Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Ludovic GAYRAL

Copie exécutoire délivrée le : à : [N] [V] divorcée [F]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10906 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6NWG

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 10 avril 2025

DEMANDERESSE S.C.I. SAINT SENOCH [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Ludovic GAYRAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R280

DÉFENDERESSE Madame [N] [V] divorcée [F], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 février 2025

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 avril 2025 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 10 avril 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10906 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6NWG

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 14/12/2022, la SCI SAINT SENOCH [Adresse 5] a donné à bail à Madame [V] [N] un appartement sis [Adresse 2]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [V] [N] le 18 juillet 2024 pour obtenir paiement d'une somme de 13510 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d'huissier du 19 novembre 2024, la SCI SAINT SENOCH [Adresse 5] a fait assigner Madame [V] [N] devant le juge des référés du tribunal de céans aux fins de :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, - Ordonner l'expulsion de Madame [V] [N] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 500 Euros par jour de retard, l'astreinte commençant à courir un mois après la signification du jugement à intervenir, - Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d'exécution, - la voir condamnée à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus la somme principale de 21230,00 Euros décompte arrêté au 1er novembre 2024 inclus avec intérêt à taux légal, - La voir condamnée à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant avec majorations légales et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux en application de l'article 1760 du Code civil, - La voir condamnée à lui payer une somme de 3000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - La voir condamnée aux entiers dépens.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 21 février 2025 :

La SCI SAINT SENOCH FARADAY représentée par son conseil, actualise sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à 27020 Euros mois de février 2025 inclus et maintient ses autres demandes.

Madame [V] [N] a comparu. Elle indique avoir eu des difficultés de paiement du fait d'une usurpation d'identité et de l'inertie de la banque. Elle indique qu'elle a des revenus correspondant à 3500 Euros mensuels.

Le demandeur, la SCI SAINT SENOCH FARADAY, représenté par son conseil, s'oppose à l'octroi de délais.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

Il sera statué par ordonnance, susceptible d'appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

L'article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ;

En l'espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l'intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l'absence de contestation sérieuse.

Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce la SCI SAINT SENOCH FARADAY a produit les notifications conformément aux articles précités.

En conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'une clause prévoyant la résolution de plein droit d'un contrat de bail à usage d'habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 18 juillet 2024 à Madame [V] [N] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l'article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l'adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence que, la dette n'ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 19 septembre 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

La défenderesse étant occupante sans titre à compter du 19 septembre 2024, il sera fait droit à la demande d'expulsion avec astreinte laquelle cependant sera réduite à 100 Euros par jour de retard à l'issue du délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Sur la demande d'une provision en paiement de l'arriéré locatif

En vertu des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection, statuant en référé peut, dans le cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Il ressort des dispositions de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu'en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;

En l'espèce La SCI SAINT SENOCH FARADAY verse aux débats lors de l'audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Madame [V] [N] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d'occupation pour un montant de 27020 Euros au 1 janvier 2025 inclus ;

En conséquence Madame [V] [N] sera condamnée à payer à la SCI SAINT SENOCH FARADAY la somme de 27020 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation et à compter du 18 juillet 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 13510 Euros uniquement, jusqu'à parfait paiement.

Par ailleurs, la défenderesse n'apporte pas d'éléments démontrant ses déclarations s'agissant des difficultés avec son établissement bancaire alors qu'elle indique percevoir des revenus importants et ce tandis que le montant de la dette est élevé. En conséquence il ne peut être fait droit à cette demande.

Sur l'indemnité d'occupation

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [V] [N] jusqu'au départ effectif des lieux ;

Par conséquent, la défenderesse devra s'acquitter jusqu'au départ effectif des lieux d'une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

L'équité commande de faire droit partiellement à la demande d'indemnité formée par la SCI SAINT SENOCH FARADAY sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Madame [V] [N] succombant, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire susceptible d'appel, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il appartiendra, mais dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 14/12/2022 entre la SCI SAINT SENOCH FARADAY d'une part, et Madame [V] [N] d'autre part, emportant résiliation du bail à compter du 19 septembre 2024,

DISONS qu'à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 3] deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de Madame [V] [N] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

DISONS qu'il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Madame [V] [N] au paiement d'une astreinte de 100 Euros par jour de retard courant, due à compter de l'échéance du délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer,

CONDAMNONS Madame [V] [N] à payer à la SCI SAINT SENOCH FARADAY au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus mois de février 2025 inclus, la somme provisionnelle de 27020 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation et à compter du 18 juillet 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 13510 Euros uniquement, jusqu'à parfait paiement,

CONDAMNONS Madame [V] [N] à verser à la SCI SAINT SENOCH FARADAY une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à complète libération des lieux,

CONDAMNONS Madame [V] [N] au paiement de la somme de 500 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTONS la SCI SAINT SENOCH [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [V] [N] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi ordonné au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,