Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marion LACOME D’ESTALENX ; Madame [D] [C]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/02210 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EDN

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le vendredi 11 avril 2025

DEMANDEURS Société SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDERESSE Madame [D] [C], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 février 2025 Délibéré le 11 avril 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 avril 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 11 avril 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/02210 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EDN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 10 février 2020, M. [S] [K] a donné à bail à Mme [D] [C] un appartement meublé de 33 m² situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 1 155 euros outre une provision sur charge mensuelle de 100 euros.

Mme [D] [C] a souscrit un contrat de cautionnement auprès de la société SEYNA couvrant le risque d’impayé, dans une limite de 96 000 euros sur 36 mois, par l’intermédiaire de la société GARANTME le 10 février 2020.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [S] [K] a fait délivrer à Mme [D] [C], par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2022, un commandement de payer la somme de 2654,68 euros au locataire.

Ce commandement, dénoncé à la CCAPEX le 18 juillet 2022 est resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, M. [S] [K] ainsi que la société SEYNA ont fait assigner Mme [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de : Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,Condamner Mme [D] [C] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre à M. [S] [K] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,Ordonner l’expulsion de Mme [D] [C] et celle de tous occupants de son chef à défaut d’avoir libéré les lieux dans le temps imparti,Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Mme [D] [C] à verser la somme de 2100,39 euros au titre des loyers et charges dues au terme de janvier 2024 inclus, à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, selon la répartition suivante :0 euros à M. [S] [Numéro identifiant 6],39 euros à la société SEYNA, subrogée dans les droits de M. [S] [K] à hauteur de ce montant,condamner Mme [D] [C] au paiement à M. [S] [K] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux,condamner Mme [D] [C] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civilecondamner Mme [D] [C] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2024, à laquelle elle a fait l’objet de plusieurs renvois, pour être finalement retenue à l’audience du 5 février 2025.

Mme [D] [C] a quitté les lieux le 12 juillet 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé.

A l’audience du 5 février 2025, M. [S] [K] et la société SEYNA ont déposé des conclusions, signifiées à la défenderesse par procès-verbal de recherches infructueuses le 4 février 2025, soutenues oralement à l’audience.

Aux termes de ses dernières, M. [S] [K] et la société SEYNA se désistent de leurs demandes en résiliation judiciaire du contrat de bail et d’expulsion. Ils demandent en outre au juge des contentieux de la protection de : constater que Mme [D] [C] est redevable d’une dette locative d’un montant de 6539,09 eurosautoriser M. [S] [K] à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 2310 euros versé par Mme [D] [C] à son entrée dans les lieux pour compenser la dette locative,condamner Mme [D] [C] à verser à la société SEYNA subrogée dans les droits de M. [S] [K] à hauteur de ce montant, la somme de 4229 euros au titre du reliquat de sa dette locative, à la date de sa sortie des lieux au 12 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner Mme [D] [C] à verser à M. [S] [K] une indemnité de 1500 euros au titre de la résistance abusive ;condamner Mme [D] [C] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civilecondamner Mme [D] [C] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de leurs prétentions, M. [S] [K] et la société SEYNA exposent au visa de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus et qu'ils sont bien fondés à demander, au regard de l'article 22 de la même loi, de pouvoir conserver le montant du dépôt de garantie à des fins de compensation avec la dette dont la société SEYNA réclame le paiement au titre de la subrogation prévue à l'article 1346-1 du code civil. Les demandeurs précisent que déduction faite du dépôt de garantie, la défenderesse demeure redevable, envers la société SEYNA, de la somme de 4229,09 euros.

Mme [D] [C], bien que régulièrement citée à comparaître à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 avril 2025.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

S'agissant du contrat de bail, en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus, ce qu’énonce également l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux termes duquel le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, les demandeurs produisent, au jour de l'audience, un décompte locatif arrêté au 1 juillet 2024 expurgé des frais, indiquant qu'à cette date Mme [D] [C] était redevable de la somme de 6539,09 euros.

Mme [D] [C], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. La somme de 6539,09 euros sera par conséquent retenue.

Sur les comptes entre les parties

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit : la locataire est débitrice d'un arriéré locatif de 6539 euros et le bailleur est débiteur de la restitution du dépôt de garantie de 2310 euros.

Le bailleur sera donc autorisé à conserver le dépôt de garantie en compensation de la dette locative, à hauteur de 2310 euros.

Il en résulte que Mme [D] [C] doit être condamnée au paiement de la somme de 4229,09 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2100,39 euros, et du 4 février 2025, date de la signification des dernières conclusions des demandeurs, pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur la demande en paiement au titre de la subrogation

Selon les articles 1346-1 et suivant du code civil, la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, les demandeurs produisent le contrat de cautionnement souscrit par Mme [D] [C] auprès de la société SEYNA couvrant le risque d’impayé par l’intermédiaire de la société GARANTME le 10 février 2020.

Les quittances subrogatives produites par les demandeurs établissent des versements de la part de la société GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de la société SEYNA entre les mains du bailleur à hauteur de 3170,64 euros au titre des mois de novembre et décembre 2023, de 64,53 euros au titre du loyer partiellement impayé de février 2024, de 1359,63 euros mensuels au titre des loyers impayés de mars à juin 2024.

Dès lors, Mme [D] [C] sera condamnée à payer à la société SEYNA, subrogée dans les droits de M. [S] [K], la somme de 4229,09 euros.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

En vertu des dispositions des articles 1240 et suivant du code civil, une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice doit être caractérisée pour que puissent être octroyés des dommages et intérêts à titre de réparation

La résistance abusive du défendeur se définit par le fait d'opposer à une action en justice des arguments de mauvaise foi et manifestement infondés, la simple défense à une action en justice ne pouvant constituer un abus de droit.

En vertu des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l'espèce, les demandeurs échouent à rapporter tant la preuve d'une quelconque mauvaise foi de Mme [D] [C] qui n'a pas comparu à l'audience et ne leur a, dès lors, opposé aucune espèce d'argument que celle d'un quelconque préjudice alors que l'activité principale de la société SEYNA est précisément la réalisation d'opération d'assurance spécialisée dans le domaine du cautionnement.

Par conséquent, la société SEYNA sera déboutée de sa demande d'indemnisation au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 juillet 2022.

L'équité commande de condamner Mme [D] [C] à payer à M. [S] [K] et à la société SEYNA la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Rien ne justifie en l'espèce qu'elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [D] [C] est redevable d’une dette locative d’un montant de 6539,09 euros au 1 juillet 2024,

AUTORISE M. [S] [K] à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 2310 euros versé par Mme [D] [C] à son entrée dans les lieux pour compenser la dette locative,

CONDAMNE Mme [D] [C] à payer à la société SEYNA, subrogée dans les droits de M. [S] [K] la somme de 4229,09 euros (quatre mille deux-cent-vingt-neuf euros et neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif selon le décompte en date du 1 juillet 2024, échéance du mois du mois de juillet 2024 proratisée incluse,

DÉBOUTE M. [S] [K] et la société SEYNA de leur demande d'indemnisation au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE Mme [D] [C] dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer du 15 juillet 2022,

CONDAMNE Mme [D] [C] à payer à M. [S] [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 11 avril 2025

Le greffier La juge