Action en responsabilité exercée contre le syndicat

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 19 Mai 2025

N° R.G. : N° RG 18/11525 - N° Portalis DB3R-W-B7C-UJMW

N° Minute :

AFFAIRE

[V] [R] épouse [F] (intervenante volontaire), [X] [W] [E] épouse [R]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Gaudray 92170 VANVES

Copies délivrées le :

DEMANDERESSES

Madame [V] [R] épouse [F] (intervenante volontaire) 15 allée des Maraichers 91370 VERRIÈRES-LE-BUISSON

représentée par Me Claude SEGALL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1464

Madame [X] [W] [E] épouse [R] 2 rue Gaudray 92170 VANVES

représentée par Me Claude SEGALL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1464

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Gaudray 92170 VANVES, représenté par son syndic Cabinet CHRETIEN 4 place De Lattre De Tassigny 92170 VANVES

représentée par Me Jérôme-françois PLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0537

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président Anne-Laure FERCHAUD, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président Anne-Laure FERCHAUD, Juge Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 2 rue Gaudray à Vanves (92170) est soumis au statut de la copropriété. Il comporte plusieurs bâtiments.

Le syndic actuel est le cabinet Foncia. Il a succédé au cabinet Chrétien (en place de 2012 à 2019).

Le bâtiment D est constitué d’un rez-de-chaussée, d’un 1er étage et de combles au 2ème étage.

Madame [X]-[W] [E] et Monsieur [P] [R] y étaient propriétaires des lots n°20 (acquis en 1986) et n°21 (acquis en 1987) situés au 1er étage du bâtiment et constituant le domicile conjugal.

Monsieur [N] [H] y était propriétaire du rez-de-chaussée de 1984 à 2009, année au cours de laquelle il a vendu son bien aux époux [L].

Suivant acte du 21 mars 2011, le syndicat des copropriétaires a vendu les combles du bâtiment D aux époux [R].

Au cours des années 2000, les époux [R] ont constaté des fissures sur la façade du bâtiment D, ainsi qu’une détérioration des escaliers et une forte humidité.

Le 11 juin 2009, Monsieur [D] [O], architecte mandaté par les époux [R], a remis un rapport de visite concernant l’état de la façade et de l’appartement du rez-de-chaussée, alors inoccupé. Il constatait diverses fissures en façade dénotant probablement des affaissements dus à des infiltrations entraînant des affouillements et relevait le mauvais état de l’appartement avec notamment des remontées par capillarité. Il concluait à la nécessité de faire réaliser de gros travaux assurant la solidité, la sécurité et le confort afin de rendre ce logement habitable et décent.

A la requête de la commune de Vanves, une procédure de péril imminent a été ouverte.

Suivant ordonnance du 10 février 2011, le juge des référés du tribunal administratif de Pontoise a désigné Monsieur [K] [M], architecte DPLG, aux fins de procéder à une expertise avec pour mission de se rendre sur les lieux, constater l’état du bâtiment sur cour, le cas échéant dresser constat de l’état des bâtiments mitoyens, donner son avis sur l’imminence du péril et le cas échéant proposer des mesures de nature à y mettre fin.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 11 février 2011 et conclu à la présence d’un péril grave et imminent. Il soulignait l’urgence de faire réaliser immédiatement un étaiement sérieux du plancher de l’appartement du rez-de-chaussée ainsi qu’un étresillonement des baies, et dans un délai de 15 jours de procéder au remplacement des canalisations fuyardes et à la consolidation de la résistance des terrains avec reprises des fondations si nécessaire.

Le 18 mai 2011, Mme [R] a signé avec la commune de Vanves une convention d’occupation pour un relogement d’urgence.

Suivant ordonnance du 30 mai 2011, le juge des référés du tribunal administratif de Pontoise a de nouveau désigné M. [M] aux fins de procéder à une expertise avec même mission que précédemment.

L’expert judiciaire a établi son rapport le 31 mai 2011 et conclu à la présence d’un péril grave et imminent auquel il convenait de mettre fin en interdisant la cour devant l’immeuble et en maintenant l’interdiction d’habiter.

Le 7 juin 2011, la mairie de Vanves a pris un arrêté de péril imminent, enjoignant au syndic de l’immeuble, à M. [L], président du conseil syndical et propriétaire du rez-de-chaussée, ainsi qu’à Mme [R] de prendre toutes mesures pour garantir la sécurité des occupants en interdisant immédiatement l’accès à la zone affaissée de la cour intérieure ainsi que l’accès et l’habitation dans le bâtiment sur cour. Ledit arrêté subordonnait la mainlevée du péril à la réalisation par le syndic et les copropriétaires précités des travaux permettant d’y mettre fin et constatés par les agents compétents de la commune.

Le 5 juin 2015 les époux [R], exposant que les travaux de rénovation en cours étaient entachés de malfaçons ont fait dresser procès-verbal de l’immeuble et de leurs parties privatives aux 1er et 2ème étages.

Le 15 juin 2015, les travaux structurels de reprises nécessaires pour assurer la pérennité du bâtiment D ayant été réalisés, l’arrêté de péril a été levé.

Les époux [R] ont fait réaliser divers travaux dans leurs parties privatives.

Ils ont réintégré leur logement le 1er janvier 2016.

Suivant acte en date du 27 novembre 2018 les époux [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal de grande instance de Nanterre, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins d’obtenir réparation de leurs préjudices.

M. [R] est décédé le 30 octobre 2022, laissant pour lui succéder sa veuve et leur fille, Madame [V] [R], lesquelles sont intervenues volontairement à l’instance en qualité d’héritières suivant conclusions notifiées par voie électronique le 29 décembre 2022.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 1er août 2023, Mme [X] [R] et Mme [V] [R] demandent au tribunal de :

DECLARER recevables et bien fondées en leur action Mesdames [X] et [V] [R] ;

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Gaudray – 92170 VANVES est entièrement responsable de plein droit des dommages et des préjudices subis par les époux [R] ;

En conséquence :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Gaudray – 92170 VANVES au paiement des sommes suivantes : - 126.641,28 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi sauf mémoire ou à parfaire, - 32.922,30 € à titre de remboursement des loyers payés pendant 55 mois et ½, de la taxe d’habitation et de la prime d’assurance, - 122.100 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice immatériel subi pendant cette période, - 10.000 € au titre de la réparation du préjudice moral, - 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DIRE que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Gaudray – 92170 VANVES aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Claude Segall, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DEBOUTER Mesdames [R] de toutes leurs demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires du 2 rue Gaudry à VANVES (92) ;

CONDAMNER Mesdames [R] à payer au syndicat des copropriétaires du 2 rue Gaudry à VANVES (92) la somme de 40.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Mesdames [R] à payer au syndicat des copropriétaires du 2 rue Gaudry à VANVES (92) la somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER Mesdames [R] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera rappelé que les demandes tendant à voir « Déclarer bien-fondées » ou « Dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des prétentions des demanderesses, celle-ci n’étant pas contestée.

I Sur la demande principale de dommages et intérêts formée par Mme [X] [R] et Mme [V] [R]

Mmes [R] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à réparer leurs préjudices matériel, financier, immatériel et moral. Elles soutiennent, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice des actions récursoires. Elles font valoir qu’en l’espèce l’expert judiciaire, M. [M], a indiqué qu’il lui paraissait raisonnable d’estimer que le mauvais état des canalisations sous les pavés était la cause des désordres constatés. Elles ajoutent que l’état de dégradation et d’insalubrité généralisé de l’immeuble ayant entraîné l’arrêté de péril imminent du 7 avril 2011 et le relogement en urgence des époux [R] a également entraîné des désordres privatifs ainsi qu’il ressort des procès-verbaux qu’ils ont fait dresser par huissier de justice les 17 mai et 15 juillet 2011. Mmes [R] soulignent enfin que la copropriété n’a voté les travaux prescrits par le juge administratif que le 17 décembre 2013 et que l’architecte conseil de la Ville de Vanves n’a pu constater la réalisation effective de ces travaux que le 15 janvier 2015, ce qui a permis la levée de l’arrêté de péril.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de Mmes [R]. Il fait tout d’abord valoir que les désordres évoqués ne résultent ni d’un vice de construction ni d’un défaut d'entretien des parties communes.

S’agissant des désordres survenus dans la cour (partie commune générale), consistant en un effondrement en surface, le syndicat des copropriétaires soutient qu’ils trouvent leur origine dans la déliquescence souterraine progressive des terrains porteurs et dans l’existence de fuites sur les canalisations privatives du bâtiment D. Il explique qu’il s’agit donc de causes extérieures à l’immeuble, de caractère aléatoire. S’agissant des désordres affectant le bâtiment D (partie commune spéciale), le syndicat des copropriétaires soutient qu’ils résultent, d’une part, d’un manque de fondations de ce bâtiment, initialement classé en écurie, d’autre part, des travaux non conformes aux règles de l’art réalisés par les copropriétaires entre 1990 et 2010. Il évoque notamment des inondations permanentes du 1er étage vers le rez-de-chaussée qui ont provoqué des fissures dans tout le bâtiment, ainsi que l’installation d’un escalier et de sanitaires dans les combles ayant créé une surcharge. Il expose que le rapport d’expertise déposé le 11 février 2011 par M. [M] établit bien cette double cause aux désordres affectant le bâtiment D. Il relève en outre un manque global d’entretien du bâtiment D par les époux [R] et M. [H], seuls copropriétaires du bâtiment, en raison du conflit les opposant sur l’occupation des combles et indique que les époux [R] se sont opposés à tous les travaux d’entretien du bâtiment D de 1984 à 2011. Le syndicat des copropriétaires fait ensuite valoir qu’il a été particulièrement diligent à entreprendre les démarches et travaux nécessaires à mettre un terme aux désordres affectant le bâtiment D et que le conseil syndical s’est spécifiquement investi dans le dossier technique et comptable. Il expose qu’une première phase de travaux a été entreprise par le syndic dès 2009 et jusqu’à fin août/début septembre 2011 pour l’assainissement du bâtiment D, avec en particulier le pavage de la cour et l’intervention sur les canalisations fuyardes, et que les interventions ont été adaptées en fonction du rapport d’expertise du 11 février 2011 et de l’arrêté de péril qui s’en est suivi. Il souligne que des sommes très importantes ont été engagées à cette fin. Le syndicat des copropriétaires expose qu’une seconde phase de travaux s’est ensuite déroulée à partir de 2012 avec notamment des reprises structurales du bâtiment D et la mise en conformité de l’accès au niveau 1. Il indique qu’il a été procédé parallèlement à la modification des lots intérieurs du bâtiment D pour permettre la vente des combles aux époux [R], que les actes de vente ont été régularisés avec dix-huit mois de retard et que certains travaux ont dû être décalés dans le temps afin de permettre une imputation correcte aux copropriétaires en fonction des nouveaux tantièmes. Il souligne que les travaux entrepris ont constitué une réelle plus-value pour les lots des époux [R]. Il rappelle enfin que la copropriété a fait face à des dégâts des eaux en provenance de l’appartement des époux [R]. Il ajoute que dans le même temps les époux [R] ne réglaient pas les appels de fonds de travaux. Le syndicat des copropriétaires souligne enfin que les époux [R] sont de mauvaise foi et directement responsables tant de certains désordres que du blocage des travaux dont ils se plaignent.

Il s’oppose en conséquence à la réparation des préjudices sollicitée par les demanderesses et fait à nouveau valoir que leur mauvaise foi est manifeste.

