Demande tendant à déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété ou demande de nouvelle répartition des charges

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 12] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le : à Me FORESTIER

Copie certifiée conforme délivrée le : à Me DE BAILLIENCOURT

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8ème chambre 2ème section

N° RG 21/14716 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVQDB

N° MINUTE :

Assignation du : 16 Novembre 2021

JUGEMENT rendu le 22 Mai 2025 DEMANDEURS

Monsieur [T], [M] [F] [Adresse 3] [Localité 9]

Madame [H], [C], [N] [K] [Adresse 3] [Localité 9]

représentés par Maître Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0197

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, la société DEBERNE ADMINISTRATEUR DE BIENS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 10]

représenté par Maître Donation DE BAILLIENCOURT de la SELARL HMS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0303 Décision du 22 Mai 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/14716 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVQDB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président Madame Julie KHALIL, Vice-présidente Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [F] et Madame [H] [K] sont propriétaires indivis des lots n° 10, 11, 83, 291 et 294, comprenant notamment un appartement et une cave, au sein d’un immeuble sis [Adresse 6] [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par une lettre datée du 7 mai 2018, Monsieur [T] [F], Madame [H] [K] et un autre copropriétaire, Monsieur [W], ont informé le syndic de copropriété, le cabinet Deberne, de l’annexion non autorisée par la SCI DED, copropriétaire dans le même immeuble, de parties privatives et de parties communes, situées au sous-sol du bâtiment 4, et portant plus précisément sur : - le couloir desservant les lots de cave n° 93 à 104 et dont l’accès était bloqué par un mur en parpaing ; - et le couloir desservant les lots de cave n° 88 à 92, et 108, et dont l’accès était bloqué par une porte en métal fermée à clef.

Par ce même courrier, ils ont demandé l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires à venir consistant à autoriser le syndic de copropriété à vendre à la SCI DED les parties communes annexées à la condition que cette dernière fasse l’acquisition de toutes les caves desservies par les couloirs annexés et qu’elle règle un problème de circulation de l’air survenu dans les caves. Un projet de résolution n° 17 a été inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété du 27 juin 2018, rédigé dans les termes suivants :

Décision du 22 Mai 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/14716 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVQDB

« L'Assemblée Générale, après en avoir délibéré, autorise le Syndic à organiser la vente de deux couloirs au sous-sol du bâtiment 4, ici appelés n°1 et n°2, qui sont des parties communes donnant sur, n°1, les lots 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103 et 104 et, n°2, les lots 88, 89, 90, 91, 92 et 108. Les accès à ces couloirs sont actuellement bloqués par, n°1, un mur et, n°2, une porte fermée à clef, qui n'ont pas reçu une autorisation de la part du syndicat des copropriétaires. Le Syndic est autorisé à les vendre au copropriétaire qui les occupe actuellement, s'il accepte et sous les conditions suivantes : (a) qu'il soit propriétaire de l’ensemble des lots cités ci-dessus ou qu'il obtient l’autorisation des propriétaires actuels et (b) le rétablissement d'une aération adéquate des lots actuellement enclaves par le mur et la porte : les lots 83, 84, 85, 86 et 87 ; préalablement à toute signature d'acte relatif aux couloirs, le rétablissement d'une circulation d'air adéquate avec les lots 83 à 87 actuellement enclavés par le mur et la porte sera réalisé conformément aux préconisations de l’étude technique qui aura été effectuée. Si le copropriétaire qui occupe actuellement les deux couloirs n'accepte pas cette proposition d'achat, l’Assemblée Générale demande au syndic d'entamer une procédure en justice avant juin 2019 pour la restitution à la copropriété de l’accès total aux couloirs ensemble avec les aérations qui passaient par ces couloirs. Les travaux réalisables avant juin 2019 seront à entreprendre des remises de l’étude »,

Cette résolution n° 17 n’a pas fait l’objet d’aucun vote, en raison d’un nombre insuffisant de copropriétaires présents ou représentés à ladite assemblée.

En décembre 2018, mai 2019 et juin 2022, la SCI DED a commencé à procéder à la régularisation de cette situation d’occupation en rachetant des caves correspondant aux lots n° 89, 92 et 295 (étant précisé que ce dernier lot a fait l’objet d’un échange avec le lot n° 100).

Par courriel du 28 septembre 2021, le cabinet Deberne a informé Monsieur [T] [F] des démarches de régularisation entreprises par la SCI DED par l’acquisition des caves donnant sur le couloir, et leur a précisé que : « après régularisation de l’acquisition de ces caves, conformément au règlement de copropriété page 94, la SCI DED pourra intégrer le pallier / couloir sans recours à une décision de l’assemblée générale ».

Par courrier de leur conseil en date du 1er octobre 2021, Monsieur [T] [F] et Madame [H] [K] ont contesté la validité de la clause du règlement de copropriété, visée par le syndic de copropriété, prévoyant que la réunion en un seul appartement de deux locaux d’habitation contigus, appartenant à un même propriétaire ainsi que la faculté d’incorporer le palier principal ou la partie coursive dans les parties privatives, pouvait être réalisée sans autorisation de l’assemblée générale. Ils ont également souligné la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic de copropriété sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 195 et 1240 du code civil.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 16 novembre 2021, Monsieur [T] [F] et Madame [H] [K] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 10ème (ci-après le « syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Deberne, afin de voir déclarer nulle et non écrite la clause du règlement de copropriété stipulant que « la réunion en un seul appartement de deux locaux d’habitation contigus, appartenant à un même propriétaire, pourra être réalisée sans autorisation de l’Assemblée, mais sous les réserves ci-dessus, et, dans ce cas, le copropriétaire intéressé aura la faculté d’incorporer le palier principal ou la partie coursive dans les parties privatives, à condition que ce palier ou cette partie coursive ne desserve aucun autre lot ou partie commune, à charge par lui de supporter le coût des modifications techniques qui pourront être nécessaire. Il en sera de même lorsqu’un lot sera desservi par un seul palier ou sera situé à l’extrémité d’un couloir ou d’une coursive ».

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 28 juillet 2023, Monsieur [T] [F] et Madame [H] [K] demandent au tribunal de :

« Vu, notamment, les dispositions des articles 25, 26 et 43 de la loi du10 juillet 1965, Vu les pièces versées aux débats,

Juger Madame [K] et Monsieur [F] tant recevables que bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions,

En conséquence, Déclarer nulle et non écrite la clause du règlement de copropriété stipulant que « La réunion en un seul appartement de deux locaux d’habitation contigus, appartenant à un même propriétaire, pourra être réalisée sans autorisation de l’Assemblée, mais sous les réserves ci-dessus, et, dans ce cas, le copropriétaire intéressé aura la faculté d’incorporer le palier principal ou la partie coursive dans les parties privatives, à condition que ce palier ou cette partie coursive ne desserve aucun autre lot ou partie commune, à charge par lui de supporter le coût des modifications techniques qui pourront être nécessaire. Il en sera de même lorsqu’un lot sera desservi par un seul palier ou sera situé à l’extrémité d’un couloir ou d’une coursive »

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société DUBERNE ADMINISTRATEUR DE BIENS au paiement de la somme de 3.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Dire que Madame [K] et Monsieur [F] seront exonérés, en leur qualité de copropriétaire, de leurs quotes-parts dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure et ce conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] sollicite du tribunal de :

« Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Vu le règlement de copropriété du 13 avril 1995 ; Vu le code de procédure civile ; Vu l’assignation et les pièces du dossier ; Décision du 22 Mai 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/14716 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVQDB

Débouter Monsieur [F] et Madame [K] de l’ensemble de leurs demandes et conclusions ;

Mettre à la charge de Monsieur [F] et de Madame [K] une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2023.

L’affaire, fixée à l’audience du 19 septembre 2024, puis renvoyée et plaidée à l’audience du 20 mars 2025, a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I - Sur la demande tendant à voir réputée non écrite une clause du règlement de copropriétaire formée par Monsieur [T] [F] et Madame [H] [K]

Monsieur [T] [F] et Madame [H] [K] fondent leur demande sur les articles 25 b), 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. Ils soutiennent ainsi que l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que tout acte de disposition sur les parties communes, en dehors de ceux résultant d’obligations légales ou règlementaires, doit être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions et que toute clause du règlement de copropriété, contraire à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, doit être réputée non écrite en application de l’article 43 de la même loi.

Dès lors, selon eux, et en application de ces textes, la clause dite de fond de couloir, permettant d’incorporer à une partie privative une portion de couloir lorsque le couloir dessert des locaux privatifs devenus la propriété du même copropriétaire, se trouve condamnée par la jurisprudence au motif que : *en premier lieu, une telle clause donne une autorisation anticipée de travaux portant sur les parties communes, *et en second lieu une telle clause prive l’assemblée générale de ses pouvoirs de disposition sur les parties communes.

Ils relèvent que la clause litigieuse du règlement de copropriété applicable à l’immeuble du [Adresse 3] prévoit qu’un copropriétaire peut « incorporer le palier principal ou la partie coursive » dans ses parties privatives, « à condition que ce palier ou cette partie coursive ne desserve aucun autre lot ou partie commune » ou encore « lorsqu’un lot sera desservi par un seul palier ou sera situé à l’extrémité d’un couloir ou d’une coursive ». Selon eux, cette clause, permet donc à un copropriétaire de s’approprier des parties communes et de les intégrer dans ses parties privatives, sans avoir à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et autorise ainsi par avance l’aliénation pure et simple, à titre gratuit, d’une partie commune au profit d’un seul copropriétaire, en dehors de toute décision de l’assemblée générale. Ils en concluent que cette clause est contraire à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, mais également à l’article 25 b) de la même loi puisqu’elle permet à un copropriétaire de faire des travaux sur des parties communes, à savoir clore un couloir, en dehors de toute décision de l’assemblée générale.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, Monsieur [T] [F] et Madame [H] [K] soulignent que : - en premier lieu, la clause contestée doit être interprétée, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, comme permettant à un copropriétaire de se passer de l’autorisation de l’assemblée générale pour réunir en un seul appartement deux lots lui appartenant et pour annexer le pallier principal ou la partie de coursive. De plus, le cabinet Deberne a soutenu cette analyse dans son courriel du 28 septembre 2021, - en deuxième lieu, le rédacteur du règlement de copropriété n’aurait pas pris le soin de préciser, aux termes de la même phrase, qu’un copropriétaire peut réunir deux lots sans autorisation de l’assemblée générale, et annexer une partie commune, si cette annexion restait, elle, soumise à l’autorisation de l’assemblée générale, - enfin, la clause litigieuse ne saurait être interprétée à l’aune des autres dispositions du règlement de copropriété qui prévoient que les actes de disposition sur les parties communes et les travaux affectant les parties communes doivent être autorisés par l’assemblée générale à la majorité absolue et la double majorité. En effet, il est parfaitement possible que des clauses du règlement de copropriété entrent en contradiction les unes avec les autres.

