Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :S.C.I. FIDELITY IMMOBILIENVERMIETUNG

Copie exécutoire délivrée le : à :Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité ■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00404 - N° Portalis 352J-W-B7J-C63D7

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le mardi 29 avril 2025

DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 5], représenté par son syndic la SASU Cabinet LE TERROIR, dont le siège social est sis SASU Cabinet LE TERROIR - [Adresse 4] représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE S.C.I. FIDELITY IMMOBILIENVERMIETUNG, dont le siège social est sis [Adresse 1] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 mars 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 29 avril 2025 PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/00404 - N° Portalis 352J-W-B7J-C63D7

EXPOSÉ DU LITIGE

la société SCI FIDELITY IMMOBILIENVERMIETUNG est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] des lots n°4 et 29 de la copropriété.

Par acte de Commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet SAS LE TERROIR (SASU) a fait assigner la société SCI FIDELITY IMMOBILIENVERMIETUNG devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la condamner à lui payer les sommes de:4638,61 euros au titre des charges de copropriété courantes et frais impayés, selon décompte arrêté à l’échance du 2ème trimestre 2024 incluse, et capitalisation annuelle des intérêts; 2000 euros de dommages et intérêts; 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

A l’audience du 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation.

La société SCI FIDELITY IMMOBILIENVERMIETUNG, valablement citée à personne morale, n'a pas comparu à l'audience ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL, Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien-fondé de l'action

S'agissant des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges”.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] produit notamment aux débats : -le jugement d’adjudication rendu le 16 décembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Paris et extrait Kbis, -le décomptes actualisé, -les appels de charges et travaux, -les PV d’AG concernées + attestation de non-recours, -le contrat de syndic, -la mise en demeure.

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à la société SCI FIDELITY IMMOBILIENVERMIETUNG fait apparaître un solde débiteur.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S'agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s'élève à la somme de 4270,33 euros hors frais nécessaires au titre des charges de copropriété courantes impayées, selon décompte arrêté à l’échéance du 2ème trimestre 2024 incluse. La société SCI FIDELITY IMMOBILIENVERMIETUNG sera condamnée au paiement de cette somme.

S'agissant des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur”.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu'ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n'est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu'il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l'envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit un total de 157,18 euros retenu.

La société SCI FIDELITY IMMOBILIENVERMIETUNG sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4427,51 euros au titre des charges de copropriété courantes et frais impayés, selon décompte arrêté à l’échéance du 2ème trimestre 2024 incluse. avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 septembre 2024.

Sur l’anatocisme

L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.” En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur les dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La défaillance du défendeur dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l'avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et de condamner la société SCI FIDELITY IMMOBILIENVERMIETUNG à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire, est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

La société SCI FIDELITY IMMOBILIENVERMIETUNG succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, en cecompris le coût du commandement de payer (122,43 euros).

Il convient en outre de condamner la société SCI FIDELITY IMMOBILIENVERMIETUNG à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] une somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet SAS LE TERROIR (SASU), à l’encontre de la société SCI FIDELITY IMMOBILIENVERMIETUNG ;

CONDAMNE la SCI FIDELITY IMMOBILIENVERMIETUNG à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], la somme de 4427,51 euros au titre des charges de copropriété courantes et frais impayés, selon décompte arrêté à l’échéance du 2ème trimestre 2024 incluse. avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 septembre 2024;

DIT que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision;

CONDAMNE la SCI FIDELITY IMMOBILIENVERMIETUNG à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE la SCI FIDELITY IMMOBILIENVERMIETUNG à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI FIDELITY IMMOBILIENVERMIETUNG aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer (122,43 euros) ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 29 avril 2025

le greffier le Président