Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024 Président : Mme HAK, Vice-présidente Greffier : Madame DEGANI, Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE : Le 13 septembre 2024 à Me Olivier GIRAUD Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/07779 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4J6V

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Y], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée du 29 juillet 2021, la SA [Y] a donné à bail à Monsieur [U] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 344,88 euros hors charges. Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2023, [Y] a fait signifier à Monsieur [U] [C], un commandement de payer la somme de 1.943,29 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par assignation du 4 décembre 2023, la SA [Y] a attrait Monsieur [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l'expulsion de Monsieur [U] [C] et de tout occupant de son chef de l’appartement, avec le concours de la force publique ; condamner Monsieur [U] [C] à lui payer :* la provision de 2.070,06 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés arrêtés au 14 novembre 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ; * une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer avec charges échu, jusqu'à complète libération des lieux ; * la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à intervenir. Appelée à l'audience du 8 février 2024, l’affaire a été renvoyée au 6 juin 2024, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

Lors des débats, [Y], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 2.671,11 euros, selon décompte en date du 5 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

Cité à personne, Monsieur [U] [C] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Aucun rapport de diagnostic financier et social du locataire n’est parvenu au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Monsieur [U] [C] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à [Y].

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 décembre 2023, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Y] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX le 8 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 29 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 10.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 mars 2023, pour la somme en principal de 1.943,29 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 mai 2023. Monsieur [U] [C] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [U] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, suivant les mêmes modalités de révision que celles prévues au bail résilié, et de condamner Monsieur [U] [C] à son paiement, soit un montant de 545,14 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé que Monsieur [U] [C] reste devoir la somme de 2.671,11 euros.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 306,77 euros correspondant à des « frais de justice » qui relèvent non de la dette locative mais des dépens ou frais irrépétibles.

Pour la somme au principal de 2.364,34 euros, Monsieur [U] [C], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Il sera donc condamné par provision, au paiement de cette somme.

En l'absence de Monsieur [U] [C], de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, de demande ou d’accord de la bailleresse en ce sens, il ne peut être envisagé de lui accorder d'office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par [Y] au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Monsieur [U] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La demande de frais d’exécution à la charge du défendeur, hypothétique et faite par anticipation, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2021, entre la SA [Y] et Monsieur [U] [C], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 8 mai 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] à verser à la SA [Y], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 545,14 euros, indexée suivant les modalités de révision prévues au bail résiliée, due à compter du 8 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] à verser à la SA [Y], à titre provisionnel, la somme de 2.364,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 décembre 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 5 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de la SA [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [U] [C] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président