Le syndicat des copropriétaires soutient, quant à lui, que la clause contestée ne méconnaît pas les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 puisque : - il ressort de la lecture de la stipulation contestée que l’absence d’autorisation de l’assemblée générale ne vise que la réunion en un seul appartement de deux locaux d’habitation contigus, appartenant à un même propriétaire, et non l’annexion du palier principal ou de la partie de coursive ; dans le cas où deux locaux d’habitation sont réunis en un seul appartement, il existe seulement une possibilité, pour le copropriétaire concerné, d’intégrer le palier principal ou la partie de coursive dans son lot à certaines conditions (de même pour l’intégration d’un palier ou d’une extrémité de couloir ou coursive dans un lot si ce palier ou extrémité de couloir ou coursive ne dessert que ce seul lot) mais le fait que cette stipulation reste silencieuse sur la nécessité d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour procéder à l’intégration de cette partie commune dans un lot, ne signifie pas qu’il faille l’interpréter comme exonérant le copropriétaire concerné de demander l’autorisation de l’assemblée générale, - par ailleurs, le paragraphe de la clause relative à la modification des lots doit en réalité être analysé à la lumière d’une autre clause du règlement de copropriété portant sur les décisions exigeant la double majorité (page 102 du règlement de copropriété) ; cette clause reprend les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; dès lors, l’intégration d’un palier, d’une extrémité de couloir ou d’une partie de coursive dans un lot, lorsqu’elle est possible, est soumise à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires prise à la majorité des deux tiers, - il en est de même pour l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; en conséquence la clause contestée par les demandeurs ne méconnaît pas les dispositions des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le règlement de copropriété prévoit expressément que les actes de disposition sur les parties communes et les travaux affectant les parties communes doivent être autorisés par l’assemblée générale aux majorités qualifiées prévues par ces deux textes.

***

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites (…) ».

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose, quant à lui, que « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (…) »

L’article 26 de la même loi prévoit que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; (…) ».

En application de ces dispositions, doit être réputée non écrite la clause d’un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires des travaux affectant les parties communes de l’immeuble (Cass. Civ. 3ème 11 mai 2005, n° 03-19.183).

De même, la clause d’un règlement de copropriété selon laquelle le propriétaire de lots pouvait, s'il le désirait, de sa seule initiative et sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaire « fermer la partie de couloir qui dessert ses locaux, par un mur d'un côté, par une porte palière de l'autre, la partie de couloir ainsi fermée demeurant partie privative, est clairement contraire à l'article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965 et donc à une disposition d'ordre public de ce texte, l'annexion étant un acte d'acquisition immobilière » (Cour d’appel de [Localité 12], 23ème chambre – Section B, 20 décembre 2007, n° RG 07/05431).

Par ailleurs, une clause du règlement de copropriété qui a pour effet de priver par avance l’assemblée générale des pouvoirs de disposition sur les parties communes de l’immeuble qu’elle tient des règles d’ordre public posées par les articles 27, 26 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 doit être réputée non écrite (Cass. Civ. 3ème 11 février 2009, n° 07-21.318).

En revanche, est valable une clause d'un règlement de copropriété aux termes de laquelle le propriétaire de plusieurs lots est autorisé à les réunir, tout en bénéficiant d'un droit de jouissance exclusif sur la partie commune non indispensable à l'usage des autres lots et desservant exclusivement lesdits lot, avec faculté de se clore (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2011, n° 09-65.731) ou de l'incorporer auxdits lots (ex. : Civ. 3ème, 21 octobre 2008, n° 07-18.971) mais uniquement dès lors que le couloir litigieux est et reste une partie commune « non indispensable à l’usage des autres lots » aux termes du règlement. Décision du 22 Mai 2025 8ème chambre 2ème section N° RG 21/14716 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVQDB

En outre, tout copropriétaire est recevable à contester la validité des stipulations du règlement de copropriété pour assurer sa conformité avec les dispositions règlementaires ou légales d’ordre public, notamment pour ce qui concerne le respect des prérogatives de l’assemblée générale (Cass. Civ. 3ème 16 décembre 2008, n° 08-10.480).

