Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/10949 N° Portalis DB3S-W-B7I-2IPG

Minute : 479/25

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES Représentant : SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [N] [K]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : SCP LDGR Copie délivrée à : M. [K] Le 2 Mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 30 Avril 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3] Représentée par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS de la SCP LDGR, Avocats au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [K], demeurant [Adresse 5] Comparant en personne

D'AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par acte signé le 11 septembre 2022, Mme [C] [B] [W] a donné à bail à M. [N] [K] un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel principal de 790 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 60 €, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 1580 €.

En outre, par acte séparé conclu le 14 septembre 2022, Mme [C] [B] [W] a souscrit auprès de la société Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale n°A10216785320.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Action Logement Services a fait signifier le 30 mars 2024 par exploit de commissaire de justice au locataire un commandement de payer la somme en principal de 1275 € au titre de l'arriéré locatif dû au terme du mois de janvier 2024 inclus, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

La société Action Logement Services a ensuite fait assigner M. [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024 aux fins de : " voir déclarer son action bien fondée, " à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail, " à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, " en conséquence et en tout état de cause : " ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique si besoin est, " fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, " condamner M. [N] [K] au paiement : - de la somme de 1275 € au titre de l'arriéré locatif, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus, - de l'indemnité d'occupation, dûment justifiée par une quittance subrogative, à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, - de la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - de tous les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, " dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 du code civil, expose que le contrat de bail en date du 11 septembre 2022 contient une clause résolutoire, que M. [N] [K] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations en cessant de payer régulièrement le loyer courant, qu'elle est subrogée dans les droits de Mme [C] [B] [W] dans la mesure où elle a indemnisé le bailleur, que le locataire a été mis en demeure de procéder au règlement des loyers par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

A l'audience du 17 février 2025, la société Action Logement Services, représentée, a maintenu les termes de son assignation, la dette s'élevant toujours à la somme de 1275 euros. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement à la partie défenderesse.

M. [N] [K], comparant, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative. Il a expliqué percevoir 1900 euros par mois grâce à un nouvel emploi pour lequel il bénéficie d'un contrat à durée indéterminée. Il a sollicité la suspension de la clause résolutoire ainsi que l'octroi de délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois en sus du paiement régulier du loyer et des charges.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le cautionnement et ses effets subrogatoires

Aux termes des articles 2308 et 2309 du code civil, dans leur rédaction en vigueur au jour de la conclusion du contrat de cautionnement, " La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle. Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l'alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation. La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ".

En l'espèce, aux termes de l'article 6.3 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale du 2 décembre 2014, " le cautionnement Visale couvre tous les Impayés de Loyers […] les indemnités d'occupation sont prises en charges à l'exclusion de tous frais et pénalités imposés par le Bailleur. Seuls les frais de procédure engagés pour le recouvrement de sa créance par Action Logement sont pris en charge par le dispositif à l'exclusion de tous autres frais et pénalités facturés par le Bailleur". Son article 7.1 stipule en outre que " en vertu de l'article 2306 du code civil, la caution[...] recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l'encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution […]. La subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur ".

En l'espèce, par acte en date du 14 septembre 2022, Mme [C] [B] [W] a conclu avec la société Action Logement Services un contrat de cautionnement du bail conclu le 11 septembre 2022 entre elle et M. [N] [K]. Le contrat de cautionnement stipule qu'il couvre 36 Impayés de Loyer (article 4.1) pour les logements situés dans le parc locatif privé et que le terme "impayé de loyer" désigne " le montant d'un mois de loyer, impayé à la date d'exigibilité du loyer prévu au bail, total ou partiel, par le locataire, aide au logement éventuellement perçue déduite", le terme loyer désignant quant à lui "le loyer et charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, ou la redevance, les indemnités d'occupation ou d'hébergement, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation,(...) ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d'occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire".

Son article 8.1 stipule en outre que " dès lors que la Caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l'article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant".

Ainsi, la société Action Logement Services est subrogée dans les droits de Mme [C] [B] [W], bailleur concernant les sommes payées à ce dernier en exécution du contrat de bail conclu le 11 septembre 2022 et concernant l'ensemble des droits et actions ouvertes au bailleur du fait des impayés.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 4 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 17 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Seine-Saint-Denis, par voie électronique le 10 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 30 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Le bail conclu le 11 septembre 2022 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 30 mars 2024, pour la somme en principal de 1275 € arrêtée au terme du mois de janvier 2024 à valoir sur l'arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que le bail n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 30 mai 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

L'article 1346-4 du code civil dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l'espèce, la société Action Logement Services est subrogée dans les droits de Mme [C] [B] [W], bailleur, aux termes de l'acte de cautionnement établi le 14 septembre 2022.

La société Action Logement Services produit une quittance subrogative en date du 23 janvier 2024 indiquant qu'elle a versé au bailleur la somme de 1275 euros.

M. [N] [K] ne conteste pas le principe et le montant de la dette locative, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience.

M. [N] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 1275 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 février 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2024, date du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l'espèce, M. [N] [K] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, la société Action Logement Services a indiqué qu'il a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [N] [K] selon les modalités précisées au dispositif.

Si le défendeur se libère dans le délai et selon les modalités fixées au dispositif de la décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique.

Dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser la société Action Logement Services, dès lors que cette dernière justifie de ses paiements au bailleur par une quittance subrogative, et cela du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société Action Logement Services, subrogée dans les droits de Mme [C] [B] [W], M. [N] [K] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2022 entre Mme [C] [B] [W], aux droits de laquelle vient la société Action Logement Services par l'effet de la subrogation, et M. [N] [K] concernant un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], à [Localité 8] sont réunies à la date du 30 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [N] [K] à verser à la société Action Logement Services la somme de 1275 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 février 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2024 ;

AUTORISE M. [N] [K] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 35 € chacune, puis une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties ;

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [N] [K] portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 5], à [Localité 8];

AUTORISE EN CE CAS l'expulsion de M. [N] [K] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE EN CE CAS M. [N] [K] à payer à la société Action Logement Services une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sur présentation d'une quittance subrogative, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [N] [K] à verser à la société Action Logement Services une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 30 avril 2025.

La greffière Le juge