Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le: à Me THOMAS-COURCEL

Copies certifiées conformes: délivrées le : à Me DENEUX

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Charges de copropriété

N° RG 23/12942 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WRH

N° MINUTE :

Assignation du : 20 Septembre 2023

JUGEMENT rendu le 22 Mai 2025 DEMANDEUR

Le Syndicat des Coproprietaires de L’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son administrateur provisoire en exercice, Maître [C] [N], administrateur judiciaire, fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance en la forme des référés rendue le 7 février 2019 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de PARIS, [Adresse 2] [Localité 4]

Représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0165

DÉFENDEUR

Maître [S] [G], administrateur judiciaire, prise en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [P], fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance en la forme des référés rendue le 7 juillet 2022 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS [Adresse 1] [Localité 5]

Représentée par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0164 Décision du 22 Mai 2025 Charges de copropriété N° RG 23/12942 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WRH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 27 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

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Exposé du litige

[F] [P] veuf [H] est décédé à [Localité 8] le 27 septembre 2012. Par ordonnance en la forme des référés du 5 avril 2018, Maître [S] [G] a été désignée en qualité de mandataire successoral à la succession de [F] [P], confirmée par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 juillet 2018. Monsieur [O] [P], légataire universel, et l’une des héritières, Madame [D] [P], ont formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt qui a été rejeté par un arrêt du 17 octobre 2019.

La mission de Maître [S] [J] a été prorogée par plusieurs jugements successifs.

La succession de [F] [P] est propriétaire des lots n° 3, 7, 8 et 9, 10 et 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18, 20, 22 à 24 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ordonnance en la forme des référés du 7 février 2019, Maître [N] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sa mission a été prorogée jusqu’au 7 février 2025.

Par jugement en date du 17 septembre 2021, Maître [S] [G], en sa qualité de mandataire successoral à la succession de [F] [P], a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par Maître [N], en sa qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, les sommes suivantes : Décision du 22 Mai 2025 Charges de copropriété N° RG 23/12942 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WRH

- 237.263,84 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété dues par la succession [P], décompte arrêté au 3 février 2021, avec intérêts au taux légal capitalisés sur la somme de 232,659,12 euros et à compter du 19 février 2021 pour le solde ; - 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] se plaint de nouveaux impayés de charges de copropriété.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] a fait assigner, devant le tribunal de Paris, Maître [S] [G], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de [F] [P], afin de la voir condamner au paiement de la somme de 114.548,82 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété ainsi qu’au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 31 juillet 2024, et au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] sollicite du tribunal de :

« Juger recevable et bien fondé le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3] A [Localité 7] en ses demandes, En conséquence et y faisant droit, 1. Condamner Maître [S] [G], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [P], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3] A [Localité 7] la somme de 189.264,17 €, outre intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 114.548,82 € et à compter des présentes conclusions pour le solde.

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

2. Condamner Maître [S] [G], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [P], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3] A [Localité 7], la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au Syndicat.

3. Condamner Maître [S] [G], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [P], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3] A [Localité 7], la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4. Débouter Maître [S] [G], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [P], de toutes ses demandes. Décision du 22 Mai 2025 Charges de copropriété N° RG 23/12942 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WRH

5. Condamner Maître [S] [G], en sa qualité de mandataire successoral de la succession de Monsieur [F] [P], à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 juin 2024, et au visa de la loi du 1965, Maître [S] [G] sollicite du tribunal de :

« RECEVOIR Maître [G], ès qualités de Mandataire Successoral de la succession [P] en ses écritures,

A titre principal, DEDUIRE : les charges d’eau qui sont réparties ans des conditions irrégulières notamment au regard de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 En conséquence : FIXER à de plus justes proportions le montant de la créance imputé à la succession [P] tant au titre des charges que des frais de l’article 10-1 la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 6] de sa demande de dommages-intérêts.

ACCORDER à Maître [G], ès qualités de Mandataire Successoral de la succession [P] un délai de vingt-quatre mois afin de lui permettre d’apurer la dette ».

La clôture a été prononcée le 18 septembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 27 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

Motifs de la décision :

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Décision du 22 Mai 2025 Charges de copropriété N° RG 23/12942 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WRH

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 189.264,17 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 3ème trimestre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 114.548,82 euros et à compter des conclusions notifiées le 31 juillet 2024 pour le solde.

Il justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la succession de [F] [P] est propriétaire des lots n° 3, 7, 8 et 9, 10 et 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18, 20, 22 à 24 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7].

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires indique dans ses dernières conclusions produire les pièces justificatives de sa créance suivantes : le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 janvier 2019 (pièce n° 13) ;les procès-verbaux des décisions de l’administrateur des 14 janvier 2021 (pièce n° 14), des 6 septembre 2022 (pièce n° 15), 23 janvier 2023 (pièce n° 16) et 6 décembre 2023 (pièce n° 24), lesquels ont approuvé les comptes annuels jusqu’aux comptes clos 30 juin 2023 et approuvé le budget 2023/2024,le relevé des dépenses des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023 (pièces n°17, 18, 19 et 27) ;les appels de fonds individuels (pièces n° 20 et 28) ;le décompte récapitulatif des sommes dues (pièce n° 21),le règlement de copropriété (pièce 3). Il convient de relever que les pièces visées tant dans les conclusions que dans le bordereau de pièces du demandeur ne correspondent pas aux pièces versées aux débats. Ainsi, à titre d’exemple, la pièce n° 13 du demandeur n’est pas le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 janvier 2019 mais le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 17 septembre 2021.

Par ailleurs, il est effectivement versé aux débats : le procès-verbal des décisions de l’administrateur en date du 6 décembre 2023 (pièces n° 21 et 26), lequel a approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2024 d’un montant de 32 000 euros ainsi qu’a voté des travaux, Décision du 22 Mai 2025 Charges de copropriété N° RG 23/12942 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WRH

le procès-verbal des décisions de l’administrateur du 14 janvier 2021 (pièce n° 22), lequel a approuvé le budget afférant à des travaux,le procès-verbal des décisions de l’administrateur du 23 janvier 2023 (pièces n° 23 et 25), lequel a approuvé les propositions de travaux ; il est annexé à ce procès-verbal la situation des copropriétaires au 21 décembre 2022 pour le budget travaux qui montre que la succession de [F] [R] a un solde de zéro euros ainsi que la situation des copropriétaires au 21 décembre 2022 au titre des charges qui montre que la succession de [F] [R] a un solde débiteur de 4300 euros. Le reste des pièces citées par le demandeur dans ses conclusions n’est pas produit aux débats et il convient notamment de souligner l’absence de décompte récapitulatif des sommes dues.

En outre, le demandeur produit dans ses conclusions un tableau résumant les charges dues par le défendeur. Ce tableau ne peut valoir décompte récapitulatif des sommes dues.

En effet, il convient de rappeler que par jugement en date du 17 septembre 2021, Maître [S] [G], en sa qualité de mandataire successoral à la succession de [F] [P], a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par Maître [N], en sa qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, la somme de 237.263,84 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété dues par la succession [P], décompte arrêté au 3 février 2021, avec intérêts au taux légal capitalisés sur la somme de 232,659,12 euros et à compter du 19 février 2021 pour le solde. Or, le tableau produit commence à compter du 4ème trimestre 2019, soit antérieurement au jugement du 17 septembre 2021. Ces créances ont donc dû être prises en compte dans ledit jugement.

Par ailleurs, le solde de départ ne commence à zéro euro et le tableau fait état de régularisation de charges et de travaux également antérieur à 2021. Dès lors, il n’est pas possible de déterminer le montant de la créance qui est antérieure à 2021 et qui fait l’objet de la condamnation du jugement du 17 septembre 2021, ni le montant de la créance postérieure à cette date.

Dès lors, si le principe de la créance n’est pas contesté en défense, le syndicat des copropriétaires en demande ne rapporte pas la preuve du quantum de la créance réclamé. En conséquence, il sera débouté de sa demande principale en paiement des arriérés des charges ainsi que de l’ensemble de ses demandes subséquentes.

Les demandes et moyens soulevés par Maître [S] [G] en défense sont devenues sans objet.

II – Sur les demandes accessoires Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Décision du 22 Mai 2025 Charges de copropriété N° RG 23/12942 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WRH

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l'exécution provisoire du jugement est de droit ;

Déboute les parties du surplus de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 22 Mai 2025.

La Greffière Le Président