Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 29 AVRIL 2025

N° RG 25/00190 - N° Portalis DB22-W-B7J-SVJU Code NAC : 30B AFFAIRE : S.A. 1001 VIES HABITAT C/ S.A.S. AMICCI, S.A.S. PRIMEUR D’ACOSTA, [L] [E] épouse [T], [D] [T]

DEMANDERESSE

Société 1001 VIES HABITAT, société anonyme d’HLM, au capital de 29 070 000 euros, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 572 015 451, dont le siège social est fixé Carré Suffren 31/35 rue de la Fédération à PARIS (75015), prise en la personne de son président représentant légalement la personne morale demanderesse représentée par Me Marc DESMICHELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 78, Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216

DEFENDEURS

S.A.S. PRIMEUR D’ACOSTA, au capital de 2 000 euros, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 912 294 089, dont le siège social est fixé Centre Commercial d’Acosta à AUBERGENVILLE (78410), prise en la personne de son représentant légal non comparante

Madame [L] [E] épouse [T] née le 10 Avril 1979 à KSAR HELLAL (TUNISIE), demeurant 101 avenue du Maréchal Foch - 78130 LES MUREAUX non comparante

Monsieur [D] [T] né le 22 Juin 1971 à JEBENIANA (TUNISIE), demeurant 101 avenue du Maréchal Foch - 78130 LES MUREAUX non comparant

Débats tenus à l'audience du : 25 Mars 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie COLLET, Greffier lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 25 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Avril 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er février 2022, la société 1001 VIES HABITAT a donné à bail commercial à la société PRIMEUR D’ACOSTA les locaux sis Centre commercial d’Acosta 78410 Aubergenville. Mme [L] [E] épouse [T] et M. [D] [T] se sont portés cautions solidaires à concurrence de la somme de 10 200 euros.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 17 janvier 2025, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner en référé la société PRIMEUR D’ACOSTA, Mme [L] [E] épouse [T] et M. [D] [T] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 13 mai 2023, - ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 13 768,83 euros au titre des loyers et charges dus, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 13 avril 2023 sur la somme de 10 730,47 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, - condamner la locataire à lui payer à titre de provision une pénalité de retard de 10% par mois sur toutes les sommes impayées jusqu’à complet paiement de la dette, - condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant du double du loyer conventionnel, charges, taxes et accessoires en sus, soit la somme mensuelle de 1980 euros HT et hors charges (990 x 2), à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu' à la complète libération des locaux, - condamner la locataire à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Les défendeurs ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Auxtermes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 13 avril 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 13 avril 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la société PRIMEUR D’ACOSTA à payer à la société 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 14 mai 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner la société PRIMEUR D’ACOSTA à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme provisionnelle de 12 621,43 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mars 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

La demande au titre de l’indemnité forfaitaire s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 1er février 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 14 mai 2023,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis Centre commercial d’Acosta 78410 Aubergenville,

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la société PRIMEUR D’ACOSTA à payer à la société 1001 VIES HABITAT à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 14 mai 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

Condamnons la société PRIMEUR D’ACOSTA à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme provisionnelle de 12 621,43 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mars 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité forfaitaire,

Condamnons la société PRIMEUR D’ACOSTA à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société PRIMEUR D’ACOSTA au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente Romane BOUTEMY Gaële FRANÇOIS-HARY