1- Sur les désordres

M. [M], dans son rapport du 11 février 2011, expose notamment, photographies à l’appui, que : la façade sur cour du bâtiment D présente plusieurs crevasses sur lesquelles des témoins ont été posés, lesquels sont décollés ou fissurés,la porte d’accès au local du rez-de-chaussée est déformée,l’examen du pignon confirme l’hypothèse d’un affaissement dans le sol de l’angle du bâtiment,près de l’angle opposé, les fissurations qui partent en biais depuis l’angle supérieur de la baie et autour de la fenêtre sont représentatives d’un mouvement soit de basculement vers l’aval soit d’un enfoncement de la fondation dans le sol,le sol en pavé de la cour est disloqué avec des zones d’enfoncement, des fissurations et des vides protégés par des planche d’échafaudages en tôle,ces mouvements se répercutent à l’intérieur avec fissuration du cloisonnement perpendiculaire à la façade et déformation des huisseries en parallélogramme,le phénomène est actif et qu’il est raisonnable d’estimer que le mauvais état des canalisations sous les pavés en est la cause,l’état des désordres observés ne peut que s’accentuer rapidement,les structures du plancher haut de l’appartement du rez-de-chaussée sont en mauvais état en trois endroits,le phénomène de dégradation des sols paraît être à l’origine de la fissuration du mitoyen en vis-à-vis et de la crevasse dans le pignon de l’immeuble mitoyen. Il conclut à l’existence d’un péril grave et imminent.

Dans son rapport du 31 mai 2011, M. [M] expose que, bien que l’immeuble ait été étrésillonné, le mouvement de fissuration et l’affaissement du sol de la cour se poursuivent. Il indique qu’un fontis a été découvert sous les fondations et qu’une partie de la maçonnerie de fondation à cet endroit est tombée dans le trou.

Il conclut de nouveau à l’existence d’un péril grave et imminent, ce qu’est venu acter l’arrêté de la mairie de Vanves du 7 juin 2011.

De ces constations il s’évince que la matérialité des désordres dont se prévalent les demanderesses, au demeurant non contestée par le syndicat des copropriétaires, est établie, et que ces désordres affectent les parties communes du bâtiment D et de la cour que sont notamment, au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des stipulations du règlement de copropriété : les canalisations situées sous les pavés de la cour, les fondations du bâtiment, la façade, le cloisonnement intérieur, le plancher séparant le rez-de-chaussée du premier étage ainsi que le sol de la cour.

2- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s'agit d'une responsabilité objective dont le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer en prouvant qu'il n'a pas commis de faute, seule la force majeure, la faute de la victime ou la faute d’un tiers étant de nature à lui permettre d'échapper à cette responsabilité de plein droit (Pourvoi n°18-13.670). Le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en apportant la preuve de la faute exclusive du copropriétaire, d'un tiers ou d'un cas de force majeure. (Pourvoi n°19-12.871).

En l’espèce, il ressort des développements précédents que le défaut d’entretien tant de la cour, partie commune générale, que du bâtiment D, partie commune spéciale, était manifeste à la date où a été pris l’arrêté de péril, le 7 juin 2011, la sécurité, la salubrité et la tranquillité de ses occupants n’étant plus assurée. Ce défaut d’entretien des parties communes engage la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires.

Le fait que le syndicat des copropriétaires ait fait réaliser des travaux dès 2009 et engagé des sommes importantes à cette fin, tout comme le fait que les démarches entreprises pour permettre la vente des combles aux époux [R] aient entraîné un retard dans la réalisation des travaux sur les parties communes, sont à cet égard indifférents dès lors que l’absence de faute du syndicat ne peut l’exonérer de sa responsabilité de plein droit.

En outre, si l’expert judiciaire relève, dans son rapport du 31 mai 2011, la présence d’un phénomène de fontis sous les fondations, il sera relevé, d’une part, que l’inspection générale des carrières, dans un courrier adressé aux époux [R] en date du 25 septembre 2009, indique que le terrain n’est sous miné par aucune carrière souterraine connue, d’autre part, que la déliquescence souterraine des terrains ne présente pas les caractéristiques de la force majeure en ce que cet événement, certes imprévu et accidentel, n'était pas imprévisible ni irrésistible dès lors qu’à la lecture des rapports de l’expert, ce phénomène avait pour origine le mauvais état des canalisations enterrées dont l’entretien aurait suffi à l'éviter.

S’agissant des fautes imputées aux époux [R], le syndicat des copropriétaires se prévaut tout d’abord de fuites permanentes en provenance de leur appartement. Il produit à cette fin un procès-verbal dressé par huissier de justice le 14 février 2012 constatant une importante fuite d’eau. Il sera toutefois relevé que ce constat est postérieur aux désordres ayant affecté le bâtiment D et la cour de l’immeuble constatés en 2011 et que les époux [R] avaient quitté leur appartement depuis le mois de mai 2011.

Il ressort par ailleurs du compte-rendu de visite de l’architecte de la copropriété, M. [I], en date du 17 janvier 2008 que l’humidité de l’appartement du rez-de-chaussée est due à des remontées capillaires généralisées anciennes causées par la rupture des canalisations enterrées. Si l’architecte indique que les fuites de la douche en provenance de l’appartement des époux [R] en ont aggravé les symptômes, il apparaît que ces fuites ne sont pas à l’origine des désordres structurels de l’immeuble. M. [I] constate encore, dans son compte-rendu de visite du 17 juin 2011, que de l’eau versée dans un branchement situé au droit de la descente venant de chez Mme [R] n’atteint jamais l’extrémité de la canalisation en grès enterrée dans la cour et que la totalité des évacuations se perd dans la terre. Le règlement de copropriété stipule en page 13 que sont parties privatives « toutes les canalisations intérieures du local affectées à l’usage de celui-ci et celles qui lui sont propres passant dans les parties communes, les éviers et installations sanitaires à l’intérieur des locaux ». Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats, notamment du courrier adressé par M. [L] à Mme [R] le 26 septembre 2010, que la canalisation litigieuse a été mise en place par les époux [R] lors de l’installation d’une douche et de sanitaires dans leur appartement dans des conditions contraires aux règles de l’art. Néanmoins, dans la mesure où la canalisation commune à laquelle la canalisation privative devait être reliée était vétuste et rompue, il apparaît que l’eau en provenance de l’appartement des époux [R] se serait en tout état de cause déversée dans la terre via la canalisation enterrée défectueuse.

Dans la mesure où ces fuites n’ont pu avoir qu’un impact très limité sur les désordres en comparaison notamment avec la rupture avérée et ancienne des canalisations enterrées, les époux [R] ne sauraient en être déclarés responsables, même partiellement.

Le conflit ayant opposé les époux [R] au copropriétaire du rez-de-chaussée concernant l’occupation des combles est par ailleurs sans lien avec les désordres tout comme la plus-value que ces derniers ont pu retirer de la remise en état desdits combles.

Enfin, le non-paiement de ses charges par un copropriétaire ne dispense pas le syndicat des copropriétaires de son obligation d’entretien de l’immeuble. Il sera en outre relevé que si le défaut de paiement de ses charges peut justifier qu’un copropriétaire soit débouté de sa demande de dommages et intérêts dès lors qu’il est à l’origine des dommages qu’il a subis (Civ. 3e, 13 décembre 1995, n°94-12.703), les décomptes de charges des époux [R] produits par le syndicat des copropriétaires sont tous postérieurs à juin 2012 alors que le manque d’entretien des parties communes était patent depuis plusieurs années. Ce défaut de paiement des charges n’est donc pas à l’origine des désordres de l’immeuble et ne saurait exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit. Tout au plus en sera-t-il tenu compte, le cas échéant, dans l’évaluation des préjudices allégués par Mmes [R].

Il en ira de même du comportement de « blocage » dont aurait fait preuve Mme [R] quant au vote des travaux dans le bâtiment D, étant relevé que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de cette opposition entre 1984 et 2011.

En conséquence, il convient de dire que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit pour les dommages causés aux époux [R] du fait du défaut d’entretien de l’immeuble [R].

3- Sur les préjudices Sur le préjudice matériel

Mmes [R] exposent que les travaux de réhabilitation de leur appartement consécutifs aux désordres dans la cour ont été financés sur les deniers personnels des époux [R] et en demandent remboursement, suivant factures jointes, à hauteur de 126.641,28 euros. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il fait valoir que Mmes [R] tentent de faire financer des travaux en partie privatifs de réhabilitation de leurs lots qui étaient en toute hypothèse nécessaires compte tenu de l’état initial du bâtiment et de l’annexion des combles. Il ajoute que la plus-value réalisée par les époux [R] est très importante, leur appartement étant désormais un duplex, dont la superficie est passée de 52 à 87 m2 et qui bénéficie d’une terrasse à jouissance privative.

*

Le principe de réparation intégrale du préjudice implique que l’indemnisation répare tout le dommage mais rien que le dommage sans qu’en résulte pour la victime ni perte ni profit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la réalité des travaux réalisés par les époux [R] ni le montant des factures qu’ils ont acquittées.

Il ressort par ailleurs des procès-verbaux de constat dressés le 17 mai et 15 juillet 2011 que l’appartement des époux [R] au 1er étage est affectés de désordres importants : portes et fenêtres ne s’ouvrant ou ne fermant pas ou difficilement, fissures aux murs et aux plafonds notamment. Il ressort par ailleurs du compte-rendu de visite de l’architecte de l’immeuble en date du 30 janvier 2012 que la structure en bois du plancher est vétuste, que ses poutres sont pourries et les lattes décomposées, avec de nombreux trous.

En revanche, aucune pièce ne vient établir les désordres ayant pu affecter les combles, étant rappelé que ceux-ci ont été acquis par les époux [R] en 2011, alors même donc que la procédure de péril était engagée, en l’état dans lequel ils se trouvaient et moyennant un prix correspondant à cet état de 13.000 euros.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’inclure dans l’évaluation du préjudice matériel allégué par Mmes [R] les factures relatives aux travaux de remise en état des combles (14.740 + 6.270 + 3.819,51 + 440 = 25.269,51 euros).

Pareillement seront exclues les factures relatives à la terrasse dépendant du bâtiment E et cédée à Mme [R] lors de l’assemblée générale du 12 septembre 2013 (résolution n°9), celle-ci s’étant engagée à prendre ces travaux à sa charge exclusive.

Seront enfin notamment déduits du décompte produit par Mmes [R] les factures et sommes suivantes : Etude géotechnique de la société Néoprism de 2010, pour un montant de 4.735,16 euros, cette prise en charge ayant été rejetée par l’assemblée générale tenue le 6 septembre 2011 ;Note d’honoraires de géomètre expert du 21 octobre 2014 pour 216 euros dénommée « Supplément information » sans plus de précisions ;Facture de la SCP Teboul, huissier de justice, du 9 juin 2015 à hauteur de 360 euros pour réalisation d’un constat à la demande des époux [R] ;Raccordement EDF du 28 novembre 2015 à hauteur de 550,53 euros ;Constat des désordres de Comperat Architectes du 26 janvier 2016 à hauteur de 1.440 euros ;Factures Consuel du 9 novembre 2015 pour 311,46 euros dénommée « Interventions » sans plus de précisions ;Facture de rangements de cuisine du 10 octobre 2015 à hauteur de 1.110,42 euros ;Facture d’électroménager Darty pour 2.646 euros. En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mmes [R] la somme de 83.622 euros.

Sur le préjudice financier

Mmes [R] exposent qu’ayant été empêchés d’occuper leur logement du 18 mai 2011 au 1er janvier 2016 les époux [R] ont été relogés et ont dû s’acquitter d’une indemnité d’occupation globale, sur la période, de 28.070,00 euros, dont elles demandent remboursement, outre la taxe d’habitation sur le logement inoccupé et la prime d’assurance, soit une somme totale de 32.922,30 euros.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la réparation du préjudice de jouissance ne peut consister à la fois en un remboursement des frais de relogement et une indemnité pour impossibilité d’occuper leur logement, et que le préjudice de jouissance ne peut se faire sur la base d’un appartement neuf de 100 m2 alors que le logement initial des époux [R] était de 52 m2 et faisait l’objet d’une rénovation complète après l’acquisition des combles en 2011.

*

Mmes [R] justifient, par la production d’une attestation de la mairie de Vanves, que les époux [R] ont versé la somme de 28.070 euros pour leur relogement sur la période du 18 mai 2011 au 31 décembre 2015, soit 55 mois et 14 jours.

S’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 septembre 2013 (résolution n°14) que Mme [R] s’est opposée à l’intervention de la société Prestige pour la réalisation des travaux de levée de péril, il apparaît que la société ECBM a finalement été désignée à cette fin lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2013, soit deux mois plus tard.

Il est par ailleurs établi que malgré la levée de l’arrêté de péril, et suivant constat dressé par huissier de justice le 5 juin 2015, les travaux de rénovation nécessaires à la réintégration des époux [R] dans leur appartement n’avaient pas été réalisés et que des malfaçons persistaient.

Il ressort par ailleurs des décomptes de charges des époux [R] versés aux débats que sur la période 2012 – 2018, leur solde cumulé est débiteur aux 30 juin 2014 (123.550 euros), 30 juin 2015 (863 euros) et 30 juin 2018 (2.230 euros). Or, il sera relevé qu’aux 15 février, 15 mars et 15 avril 2014 des appels de fonds importants ont été effectués auprès des copropriétaires du bâtiment D, correspondant aux travaux de levée de péril votés lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2013, pour un montant de 125.000 euros HT. En 2015, les sommes appelées avaient été presque totalement régularisées par les époux [R]. Le syndicat des copropriétaires ne saurait en conséquence prendre prétexte du non-paiement de leurs charges par les époux [R] pour exciper du retard pris dans la réalisation des travaux.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne saurait imputer aux époux [R] le retard pris dans la réalisation des travaux sur les parties communes en raison des pourparlers sur la vente des combles dès lors, d’une part, que l’objectif recherché était une répartition des charges correspondant aux tantièmes résultant du nouvel état descriptif de division, ce qui est conforme à l’intérêt collectif, d’autre part, que cette décision a été préconisée par M. [L], Président du conseil syndical. Par ailleurs le blocage des travaux allégué par le syndicat des copropriétaires n’est pas confirmé par les procès-verbaux d’assemblées générales produits et les deux attestations versées aux débats reprochent surtout aux époux [R] de s’être opposés aux travaux sur le bâtiment A, étranger au présent litige.

Il n’y a en conséquence pas lieu de réduire la durée d’indemnisation afférente aux frais de relogement.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi condamné à verser à Mmes [R] la somme de 28.070 euros au titre de leur préjudice financier.

En revanche Mmes [R] seront déboutées de leur demande de remboursement de la taxe d’habitation et des cotisations d’assurance de leur logement inhabité dès lors que ces sommes, légalement dues, ne constituent pas un préjudice indemnisable.

Sur le préjudice immatériel

Mmes [R] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 122.100 euros au titre du préjudice immatériel, calculée en multipliant la valeur locative de leur logement à Vanves, estimée, a minima, à 2.200 euros par mois, par le nombre de mois durant lesquels les époux [R] ont été relogés (55,5 mois). Elles expliquent que le logement d’urgence qui leur a été attribué par la mairie de Vanves était situé au 5ème étage sans ascenseur alors que M. [R] était handicapé, ce qui a constitué un bouleversement d’autant plus pénible qu’ils ont été privés de la jouissance de l’appartement qu’ils venaient de faire rénover au prix de coûteux travaux.

Le syndicat des copropriétaires oppose, ainsi qu’il a été précédemment exposé, que la réparation du préjudice de jouissance ne peut consister à la fois en un remboursement des frais de relogement et une indemnité pour impossibilité d’occuper leur logement, et que le préjudice de jouissance ne peut se faire sur la base d’un appartement neuf de 100 m2 alors que le logement initial des époux [R] était de 52 m2 et faisait l’objet d’une rénovation complète après l’acquisition des combles en 2011.

*

Mmes [R], sous l’appellation de « préjudice immatériel » sollicitent en réalité l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, les époux [R] ayant été privé de la possibilité d’occuper leur bien sis à Vanves sur une période de plus de 55 mois.

Ce préjudice a déjà été indemnisé au titre du « préjudice financier ».

Mmes [R] seront en conséquence déboutées de leur demande.

Sur le préjudice moral

Mmes [R] sollicitent enfin la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral subi par les époux [R] et produisent à cette fin plusieurs certificats médicaux. Elles font valoir que tous ces événements ont profondément atteint Mme [R] qui a dû assumer seule ces problèmes, son mari étant gravement handicapé, et qui a connu un état de grande fatigue et dépressif ayant nécessité un suivi médical de 2011 à 2014.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les certificats médicaux produits en demande n'établissent pas que les troubles physiques et psychologiques des époux [R] soient imputables à la copropriété et fait valoir que Mme [R] est en outre responsable des retards de travaux qu’elle invoque.

* Des certificats médicaux versés aux débats il ressort que Mme [X] [R] est suivie depuis le mois de mai 2011 pour des angoisses, insomnies, troubles dépressifs et psychosomatiques douloureux et que son état s’est peu à peu dégradé qu’elle attribue à ses problèmes de logement. Si les désordres ayant touché l’immeuble et son appartement lui ont certainement et directement causé un préjudice moral, il ne peut avec certitude être établi qu’ils en sont la cause exclusive étant donné que Mme [R] connait une situation difficile et éprouvante psychologiquement depuis 1985, date de l’accident survenu à son époux. En conséquence, il lui sera alloué à ce titre la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser.

II Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mmes [R] à lui verser la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il explique qu’en bloquant et retardant des travaux urgents et en mettant en place dans leurs parties privatives des installations défectueuses, les époux [R] ont aggravé l’état des parties communes et la charge financière pesant sur la collectivité. Il évalue son préjudice à 10% du montant des travaux engagés.

Mmes [R] ne concluent pas spécifiquement sur ce point. Elles exposent néanmoins dans le corps de leurs écritures que les installations de l’appartement des époux [R] ne sont pas à l’origine des désordres de l’immeuble qui ont pour cause première le défaut d’entretien des canalisations enterrées, que les époux [R] n’ont jamais bloqué la réalisation de travaux et que le syndicat n’a voté les travaux nécessaires à la levée du péril qu’en 2013. * L’article 1240 (1382 ancien) du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les points soulevés par le syndicat des copropriétaires, s’agissant des installations défectueuses réalisées dans l’appartement des époux [R] et du « blocage » des travaux, ont déjà été examinés supra.

Il ressort des développements précédents qu’aucune faute ne saurait être reprochée aux époux [R].

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III Sur les demandes accessoires Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au principal, sera condamné aux dépens qui seront recouvrés par Maître Claude Segall, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamné à verser à Mmes [R] la somme de 2.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

S'agissant d'une assignation délivrée antérieurement au 1er janvier 2020, l'exécution provisoire peut être ordonnée chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.

En l'espèce, compte tenu de l'ancienneté du litige, l'exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Gaudray à Vanves (92170), représenté par son syndic, à verser à Madame [X]-[W] [E] et Madame [V] [R] les sommes de : 83.622 euros au titre du préjudice matériel ;28.070 euros au titre du préjudice de jouissance ;2.000 euros au titre du préjudice moral ;2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Gaudray à Vanves (92170) de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Gaudray à Vanves (92170) aux dépens ; AUTORISE Maître Claude Segall, avocat, à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,