Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Madame [Z] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Jean Christophe LEGROS

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10706 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6L4O

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [N] [H] [Y] épouse [M], [Adresse 3]

représentée par Me Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER,

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [T], [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 février 2025

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mai 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 07 mai 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10706 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6L4O

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 12 février 2020, Mme [S] [Y] a donné à bail à Mme [Z] [T] un appartement à usage d'habitation meublée situé [Adresse 2], pour une durée de un an, moyennant un loyer mensuel de 711, 20 €.

Les échéances d’indemnité et de charges n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 11 juillet 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [Z] [T] pour paiement d'un arriéré de 1827,11 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 18 novembre 2024, Mme [S] [Y] a assigné Mme [Z] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1240 du code civil, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire: - constater la résolution de plein du bail par acquisition de la clause résolutoire le 11 septembre 2024, - ordonner l’expulsion de Mme [Z] [T] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, - ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante, - condamner provisionnellement Mme [Z] [T] au paiement de la somme provisionnelle de 6555, 95 € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal, - condamner provisionnellement Mme [Z] [T] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 711, 20 € révisable annuellement, et ce à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire, - condamner Mme [Z] [T] au paiement d’une somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 19 novembre 2024.

A l'audience du 17 février 2025, le conseil de MME [S] [Y], se référant à ses écritures, a réajusté sa demande à la baisse au titre de l’arriéré à la somme de 599,73 €, échéance de février 2025 incluse. Constatant une reprise du loyer courant dès le mois de septembre, il s’en est rapporté au tribunal quant à la suspension de la clause résolutoire le temps d’un échéancier de paiement.

Asignée à étude, Mme [Z] [T] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 15 juillet 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 11 juillet 2024, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 1827,11 euros en principal sous deux mois.

Il ressort des pièces versées aux débats que la locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 1827,11 euros dans les deux mois du commandement, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 12 septembre 2024, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation. Mme [Z] [T] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Toutefois, compte tenu de l’accord du bailleur et de l’apurement possible par la locataire dont l’arriéré s’était considérablement résorbé entre l’assignation et la date de l’audience, outre un paiement régulier du loyer courant depuis le mois de septembre, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [Z] [T] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux. En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné. Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .

III. Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que Mme [Z] [T] reste devoir à cette date au bailleur une somme provisionnelle de 599,73 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 13 février 2025, échéance de janvier incluse ainsi que cela ressort du décompte fourni à l’audience. Il convient en conséquence de condamner Mme [Z] [T] au paiement provisionnel de cette somme de 599,73 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juillet 2024.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 10 mensualités de 60 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

IV. Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement par Mme [Z] [T], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé, soit 711, 20 € avec révision annuelle selon le bail, et sera augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner Mme [Z] [T] au paiement provisionnel de celle-ci à MME [S] [Y].

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [Z] [T], partie succombante, aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner Mme [Z] [T] à payer à MME [S] [Y] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE Mme [S] [Y] recevable à agir,

CONSTATE à compter du 12 septembre 2024 la résiliation du bail du 12 février 2020 conclu entre les parties relativement à un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme [Z] [T] à payer à MME [S] [Y] la somme provisionnelle de 599,73 € au titre des loyers et charges dus à la date du 1er février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 11 juillet 2024,

AUTORISE Mme [Z] [T] à s'acquitter de la dette par 10 mensualités de 60 euros, payable en plus du loyer courant, au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu'en cas de respect par Mme [Z] [T] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu'à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que Mme [S] [Y] pourra, en ce cas, faire procéder à l'expulsion de Mme [Z] [T] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, Mme [S] [Y] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

CONDAMNE en ce cas Mme [Z] [T] à payer à MME [S] [Y] une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer courant, avec révision annuelle selon le bail, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due depuis la date de la résiliation du 12 septembre 2024 jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Mme [Z] [T] aux entiers dépens,

CONDAMNE Mme [Z] [T] à payer à MME [S] [Y] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT