Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 5] [Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/10638 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2HIW

Minute : 25/603

SA D’HLM ICF LA SABLIERE Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97

C/

Madame [G] [O]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLM ICF LA SABLIERE, demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]

représentée par Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [G] [O], demeurant [Adresse 3] - [Adresse 8] [Localité 7]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2023, la SA D'HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à Madame [G] [O] un logement situé [Adresse 3], [Localité 7] ([Adresse 8]), pour un loyer mensuel de 518,27 euros, et 199,20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, la SA D'HLM ICF LA SABLIERE a fait signifier à Madame [G] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2152,38 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 11 juin 2024 la SA D'HLM ICF LA SABLIERE a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SA D'HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner Madame [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : • constater l’acquisition de la clause résolutoire, • ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Madame [G] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, • autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution, • condamner Madame [G] [O] au paiement de la somme de 4271,57 euros, terme du mois d’août 2024 inclus selon décompte en date du 3 septembre 2024 avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer du 20 juin 2024, • la condamner au paiement des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail, • la condamner au paiement une indemnité d’occupation égale à une somme équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération définitive des lieux, • la condamner au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, • la condamner au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 8 octobre 2024.

À l'audience du 24 mars 2025, la SA D'HLM ICF LA SABLIERE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4143,15 euros arrêtée au 18 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement d’office, et demande en ce cas, la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA D'HLM ICF LA SABLIERE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [G] [O] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 20 juin 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM ICF LA SABLIERE souligne qu’il y a eu une reprise du versement intégral du loyer courant et qu’il existe un plan d’apurement de la dette depuis novembre 2024 à hauteur de 100 euros par mois.

Madame [G] [O], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 8 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM ICF LA SABLIERE le 11 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D'HLM ICF LA SABLIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 20 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 mars 2025 que la SA D'HLM ICF LA SABLIERE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [O] à payer à la SA D'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 4143,15 euros, au titre des sommes dues au 18 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 septembre 2024 sur la somme de 1339,84 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 9 novembre 2023 et tacitement reconduit le 9 mai 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 20 juin 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 1er août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 novembre 2023 à compter du 2 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués, notamment de l’examen du décompte que Madame [G] [O] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à rembourser sa dette. Il est fait état d’un plan d’apurement à hauteur de 100 euros par mois.

En outre, la SA D'HLM ICF LA SABLIERE n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [G] [O] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande de la SA D'HLM ICF LA SABLIERE, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [G] [O] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [G] [O] à son paiement à compter de 2 août 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA D'HLM ICF LA SABLIERE ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [G] [O] à payer à la SA D'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D'HLM ICF LA SABLIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 novembre 2023 entre la SA D'HLM ICF LA SABLIERE d'une part, et Madame [G] [O] d'autre part, concernant le logement et l’emplacement situés [Adresse 3], [Localité 7], sont réunies à la date du 2 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [G] [O] à payer à la SA D'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 4143,15 euros (quatre mille cent quatre-trois euros et quinze centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 18 mars 2025 échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 septembre 2024 sur la somme de 1339,84 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [G] [O] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [G] [O] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [G] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [G] [O] à payer à la SA D'HLM ICF LA SABLIERE une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 2 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [G] [O] à payer la SA D'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [O] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 juin 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX.

LE GREFFIER LE JUGE