Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [E] [F]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Ivan ITZKOVITCH

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11622 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VNC

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le 16 avril 2025

DEMANDEUR Monsieur [P] [O], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Ivan ITZKOVITCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22

DÉFENDEUR Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 1] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 février 2025

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 avril 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 avril 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/11622 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VNC

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 7 octobre 2008, Monsieur [P] [O] a donné à bail à Monsieur [E] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1000 euros outre 100 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [O] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4977,18 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 14 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, Monsieur [P] [O] a fait assigner Monsieur [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Monsieur [E] [F] à lui payer les loyers et charges impayés au 21 août 2024, soit la somme de 3728,32 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Monsieur [E] [F] à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [P] [O] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 14 mai 2024, et ce pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 février 2025.

A cette audience, Monsieur [P] [O], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Monsieur [E] [F] a comparu en personne et a indiqué avoir apurer sa dette locative.

Monsieur [P] [O] a été autorisé à communiquer un décompte actualisé.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [P] [O] a produit, après relance, un décompte actualisé le 15 avril 2025.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, a peine de nullité : 1 La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2 Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3 Le décompte de la dette ; 4 L'avertissement qu'a défaut de paiement ou d'avoir sollicite des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5 La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6 La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, a tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, le bail conclu le 7 octobre 2008 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 4977,18 euros.

Or ce commandement ne comporte aucun décompte. Il est ainsi irrégulier en sa forme et sera déclaré nul. La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée de ce chef.

Sur le prononcé de la résiliation du bail à titre subsidiaire En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, Monsieur [P] [O] un produit un décompte actualisé au 15 avril 2025 montrant que Monsieur [E] [F] avait effectivement apuré sa dette au jour de l’audience. Il respecte depuis son obligation de paiement des loyers courants si bien que son solde locatif demeure à zéro au jour du décompte. Dans ces conditions, si le manquement contractuel de Monsieur [E] [F] à ses obligations est avéré, Monsieur [P] [O], sur qui repose la preuve d’établir la réalité et la gravité du manquement contractuel, ne rapporte pas suffisamment la preuve de cette gravité.

La demande en résiliation du bail sera en conséquence rejetée. La présente décision constituera toutefois un avertissement adressé à Monsieur [E] [F] et il en sera nécessairement tenu compte en cas de nouveau manquement réitéré à ses obligations de locataire s’agissant d’en qualifier la gravité.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Monsieur [P] [O] en résiliation du bail conclu le 7 octobre 2008 avec Monsieur [E] [F], portant sur appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à verser à Monsieur [P] [O] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection