP précise que les paiements du loyer interviennent tardivement, indique ne former aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [G] [E] et M. [R] [D] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA ELOGIE-SIEMP a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [G] [E] et M. [R] [D].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 29 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 508,82 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 février 2025, M. [G] [E] et M. [R] [D] lui devaient la somme de 1730,32 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [G] [E] et M. [R] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 853,49 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [E] et M. [R] [D], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 janvier 2013 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [G] [E] et M. [R] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (escalier D, étage 6, porte FG) est résilié depuis le 30 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [E] et M. [R] [D], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [G] [E] et M. [R] [D] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] (escalier D, étage 6, porte FG) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [G] [E] et M. [R] [D] au paiement à titre de provision à la SA ELOGIE-SIEMP d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 853,49 euros (huit cent cinquante-trois euros et quarante-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [G] [E] et M. [R] [D] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 1730,32 euros (mille sept cent trente euros et trente-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

CONDAMNE in solidum M. [G] [E] et M. [R] [D] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [G] [E] et M. [R] [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 juillet 2024 et celui des assignations du 5 décembre 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge