Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4 COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT 1 COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT 2 COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J. 1

N° RG 19/02974 - N° Portalis DBYB-W-B7D-MDDO Pôle Civil section 2

Date : 13 Mai 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [Y] [G] né le 02 Mai 1940 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

Madame [I] [J] veuve [Z], INTERVENANTE VOLONTAIRE, décédée née le 29 Janvier 1918 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représentés par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [R] [M] [C] [B] née le 25 Janvier 1954 à [Localité 6] (EGYPTE), demeurant [Adresse 4] (EGYPTE)

représentée par Maître Jean-Pierre BERTHOMIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juges : Karine ESPOSITO Cécilia FINA-ARSON

assistés de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR, greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 25 Février 2025 au cours de laquelle Cécilia FINA-ARSON a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 13 Mai 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

[V] [G], décédé le 23 février 1944, a laissé comme héritiers son épouse, Madame [I] [J] veuve [G], qui a reçu l’usufruit, et Monsieur [U] [G], leur fils, nu-propriétaire de cinq emplacements de stationnement dans un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] (34).

Monsieur [U] [G] a sollicité le changement de destination d’un autre lot de l’immeuble, un appartement, lors d’une assemblée générale de copropriétaires qui s’est tenue le 25 mai 2009. Au cours de celle-ci, Monsieur [U] [G] et Madame [R] [M] [C] [B] ont convenu d’une vente des emplacements de parking au profit de cette dernière, qui a été consignée dans le procès-verbal.

Le 29 décembre 2009, Madame [R] [M] [C] [B] a consigné la somme de 42.036 euros entre les mains du notaire.

Selon procès-verbal de difficulté du 25 juin 2010 établi par notaire, Monsieur [U] [G] a refusé la réitération de la vente.

***

Après assignation délivrée par Madame [R] [M] [C] [B] aux fins de voir déclarer la vente parfaite, par jugement du 22 mai 2012, le Tribunal de grande instance de Montpellier a déclaré l’assignation nulle au motif que nul ne plaide par procureur, et rejeté ses prétentions.

Par arrêt du 09 février 2017, la Cour d’appel de Montpellier, infirmant le jugement, a notamment estimé qu’il y avait bien eu rencontre des volontés sur la chose et le prix lors de l’assemblée générale du 25 mai 2009, constituant une promesse synallagmatique de vente et jugé que la vente était opposable à Madame [I] [J] à concurrence de sa quote-part dans les droits indivis. Elle a ajouté que cependant, l’efficacité de la vente de la quote-part des droits indivis de Monsieur [U] [G] (¼ en usufruit et ¾ en pleine propriété) à Madame [R] [M] [C] [B] est subordonnée au résultat du partage entre coïndivisaires.

Madame [I] [J], mère de Monsieur [U] [G] et usufruitière, est intervenue volontairement en cause d’appel au soutien des écritures de son fils. Elle est depuis lors décédée, le 16 novembre 2021.

La 3e chambre de la Cour de cassation, par arrêt du 06 septembre 2018 a confirmé le fait que la demande aux fins de vente forcée de Madame [R] [M] [C] [B] devait être accueillie. En revanche elle a cassé et annulé l’arrêt de la Cour d’appel en ce qu’il avait dit que Monsieur [G] avait vendu à Madame [M] [C] [B] la quote-part de droits indivis (un quart en usufruit et trois quarts en pleine propriété) et que la vente sera subordonnée au résultat du partage entre Monsieur [G] et Madame [J] veuve [G] alors que les parties s’accordaient sur le fait que Monsieur [G] n’était pas titulaire de droits en usufruit. Elle a également infirmé le rejet des demandes de loyers et de dommages-intérêts présentées par Madame [M] [C] [B]. Elle a renvoyé l’affaire devant une autre cour d’appel sur ces points.

Selon arrêt du 07 mai 2019, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, cour de renvoi, a jugé que Monsieur [U] [G] a vendu à Madame [R] [M] [C] [B] la totalité en nue-propriété et les ¾ indivis en usufruit des 5 emplacements de parking, conformément à l’acte de notoriété du 06 mars 1944 et à une lettre du notaire du 06 décembre 2012 qui font état de ses droits. Elle a également débouté Madame [R] [M] [C] [B] de sa demande indemnitaire au titre de la privation de jouissance des emplacements de parking.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 mai 2019, Monsieur [U] [G] a saisi le tribunal d’une action en résolution de la vente des emplacements de stationnement du fait d’une lésion de plus des 7/12e.

Par ordonnance du 07 mai 2021, le juge de la mise en état a notamment rejeté l’exception de nullité de l’intervention volontaire et la demande de dommages et intérêts formée par les demandeurs.

Par ordonnance du 02 juin 2023, le juge de la mise en état a déclaré l’incident sans objet après qu’il ait été acté à l’audience que Monsieur [U] [G] est le seul héritier de Madame [I] [J].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 01 février 2025, Monsieur [U] [G] sollicite notamment du tribunal : - qu’il se déclare incompétent sur les demandes concernant la chose jugée et le paiement d’un préjudice ou d’une indemnité d’occupation, - qu’il juge que Madame [I] [J] disposait d’un droit de préemption de son vivant qu’il a recueilli suite à son décès et que la défenderesse ne peut donc recueillir la nue-propriété des places appartenant au requérant et qu’elle soit déboutée de ses demandes, - sur l’action en rescision, qu’il la juge non prescrite et prononce la résolution de la vente, considérant qu’il a été lésé de plus des 7/12e dans le cadre de la transaction intervenue le 25 mai 2009 et reconnue par la cour le 07 mai 2019, - sur la demande reconventionnelle, qu’il la déclare irrecevable comme prescrite et déboute la défenderesse, - qu’il la déboute de sa demande de dommages-intérêts, - qu’il ordonne l’exécution provisoire, - qu’il désigne un expert judiciaire pour évaluer le prix des places de parking, à ses frais, si le rapport non contradictoire est contesté, - qu’il condamne la défenderesse aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, Madame [R] [M] [C] [B] sollicite quant à elle : - au principal, que les demandes de Monsieur [U] [G] soient déclarées irrecevables comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée et du fait du défaut de publication de l’assignation, - très subsidiairement, que les demandes soient dites mal fondées et/ou se heurtant à la prescription et qu’il en soit débouté, - sur la demande reconventionnelle, que les pièces 20 et 21 du demandeur soient écartées, - qu’il soit condamné à lui payer la somme de 81.875 euros, - qu’il soit condamné à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et abus de droit, - dans tous les cas, qu’il soit condamné aux dépens et à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

La clôture a été prononcée le 11 février 2025 par ordonnance du même jour.

A l’audience du 25 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de nullité de l’assignation

L’article 28 4° c) du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière prévoit que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière, notamment les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l’annulation ou la récision d’une convention.

L’article 30 5° du même texte précise que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

L’article 445 du Code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 à 444.

En l’espèce, Monsieur [U] [G] a notifié électroniquement une note en délibéré le 08 avril 2025 accompagnée de pièces justifiant du dépôt de l’assignation du 24 mai 2019 au registre de la publicité foncière. Cependant, il n’y a pas été autorisé, de sorte que sa note en délibéré sera déclarée irrecevable. Au surplus, s’agissant de la feuille unique glissée dans son dossier de plaidoirie, attestant du même dépôt, son caractère contradictoire n’est pas établi puisqu’elle n’est pas numérotée ni portée au bordereau de communication de pièces.

Par conséquent, Monsieur [U] [G] ne justifie pas de la publication de son assignation en rescision pour lésion au service de la publicité foncière et ses demandes seront donc déclarées irrecevables.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

Madame [R] [M] [C] [B] sollicite reconventionnellement la condamnation de Monsieur [U] [G] à lui payer la somme totale de 81.875 euros ventilée comme suit : - 60.060 euros au titre des ¾ de l’usufruit des cinq emplacements de stationnement du 1e janvier 2010 au 16 novembre 2021, date du décès de l’usufruitière Madame [I] [J], - 21.815 euros au titre de leur occupation sans droit ni titre depuis le 17 novembre 2021, lendemain du décès, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Monsieur [U] [G] conteste la recevabilité de ces demandes sur le fondement de l’autorité de la chose jugée et de la prescription. Sur le fond, il sollicite leur rejet en contestant toute occupation.

Sur la recevabilité des demandes

L’article 771 du Code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, ne prévoyait pas la compétence du juge de la mise en état pour les fins de non-recevoir qui sont donc de la compétence de la juridiction du fond.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur l’autorité de la chose jugée concernant la demande au titre des fruits Aux termes de l’article 1355 du Code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, dans son arrêt du 07 mai 2019, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a notamment jugé : « Attendu que Madame [R] [M] [C] [B] demande, sur la base de la valeur locative mensuelle des emplacements de stationnement en plein centre-ville, la condamnation de M. [U] [G] au paiement d’une indemnité réparatice de la privation de jouissance occasionée égale à 49.950 euros (120 euros par mois pour chacun des 5 emplacements durant 11 mois depuis le 1e janvier 2010 x 3/4) ; Mais attendu que Madame [R] [M] [C] [B] a sollicité « la vente de la propriété ou de la nue propriété » au même prix de 40.000 euros, sans réclamer ainsi quelque réduction du prix ; qu’elle avait donc admis, en sollicitant la vente forcée des biens, n’avaoir la délivrance que de biens indivis et dont la propriété était démembrée ; qu’elle ne peut donc réclamer de dommages et intérêts pour trouble de jouissance résultant de l’absence de perception des revenus locatifs qui accroissent à l’indivision et qu’elle ne pourra percevoir qu’à charge pour elle de solliciter le partage ».

Ainsi, la demande formulée au titre des fruits dans le cadre de la présente instance est strictement identique à celle formulée devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, entre les mêmes parties, avec le même fondement et jusqu’à la même formule mathématique. Dès lors, l’autorité de la chose jugée ne pourra qu’être constatée et la demande sera déclarée irrecevable. Sur le fait que la cour avait invité Madame [R] [M] [C] [B] à solliciter le partage de l’indivision, le décès de Madame [I] [J] rend cette préconisation inopérante puisqu’il n’est plus nécessaire de liquider l’indivision. Toutefois, elle reste susceptible de disposer d’une créance à l’encontre de la succession qu’il lui appartient de faire valoir.

Sur la prescription concernant la demande d’indemnité d’occupation L’article 2224 du Code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La demande étant formulée pour une période débutant le 17 novembre 2021, la prescription ne saurait être considérée comme acquise, le délai quinquennal s’achevant en 2026.

La demande sera donc déclarée recevable.

Sur le fond de la demande d’indemnité d’occupation

S’il était établi qu’une indemnité d’occupation était dûe, elle ne saurait l’être que par la succession de Madame [I] [J]. Le fait que Monsieur [U] [G] soit son seul héritier ne saurait donner compétence à la présente juridiction pour condamner la succession, l’état d’avancement de sa liquidation étant par ailleurs totalement inconnu du tribunal.

Madame [R] [M] [C] [B] sera donc renvoyée à mieux se pourvoir et déboutée de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon les dispositions de l’article 32-1 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de la procédure abusive relève d’une application particulière du droit de la responsabilité civile. Cette demande nécessite de caractériser dans quelle mesure l’exercice du droit d’ester en justice a dégénéré en abus par la démonstration d’une intention de nuire, une malveillance manifeste, une erreur grossière équipollente au dol ou encore la mauvaise foi.

Madame [R] [M] [C] [B] sollicite dans le dispositif de ses conclusions, la condamnation de Monsieur [U] [G] à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. Cependant, cette demande n’est pas même évoquée dans les motifs des écritures, de sorte qu’aucun abus n’a été caractérisé et que cette demande ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l'espèce, Monsieur [U] [G], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, condamné aux dépens, Monsieur [U] [G] sera condamné à payer la somme de 5.000 euros à Madame [R] [M] [C] [B] sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du Code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, dispose qu’hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. En aucun cas, elle ne peut l'être pour les dépens.

En l’espèce, au vu du sens de la décision, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DECLARE IRRECEVABLE la note en délibéré du 08 avril 2025,

DECLARE IRRECEVABLES les demandes de Monsieur [U] [G],

DECLARE IRRECEVABLE la demande reconventionnelle de Madame [R] [M] [C] [B] relative à la perception des fruits,

DECLARE RECEVABLE la demande reconventionnelle de Madame [R] [M] [C] [B] au titre de l’indemnité d’occupation,

DEBOUTE Madame [R] [M] [C] [B] de sa demande d’indemnité d’occupation,

DEBOUTE Madame [R] [M] [C] [B] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [U] [G] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à payer à Madame [R] [M] [C] [B] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [U] [G] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 13 mai 2025, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Magali ESTEVE