En l’espèce, s’agissant de la clause litigieuse, le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 13] en date du 13 avril 1995 produit prévoit une clause intitulé « Modification des lots » rédigée comme suit :

« Chaque copropriétaire pourra, sous sa responsabilité et dans la limite des Lois et règlements, modifier la disposition intérieure des locaux lui appartenant, sous réserve de se conformer aux dispositions de la clause ci-dessus et figurant sous le titre « Usage des parties privatives – Modification ». Les copropriétaires pourront échanger entre eux des éléments détachés de leur lots ou en céder aux copropriétaires voisins, ou encore diviser leurs locaux en plusieurs lots. Ils auront la faculté de modifier en conséquence les quotes-parts de parties communes et des charges de toute nature afférentes aux locaux en question, à la condition que le total reste inchangé. Toutefois, en cas d’alinéation séparée d’une ou de plusieurs fractions d’un lot, la nouvelle répartition des charges entre ces fractions sera, par application de l’article 11 de la Loi du 10 juillet 1965, soumis à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue par la clause ci-dessous du présent règlement relative aux décisions ordinaires et figurant sous le titre « Assemblées générales – Majorités requises pour l’adoption des décisions ». Tout copropriétaire de plusieurs lots jouira de la faculté de modifier la composition de ces lots mais sous les mêmes conditions. Toute modification des lots devra faire l’objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division, ainsi que de l’état de répartition des charges. En cas de division d’un lot, cet acte attribuera un numéro nouveau à chacune des parties du lot divisé, lesquelles formeront autant de lots distincts. De même, en cas de réunion de plusieurs lots pour former un lot unique, l’acte modificatif attribuera à ce dernier un nouveau numéro. Toutefois, la réunion de plusieurs lots en un lot unique ne pourra avoir lieu que si cette réunion est susceptible d’être publiée au fichier immobilier, ce qui implique que les lots réunis ne soient pas grevés de droits ou charges différents publiés à ce fichier immobilier. La réunion en un seul appartement de deux locaux d’habitation contigus, appartenant à un même propriétaire, pourra être réalisée sans autorisation de l’Assemblée, mais sous les réserves ci-dessus, et, dans ce cas, le copropriétaire intéressé aura la faculté d’incorporer le palier principal ou la partie de coursive dans les parties privatives, à condition que ce palier ou cette partie de coursive ne desserve aucun autre lot ou partie commune, à charge pour lui de supporter le coût des modifications techniques qui pourront être nécessaires. Il en sera de même lorsqu’un lot sera desservi par un seul palier ou sera situé à l’extrémité d’un couloir ou d’une coursive. Tous les travaux qui seront exécutés aux divers cas visés sous le présent titre, devront être effectués sous la surveillance de l’Architecte de l’immeuble, dont les honoraires seront à la charge du propriétaire intéressé. Ce dernier devra s’adresser aux entrepreneurs agréés par le Syndic pour tous travaux de maçonnerie, plomberie, fumisterie. Il devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l’immeuble et sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux et de leurs suites » (pages 93 et 94 du règlement, pièce demandeur n°6). La clause litigieuse, dont les demandeurs demandent qu’elle soit réputée non écrite, correspond à l’alinéa 9 de la clause ci-dessus reproduite (en gras surligné). Cette clause porte spécifiquement sur la réunion de deux locaux d’habitation en un seul appartement et donne la faculté au copropriétaire concerné d’« incorporer » des parties communes (palier ou partie de coursive) dans ses parties privatives. Cette clause s’applique également au lot desservi par un seul palier ou situé à l’extrémité d’un couloir ou d’une coursive.

La lecture de la clause litigieuse permet d’exclure l’interprétation donnée par le syndicat des copropriétaires selon laquelle seule la réunion en un seul appartement de deux locaux d’habitation contigus est visée par l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Il peut d’ailleurs, à ce titre, être souligné que le syndic de copropriété, le cabinet DEBERNE, avait la même lecture de cette clause que le demandeur aux termes de son courriel du 28 septembre 2021 qui indique qu’en application du « règlement de copropriété page 94, la SCI DED pourra intégrer le pallier/couloir sans recours à une décision d’assemblée ».

En tout état de cause, la réunion en un seul appartement de deux locaux d’habitation contigus et l’incorporation d’une partie commune à un lot privatif sont deux actions possibles pour un copropriétaire et sont visées dans une seule et même phrase.

Il convient également de souligner que les rédacteurs du règlement de copropriété ont prévu expressément la nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale « en cas d’alinéation séparée d’une ou de plusieurs fractions d’un lot » visée à l’alinéa 3 de la clause intitulée « Modification des lots », reproduite ci-dessus. Dès lors, si les rédacteurs du règlement de copropriété avaient souhaité soumettre l’incorporation des parties communes à un lot privatif à l’autorisation d’une assemblée générale, alors que la réunion en un seul appartement de deux locaux d’habitation ne l’est pas, ils l’auraient mentionné.

En outre, le fait que le règlement de copropriété reproduise en pages 101 et 102 le contenu des dispositions des articles 25 b) et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas d’en déduire que l’intégration d’un palier, d’une extrémité de couloir ou d’une partie de coursive dans un lot, telle que visée dans la clause litigieuse, serait soumise à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, alors que ladite clause prévoit explicitement, au sein d’une même phrase, la dispense d’une telle autorisation tant pour la réunion de deux locaux d’habitation contigus que pour l’incorporation qui en résulte du palier principal ou de la partie de coursive « dans les parties privatives ».

En conséquence, la clause litigieuse permet à un copropriétaire de s’approprier des parties communes et de les intégrer dans ses parties privatives, sans avoir à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, sans prévoir que le palier ou la partie de coursive concernée conserverait la nature d’une partie commune, le cas échéant à jouissance privative, de sorte qu’elle entérine une annexion de ces parties de l’immeuble en leur conférant la nature de parties privatives du fait de la réunion de deux lots en un seul appartement (ex. : Cour d’appel de [Localité 12], Pôle 4 – Chambre 2, 28 septembre 2011, n° RG 10/04189 ; 8 mars 2023, n° RG 21/05194 ; Cour d’appel de [Localité 11], Première chambre civile, 15 juin 2006, n° RG 05/04893).

Cette clause autorise donc par avance l’aliénation d’une partie commune au profit d’un seul copropriétaire et ce, en dehors de toute décision de l’assemblée générale, ce qui est manifestement contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoient que tout acte de disposition sur les parties communes, en dehors de ceux résultant d’obligations légales ou règlementaires, doit être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions.

Il convient donc de déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété stipulant que « La réunion en un seul appartement de deux locaux d’habitation contigus, appartenant à un même propriétaire, pourra être réalisée sans autorisation de l’Assemblée, mais sous les réserves ci-dessus, et, dans ce cas, le copropriétaire intéressé aura la faculté d’incorporer le palier principal ou la partie de coursive dans les parties privatives, à condition que ce palier ou cette partie de coursive ne desserve aucun autre lot ou partie commune, à charge pour lui de supporter le coût des modifications techniques qui pourront être nécessaires. Il en sera de même lorsqu’un lot sera desservi par un seul palier ou sera situé à l’extrémité d’un couloir ou d’une coursive ».

II - Sur les autres demandes

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme globale de 2.500 € à Monsieur [T] [F] et Madame [H] [K] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs seront par ailleurs dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE non écrite la clause du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 8] stipulant que : « La réunion en un seul appartement de deux locaux d’habitation contigus, appartenant à un même propriétaire, pourra être réalisée sans autorisation de l’Assemblée, mais sous les réserves ci-dessus, et, dans ce cas, le copropriétaire intéressé aura la faculté d’incorporer le palier principal ou la partie de coursive dans les parties privatives, à condition que ce palier ou cette partie de coursive ne desserve aucun autre lot ou partie commune, à charge pour lui de supporter le coût des modifications techniques qui pourront être nécessaires. Il en sera de même lorsqu’un lot sera desservi par un seul palier ou sera situé à l’extrémité d’un couloir ou d’une coursive », CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] aux entiers dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 1] à payer à Monsieur [T] [F] et Madame [H] [K] la somme globale de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE Monsieur [T] [F] et Madame [H] [K] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 12] le 22 Mai 2025.

La Greffière Le Président