Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 5] [Adresse 5]

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REFERENCES : N° RG 24/08962 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z7ZW

Minute : 25/601

Monsieur [J] [P] Représentant : Me Elsa RAITBERGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0973 Madame [M] [H] Représentant : Me Elsa RAITBERGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0973

C/

Madame [E] [C]

Exécutoire délivrée le : à :

Copie certifiée conforme délivrée le : à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [J] [P] , demeurant [Adresse 2] [Adresse 2]

représenté par Me Elsa RAITBERGER, avocat au barreau de PARIS

Madame [M] [H], demeurant [Adresse 2] [Adresse 2]

représentée par Me Elsa RAITBERGER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [E] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2006, Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] ont donné à bail à Madame [E] [C] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 750 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] ont fait signifier à Madame [E] [C] un commandement de payer la somme de 9946 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] ont fait assigner Madame [E] [C] aux fins de : • prononcer la résiliation judiciaire du bail, • condamner Madame [E] [C] au paiement de la somme de 12196 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023, • la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle de 750 euros à compter de l’assignation, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, • la condamner au paiement de 652,50 euros au titre des dégradations apparues dans le logement avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2022, • dire que Madame [E] [C] est occupante sans droit ni titre du logement, • ordonner l’expulsion de Madame [E] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 5 euros par jour de retard, • supprimer le bénéfice du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution en raison des fautes graves, • supprimer le bénéfice de la trêve hivernale en raison des fautes graves ; • la condamner au paiement de la somme de 1400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, • dire que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 7] par voie dématérialisée le 19 septembre 2024.

À l'audience du 24 mars 2025, Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance selon décompte de 19704 euros au 1er mars 2025. Ils sont opposés à l’octroi de tous délais.

Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la locataire a causé des dégradations dans le logement et que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [E] [C], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 19 septembre 2024 en vue d'une audience prévue le 24 mars 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s'élève à plus de 10000 euros. L'examen du décompte démontre l’absence de paiements depuis plusieurs mois.

Il s'agit d'un manquement grave de la locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 18 septembre 2024, date de l'assignation.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [E] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 750 euros, et de condamner Madame [E] [C] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [E] [C] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande au titre de la trêve hivernale :

Selon l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Ce texte prévoit que ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile au deuxième alinéa.

En outre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des mêmes procédés.

En l’espèce, il n'est pas démontré l'existence de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Compte tenu des circonstances du litige et de la situation de Madame [E] [C], il convient de rejeter la demande de suppression du délai de trêve hivernale.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er septembre 2006, du commandement de payer délivré le 3 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er mars 2025 que Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [C] à payer à Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] la somme de 10946 euros, au titre des sommes dues au 28 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juillet 2024 sur la somme de 9146 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande au titre des réparations locatives :

Selon l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Selon l’article 7d) il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris le remplacement d’éléments assimilables auxdites réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

En l’espèce, il est justifié des recherches de fuite (factures des 30 janvier 2023 et 24 février 2023 ), du remplacement du meuble de salle de bains (ticket Leroy Merlin)et de la réfection des joints de salle de bains (facture du 27 septembre 2023), réalisés aux frais des bailleurs, selon factures, pour un total de 652,50 euros qui relèvent des obligations d’entretien du locataire.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [C] à payer à Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] la somme de 652,50 euros, au titre des dégradations et réparations locatives. S’agissant d’une indemnisation les intérêts au taux légal courent à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [C] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [E] [C] à payer à Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] aux fins de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er septembre 2006 entre Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] d'une part, et Madame [E] [C] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], au jour de l'assignation, le 18 septembre 2024,

DIT que Madame [E] [C] est occupante sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [E] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du sursis prévu par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [E] [C] à compter du 18 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme de 750 euros,

CONDAMNE Madame [E] [C] à payer à Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] la somme de 10946 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 28 février 2025 échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur la somme de 9146 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [E] [C] à payer à Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025 échéance de mars 2025, et jusqu'à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [E] [C] à payer à Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] la somme de 652,50 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [E] [C] à payer à Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [E] [C] aux dépens de l'instance,

DEBOUTE Monsieur [J] [P] et Madame [M] [H] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT