Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 MAI 2025

N° 2025 / 139

N° RG 23/08441

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLQNE

OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] PAYS DE LERINS

C/

[D] [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Charles TOLLINCHI

Me Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de CANNES en date du 08 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-22-0793.

APPELANTE

OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] PAYS DE LERINS

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Franck BANERE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉ

Monsieur [D] [X]

demeurant [Adresse 11]

représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaiddant Me Philippe MARIA, membre de l'association MARIA - RISTORI-MARIA, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé du 20 novembre 2006, et avenant en date du 31 janvier 2018, l'office public de l'habitat de [Localité 5] Pays de Lérins a donné à bail à M. [D] [X] un bien à usage d'habitation et un garage sis [Adresse 2] à [Localité 6] (06), au bâtiment E de la résidence « [Adresse 10] ».

Depuis 2019, certains voisins se plaignent du comportement de M. [X].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2022, l'office public de l'habitat de [Localité 5] Pays de Lérins a fait assigner M. [X] aux fins de résolution du contrat de bail, expulsion et condamnation à une indemnité d'occupation mensuelle.

Par jugement contradictoire rendu le 08 juin 2023, le tribunal de proximité de Cannes a :

déclaré recevables mais mal fondées les demandes de l'office public de l'habitat de [Localité 5] Pays de Lérins et l'en a débouté ;

condamné l'office public de l'habitat de [Localité 5] Pays de Lérins à payer à M. [X] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

condamné l'office public de l'habitat de [Localité 5] Pays de Lérins aux entiers dépens.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que les attestations produites par l'office public de l'habitat de [Localité 5] Pays de Lérins ne rapportaient pas la preuve du comportement fautif de M. [X] permettant de solliciter la résiliation du bail.

Il a relevé que, concernant la faute alléguée du non-paiement des loyers, un jugement rendu par le tribunal de proximité de Cannes le 17 janvier 2022 a accordé à M. [X] un délai de grâce de 24 mois pour s'acquitter de sa dette locative, laquelle est en cours de règlement.

Suivant déclaration en date du 27 juin 2023, l'office public de l'habitat de [Localité 5] Pays de Lérins a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 29 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens et des prétentions, il demande à la cour de :

réformer le jugement du 08 juin 2023 en ce qu'il a :

déclaré mal fondées les demandes de l'OPH de [Localité 5] Pays de Lérins,

débouté l'OPH de [Localité 5] Pays de Lérins de ses demandes,

condamné l'OPH de [Localité 5] Pays de Lérins à payer à M. [D] [X] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens ;

Statuant à nouveau,

prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [D] [X] ;

ordonner l'expulsion de M. [D] [X], ainsi que de tous occupants de son chef ;

condamner M. [D] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer contractuel, et ce, à compter de la date de la décision à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux ;

condamner M. [D] [X] à verser à l'OPH de [Localité 5] Pays de Lérins la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, au titre de la première instance ;

condamner M. [D] [X] à verser à l'OPH de [Localité 5] Pays de Lérins la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, au titre de l'appel.

A l'appui de ses demandes, il fait valoir qu'un groupement de locataires de la résidence « La [Adresse 7] » s'est constitué face l'attitude inacceptable de M. [X], en vue de dénoncer les agissements de celui-ci à l'OPH et au Maire de la Ville de [Localité 5].

Il fait valoir que l'usage paisible et tranquille prescrit par le contrat de bail et le règlement intérieur ne sont pas respectés par M. [X].

Il expose que l'analyse des nombreuses attestations produites démontre le comportement inadmissible de M. [D] [X] qui ne saurait perdurer.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens et des prétentions, M. [X] demande à la cour de :

juger l'appel de l'office public de l'habitat de [Localité 5] Pays de Lérins irrecevable et, en tout cas, mal fondé ;

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

débouter l'office public de l'habitat de [Localité 5] Pays de Lérins de ses demandes ;

condamner l'office public de l'habitat de [Localité 5] Pays de Lérins à payer à M. [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

condamner l'office public de l'habitat de [Localité 5] Pays de Lérins aux entiers dépens.

A l'appui de ses demandes, il fait valoir qu'aucune faute ne saurait lui être reprochée s'agissant du paiement des loyers, il assure le remboursement de sa dette et le paiement du loyer courant.

Il fait valoir qu'aucune des pièces produites ne saurait suffire à caractériser l'existence d'une faute de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail.

Il indique que la plainte et l'attestation de Mme [I] ne sauraient prouver quoique ce soit car celle-ci est guidée par la relation tumultueuse qu'elle a connu avec l'intéressé.

Il considère que le bailleur entend faire peser sur lui les fautes de son ancienne compagne.

M.[X] n'ayant pas payé le timbre fiscal prévu à l'article 1635 bis P du code général des impôts, ses conclusions sont irrecevables en application de l'article 964 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 février 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 mars 2025 et mise en délibéré au

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que selon les dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Attendu que les dispositions de l'article 1353 du Code civil prévoient que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

Attendu qu'en application de l'article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Attendu que selon les termes des articles 1728 et 1729 du Code civil, dans leur version applicable au présent litige, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention, à défaut de quoi le bailleur pourra faire résilier le bail ;

Attendu que le contrat de location versé aux débats fait apparaître une clause de résiliation pour trouble de jouissance qui stipule que le contrat de location a une destination d'habitation principale et plus précisément un usage paisible conformément à l'article 1728 du Code civil et que le juge peut prononcer par simple ordonnance de référé la résiliation du bail en cas de non-respect de l'article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 ;

Attendu qu'en l'espèce, l'office public de l'habitat de [Localité 5] Pays de Lérins produit à l'appui de ses demandes de résiliation du bail et d'expulsion de M. [X] six attestations sur l'honneur, trois procès-verbaux de plainte et un courrier adressé par le Maire de [Localité 5] ;

Que, comme l'a relevé le premier juge, les attestations ont été faites sur l'honneur mais elles sont toutes datées, signées, accompagnées de la pièce d'identité de son auteur, résidant au [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 8] [Localité 4] (06), « [Adresse 10] » ;

Que les attestations sont corroborées par des procès-verbaux de plainte ;

Qu'ils décrivent de manière unanime et circonstanciée un comportement tapageux, violent et agressif de la part de M. [X] et de sa compagne Mme [I] également locataire, lequel comportement constitue une faute grave, justifiant la résiliation du contrat de location, en violation des dispositions des articles susvisés et du contrat de bail liant les parties ;

Que M. [X] a été mis en demeure d'avoir à cesser toute attitude inadaptée au règlement intérieur des immeubles et aux termes du bail, ainsi que d'avoir à adopter un comportement plus compatible à la quiétude au sein de la résidence et vis-à-vis des voisins ;

Que le Maire de [Localité 5], alerté par plusieurs habitants du [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 9] (06), « [Adresse 10] » sur le comportement d'un couple de voisins au sein de la résidence, a intimé à l'office public de l'habitat de [Localité 5] Pays de Lérins de lancer une procédure d'expulsion pour que les premiers retrouvent la tranquillité ;

Qu'il résulte de ces éléments qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevables mais mal fondées les demandes de l'office public de l'habitat de [Localité 5] Pays de Lérins et en ce qu'il l'a débouté de ses demandes ;

Qu'il y a ainsi lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [D] [X], d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, et de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer contractuel, soit 494,39 euros, à compter de la date de l'arrêt à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux ;

Attendu qu'en application de l'article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;

Attendu qu'en l'espèce, il convient d'infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner M. [D] [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

Attendu qu'aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu'en l'espèce, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner M. [D] [X] à payer la somme de 2.500 euros à l'office public de l'habitat de [Localité 5] Pays de Lérins au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement rendu le 08 juin 2023 par le tribunal de proximité de Cannes ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

PRONONCE la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [D] [X] ;

ORDONNE l'expulsion de M. [D] [X], ainsi que de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE M. [D] [X] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer contractuel, soit 494,39 euros, à compter de la date d'arrêt à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [D] [X] à verser à l'office public de l'habitat de [Localité 5] Pays de Lérins la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE