Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

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6ème chambre 2ème section

N° RG 22/05578 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWRJO

N° MINUTE :

Contradictoire

Assignation du : 30 Mars 2022

JUGEMENT rendu le 11 avril 2025 DEMANDEUR

Monsieur [G] [K] [Adresse 2] [Localité 5]

représenté par Maître Jennifer BARANES de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0422

DÉFENDERESSES

Société PUSSET ET SERABIAN [Adresse 3] [Localité 5]

Madame [W] [J] [Adresse 1] [Localité 5]

représentées par Maître Fabrice LEPEU de l’AARPI KLP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0404

Décision du 11 Avril 2025 6ème chambre 2ème section N° RG 22/05578 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWRJO

Société WITO [Adresse 4] [Localité 5]

S.A. MAAF ASSURANCES [Adresse 8] [Localité 7]

Entreprise [M] [E] [Adresse 6] [Localité 9]

représentées par Maître Alexis BARBIER de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0042

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente Madame Stéphanie VIAUD, Juge Madame Marion BORDEAU, Juge

assistées de Madame Audrey BABA, Greffier lors des débats

DEBATS

A l’audience du 06 septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Stéphanie VIAUD , juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.

JUGEMENT

- Contradictoire - En premier ressort

- Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

- Signé par Madame Nadja Grenard , Présidente de formation et par Madame BABA Audrey, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [O] et ses quatre enfants sont copropriétaires indivis d’un appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Le bien a été donné en location à compter du 1er mars 1997 à M. [A] [I].

Feue Mme [W] [N] née [J] était propriétaire de l’appartement voisin qui a été loué depuis le 13 novembre 2006 à M. [G] [K].

Les deux appartements sont gérés par le Cabinet Pusset & Serabian, administrateur des biens.

En 2016 les copropriétaires du bien loué à M. [I] ont, par l’intermédiaire de leur administrateur de biens, confié la réalisation de travaux de réfection de la salle de bain à la société Wito, qui a fait appel à un sous-traitant, M. [M] [E].

Mme [N], par l’intermédiaire de son gestionnaire de biens, a confié des travaux de faïence et de plomberie à la société SGE Evolution dans la salle de douche de M. [K] qui ont été facturés en janvier 2018.

Par courrier du 12 février 2018, M. [K], qui a constaté la réalisation de travaux dans la salle de douche par la propriétaire, a déploré la persistance des désordres notamment la présence de moisissures.

En juillet 2018, le syndic de l’immeuble a informé le cabinet Pusset & Serabia, de la survenance d’infiltrations provenant du logement de M. [I] affectant les parties communes.

Sur assignation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, une expertise judiciaire a été ordonnée le 30 novembre 2018 au contradictoire notamment de la société Wito, des propriétaires du logement occupé par M. [I] et par M. [I] ainsi que du gestionnaire du bien.

Les opérations d’expertise ont été rendues communes par la suite notamment à M. [K], à Mme [N] et à M. [E].

L’expert judiciaire, M. [X], a déposé son rapport le 26 novembre 2021.

Engagement de la procédure au fond

Par exploits de commissaire de justice du 30 mars 2022, M. [G] [K] a assigné Mme [W] [J] épouse [N], la société Pusset & Serabian, la société Wito, la société Maaf assurances en qualité d’assureur de la société Wito et M. [M]-[E] devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir à titre principal condamner in solidum les défendeurs à faire cesser les désordres présents dans son domicile et de remettre en état son logement sous astreinte outre l’octroi de dommages et intérêts.

Suite au décès de Mme [W] [N], son ayant-droit, Mme [C] [N] épouse [H] est intervenue volontairement à la procédure par conclusions notifiées le 12 janvier 2023.

Prétentions des parties

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 8 décembre 2023, M. [K] sollicite de voir :

condamner in solidum Mme [C] [N] épouse [H], venant aux droits de Mme [W] [J] épouse [N], la société PUSSET & SERABIAN, la société WITO, la société MAAF et Monsieur [M] [E], à réaliser tous les travaux permettant de faire cesser les désordres présents chez Monsieur [G] [K] et de remettre en état son logement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente assignation ; débouter les parties de leurs demandes, se réserver le droit de liquider l'astreinte qui aura été fixée ; condamner in solidum Mme [C] [N] épouse [H], venant aux droits de Mme [W] [J] épouse [N], la société PUSSET & SERABIAN, la société WITO, la société MAAF et Monsieur [M] [E], à lui verser les sommes suivantes : 17.396,77 euros au titre de son préjudice financier et de jouissance ; 5.000 euros au titre de son préjudice moral ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; condamner in solidum Madame [C] [N], épouse [H], venue aux droits de Madame [W] [J] épouse [N], la société PUSSET & SERABIAN, la société WITO, la société MAAF et M. [M] [E] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ; A l’appui de ses prétentions, le demandeur expose que :

- l’expert a constaté la matérialité des désordres affectant son logement et conclu qu’ils trouvaient leur source dans une infiltration provenant de la salle de douche de M. [I] ;

- sa bailleresse a manqué à ses obligations d’entretien de la chose louée et de jouissance paisible dès lors que le logement, qui lui est loué, est affecté d’importantes traces de moisissures, d’humidité et de champignons, que les murs de la salle d’eau sont gorgés d’humidité rendant le logement insalubre et impropre à l’habitation et que malgré ses demandes d’intervention, la bailleresse s’est abstenue d’intervenir ;

- la société Pusset & Serabian doit voir sa responsabilité délictuelle engagée dans la mesure où elle n’a pas accompli de diligences suffisantes pour mettre fin aux troubles subis malgré ses nombreuses demandes et que les seules diligences effectuées, soit la commande de travaux auprès de la société SGE, n’ont pas pu mettre fin aux désordres ;

- ni la bailleresse ni le gestionnaire du bien ne démontrent avoir essayé de le contacter pour faire réaliser des travaux de remise en état auxquels il n’avait aucune raison de s’opposer,

- la société Wito et son sous-traitant sont responsables des désordres survenus dans son domicile dès lors que l’expert judiciaire a imputé l’origine de la fuite à une mauvaise exécution des travaux de réfection de la salle de bain de M. [I] ;

- il est bien-fondé à solliciter la réparation du dommage, soit la réalisation des travaux de remise en état dans son logement ainsi que la réparation de son entier préjudice se composant du préjudice de jouissance subi pour ne pas avoir pu occuper son logement depuis mars 2017 et qu’il évalue à 50 % du loyer outre un préjudice moral évalué à 5000 € en raison de son âge et de sa fragilité.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 décembre 2023, Mme [C] [N] épouse [H] venant aux droits de venant aux droits de Mme [W] [J] épouse [N], et la société Le Cabinet Pusset & Serabian sollicitent de voir :

A titre principal :

débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire :

condamner in solidum la société WITO et son assureur la MAAF ASSURANCES ainsi que M. [E] à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au profit de Monsieur [K] en principal, frais et accessoires, y compris sous le bénéfice de l’exécution provisoire ; A titre reconventionnel :

enjoindre à M. [K] de laisser l’accès aux lieux loués dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, pour que les travaux de remise en état puissent être réalisés; En tout état de cause :

condamner tout succombant à leur régler la somme de 5.000 € à chacun au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Au soutien de leur défense, les défendeurs exposent que :

- Mme [N] n’a pas manqué à ses obligations dans la mesure où elle ne peut être tenue de garantir son locataire des troubles subis provenant d’autres locataires dont elle ne répond pas dès lors que l’expert judiciaire a mis en évidence que les infiltrations provenaient du logement voisin occupé par M. [I] ;

- M. [K] ne démontre pas que la bailleresse a été mise au courant de sinistres depuis 2014 ni que ceux-ci avaient un lien avec le sinistre provenant du domicile de M. [I] ;

- le cabinet Pusset & Serabian a accompli toutes les diligences nécessaires dès lors qu’elle a fait réaliser une recherche de fuite en mai 2017 et qu’elle a commandé des travaux de remise en état de la salle de bain à la société SGE Evolution, que ne pouvant savoir que les infiltrations subies par M. [K] provenait du logement voisin elle n’avait pas les moyens de faire cesser les désordres de sorte qu’elle n’a commis aucune faute de gestion ;

- dès que l’expert a validé le principe des travaux réparatoires, le cabinet Pusset & Serabian a commandé les travaux de remise en état à la société MM95 lesquels n’ont toutefois pas pu être réalisés faute d’avoir réussi à joindre M. [K] ;

- la demande de réalisation des travaux destinés à mettre fin à la fuite ne peut prospérer dès lors que les travaux de reprise de la douche de M. [I] ont été réalisés ;

- M. [K] ne justifie pas son préjudice de jouissance dès lors que l’expert n’a pas constaté la présence de champignons ou de moisissures, qu’il n’est nullement démontré que le logement est insalubre et qu’il ne justifie pas avoir quitté le logement lequel a continué d’être utilisé intégralement par le locataire.

***

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 octobre 2023, la MAAF assurances en qualité d’assureur de la société WITO et M. [S] sollicitent de voir :

déclarer irrecevables la demande de réalisation de travaux sous astreinte en tant qu’elle est dirigée contre la MAAF ASSURANCES débouter M. [G] [K] de sa demande de condamnation sous astreinte de remise en état de son logement dirigée à l’encontre de la société MAAF ASSURANCES et de M. [E], limiter le préjudice de jouissance de Monsieur [G] [K] à la somme de 4.124 € ; condamner in solidum Mme [C] [H], venant aux droits de Mme [W] [N] et le cabinet PUSSET & SERABIAN à les garantir à hauteur de 80 % des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ; débouter M. [G] [K] de sa demande de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral ; limiter les demandes de Monsieur [G] [K] au titre des frais irrépétibles Au soutien de leur défense, les défendeurs font valoir que :

- aucune condamnation de réaliser les travaux sous astreinte ne peut être prononcée à l’encontre de la Maaf Assurances dès lors qu’elle a déjà indemnisé Mme [N] le 1er février 2022 au titre des travaux de remise en état du son appartement, et qu’il lui appartient d’engager les travaux,

- les dommages affectant la salle d’eau de M. [K] sont imputables en partie à la société Wito et à son sous-traitant en raison des non-conformités constatées par l’expert judiciaire mais également à la bailleresse et son gestionnaire dès lors que le mauvais état de la salle de bain était préexistant à l’intervention de la société Wito et occasionné par des défauts d’étanchéité relevés par la société Gosselin dans la salle de douche de M. [K] de sorte que ces derniers doivent les garantir à hauteur de 80 %.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties.

La clôture est intervenue le 8 décembre 2023.

Bien que s’étant constituée pour la société Wito le conseil de la MAAF assurances et de M. [E] n’a pas conclu pour cette société.

Le jugement n’est sera pas moins jugé contradictoire à son égard.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

I. Sur l’analyse des désordres

I.A. Sur la matérialité des désordres

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire, l’expert judiciaire a constaté que les murs de la salle de douche de M. [K] étaient gorgés d’eau avec 100 % d’humidité.

Par ailleurs l’expert judiciaire, s’il ne décrit pas les désordres affectant le couloir de l’appartement de M. [K], a toutefois validé un devis de remise en état de son logement incluant non seulement les murs de la salle de douche mais également le couloir d’entrée de l’appartement.

Les désordres affectant les murs de la salle d’eau que du couloir sont en outre décrits tant par la société Gosselin, diligentée par le gestionnaire du logement pour le compte de sa propriétaire en 2017 , que le commissaire de justice diligenté par M. [K] en 2023.

Ainsi dans son rapport du 1er juin 2017, la société Gosselin, en charge d’une recherche de fuite, a relevé au domicile de M. [K] un taux d’humidité de 100 % sur les murs du couloir de l’appartement et la présence de champignon sur la plinthe.

De son côté, le commissaire de justice, le 6 avril 2023, a constaté la présence de traces d’infiltrations et des traces caractéristiques de dégât des eaux sur le mur côté gauche de la porte donnant accès à l’appartement décrivant ainsi un couloir d’entrée présentant des traces d’usure, d’humidité, de champignons et de salpêtre, une plinthe au sol qui se décolle. Le commissaire de justice a en outre relevé dans la salle d’eau des murs vétustes, des murs fissurés, qui s’effritent et des boursouflures ainsi que des champignons au droit de la cabine de douche.

Il s’ensuit que la matérialité des désordres est suffisamment établie.

Sur les causes et origines des désordres

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire, l’expert a mis en évidence, à la suite de différentes investigations, que l’humidité présente au domicile de M. [K] provenait d’une fuite dans les installations sanitaires de M. [I]. L’expert a ainsi relevé que la fuite inondait le sol de la salle de douche de M. [I] et par capillarité impactait les murs des parties communes et les murs du logement occupé par M. [K]. L’expert a imputé cette fuite, à l’origine des dégâts causés au logement de M. [K] aux travaux réalisés et confiés à la société Wito en 2016 et sous-traités en partie à M. [E].

La Maaf assurances en qualité d’assureur de la société Wito soutient que les désordres ne peuvent être imputés dans leur totalité à la société Wito et à son sous-traitant, qui ont réalisé les travaux de réfection de la salle de douche de M. [I], dès lors que, M. [K] avait dès 2014, soit avant l’intervention de la société Wito, déjà dénoncé la survenance de dégât des eaux dans son logement et que la société Gosselin dans son rapport l’a imputé à un manque d’étanchéité de la faïence de la salle de douche de M. [K] ainsi qu’à l’absence de paroi de douche.

Au vu des pièces du dossier, il ressort que M. [K] s’est plaint dans un courrier daté du 17 novembre 2014 « d’un souci concernant la douche, le carrelage ainsi que le mur s’effrite sérieusement ». Force est de constater que ce courrier a été suivi de deux nouveaux courriers en date du 31 octobre 2016 et du 9 février 2017 faisant état de l’aggravation des désordres constatés dans le logement et de leur propagation aux murs de l’entrée. Or il ressort des éléments du dossier, notamment de l’assignation du syndicat des copropriétaires, rappelée par l’expert dans son rapport, que des fuites d’eau en parties communes ont été constatées par le syndicat des copropriétaires dès 2015 en provenance des installations sanitaires de M. [I] ce qui a conduit les propriétaires dudit logement à ordonner des travaux de réfection de la salle de douche lesquels ont été confiés à la société Wito dans le courant de l’année 2016, et qu’en 2018 le syndicat des copropriétaires a à nouveau déploré la survenance d’infiltrations et d’écoulements d’eau dans les parties communes. Il s’ensuit que l’expertise judiciaire a permis de mettre en évidence que les travaux réalisés par la société Wito n’ont manifestement pas permis de faire cesser des désordres qui préexistaient.

Si le rapport de la société Gosselin du 1er juin 2017 fait également état de fuites provenant des installations sanitaires de M. [K] et a préconisé à ce titre des travaux de reprise, lesquels ont été confiés à la société SGE Evolution à la fin de l’année 2017, il n’en demeure pas moins qu’il est établi que des fuites provenant du logement se sont poursuivies après 2016 alors que par ailleurs les travaux de la société SGE Evolution ont permis de faire cesser toute fuite provenant des installations sanitaires de M. [K].

Il s’ensuit que si, avant l’intervention de la société Wito, des désordres avaient été constatés par M. [K] ce qui est corroboré par les constatations effectuées en 2017 par la société Gosselin sans qu’il ne soit véritablement possible de dissocier les infiltrations provenant du logement de M. [I] des propres installations sanitaires de M. [K], il n’en demeure pas moins que postérieurement à l’intervention de la société SGE Evolution, il a été démontré au travers des investigations de l’expert judiciaire que bien que l’intervention de la société SGE Evolution a permis de mettre fin à la fuite provenant des installations sanitaires de M. [K] dès fin 2017, les murs tant du couloir d’entrée que de la salle de douche de M. [K] étaient encore saturées en eau lors des opérations d’expertise s’étant déroulées de 2019 à 2021 de sorte que leur état ne peut s’expliquer que par la fuite provenant du logement de M. [I].

II. Sur l’analyse des responsabilités

Sur la responsabilité de la société Wito et de M. [E]

En application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à celui qui sollicite de voir engager la responsabilité délictuelle d’une personne de faire la triple démonstration de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Au cas présent, aux termes du rapport d’expertise judiciaire, il a été établi que les désordres affectant le logement sont imputables notamment aux travaux réalisés dans les installations sanitaires de M. [I] qui non seulement n’ont pas permis de mettre fin aux désordres préexistants mais ont eux-mêmes engendré des fuites sur l’appartement voisin.

Au vu des pièces, il ressort que la société Wito a sous-traité une partie des travaux à M. [E], soit les travaux de remplacement du bac à douche, le remplacement des arrivées d’eau ainsi que la fourniture d’un WC. En revanche au vu de la facture n° 1211 du 13 juin 2016 de la société Wito, il ressort que celle-ci a conservé différentes taches telles que la reprise de l’installation de plomberie vers les évacuations, la fourniture du bac à douche, la fourniture et la mise en œuvre de la résine garantissant l’étanchéité, la fourniture et la pose des portes de douche, du carrelage et des joints. Au vu de l’imbrication des différentes prestations, il y a lieu de constater que la société Wito comme M. [E] en réalisant chacun leurs prestations, ont nécessairement accepté les travaux réalisés par l’autre, et ont tous les deux participé à la survenance de l’entier désordre.

Il s’ensuit que la société Wito comme M. [E] doivent voir leur responsabilité délictuelle retenue à l’égard de M. [K].

Sur la responsabilité de Mme [N], bailleresse

Aux termes de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Il est en outre tenu à une obligation d'entretien des locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En revanche le bailleur ne peut pas être tenu responsable à l’égard du locataire au titre de son obligation de jouissance paisible lorsque les troubles émanent d’un tiers, tel un locataire voisin, avec lequel il n’est lié par aucun contrat de bail.

Il ressort des éléments du dossier que s’il ne peut être reproché à Mme [N] les infiltrations subies par M. [K] dans son logement qui ont été occasionnées par le logement voisin, dont elle ne répond pas, il n’en demeure pas moins qu’il est établi au vu des conclusions de la Maaf assurances, non contesté par la bailleresse, qu’elle a perçu une indemnisation pour la reprise des désordres de son appartement depuis le 1er février 2022 et que celle-ci ne démontre pas avoir fait réaliser les travaux en question ni avoir tenté de les organiser. En effet il y a lieu de relever que Mme [N] ou son mandataire se limitent à produire un devis établi auprès de la société MM95 mais ne justifie d’aucune diligence tel que l’acceptation dudit devis et l’envoi d’un courrier au locataire pour fixer un rendez-vous ou l’informer de la venue d’une société pour la réalisation des travaux.

Force est de constater en outre dans ses conclusions que la bailleresse ne conteste pas devoir faire réaliser ces travaux dès lors qu’elle sollicite à titre reconventionnel qu’il soit fait injonction à M. [K] de laisser l’accès aux lieux loués dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, pour que les travaux de remise en état puissent être réalisés.

Il convient dès lors de constater qu’au vu de l’état des murs du couloir d’entrée du logement loué et des murs de la salle de douche, qui ne sont pas imputables à un mauvais usage de la salle d’eau ni à l’usure naturelle des lieux, il incombait à la bailleresse de procéder à des travaux d’entretien et ce d’autant plus que celle-ci avait perçu une indemnisation par l’assureur de la société Wito pour ce faire. Il y a lieu dès lors de dire que Mme [N] doit voir sa responsabilité contractuelle retenue à ce titre à l’égard de M. [K]. Sur la responsabilité du cabinet PUSSET & SERABIAN

L’article 1984 du Code civil prévoit que le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

La responsabilité du mandataire ne peut être engagée à l'égard d'une personne autre que son mandant, que sur le fondement délictuel ou quasi délictuel.

Il est constant que seul le mandant peut voir sa responsabilité engagée lorsque le mandataire a agi dans les limites des pouvoirs qui lui ont été confiés.

En l’espèce, M. [K] reproche à la société Pusset & Serabian en charge de la gestion locative d’avoir mal réalisé la mission qui lui avait été confiée faute pour elle d’avoir remplir son obligation d’entretien du logement en mettant en œuvre les travaux de nature à remettre en état son logement.

Toutefois dans la mesure où ce faisant M. [K] ne démontre pas que le mandataire de Mme [N] a agi en dehors des missions qui lui ont été confiées dans le cadre de la gestion locative du bien, et où seul le mandant peut voir sa responsabilité engagée au titre de la mauvaise exécution de ses missions par le mandataire, il convient de débouter le demandeur de sa demande de condamnation formée à son encontre.

III. Sur les demandes formées par M. [K]

III.A. Sur la demande de remise en état

En premier lieu, M. [K] sollicite de voir condamner in solidum Madame [C] [N], épouse [H], venue aux droits de Madame [W] [J] épouse [N], la société WITO, la société MAAF et M. [M] [E], à réaliser tous les travaux permettant de faire cesser les désordres présents dans son logement et de remettre en état son logement, cela sous astreinte d'un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente assignation.

La MAAF sollicite de voir déclarer irrecevable cette demande dès lors qu’elle a indemnisé Mme [N] et qu’elle ne peut être condamnée à une obligation de faire.

Force est de constater que le moyen soulevé par la MAAF ne constitue pas une fin de non-recevoir mais une défense au fond de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’irrecevabilité soulevée.

Au cas présent, il convient de constater, d’une part, que les travaux de remise en état de la cause des désordres au domicile de M. [I] ont été indiqués comme réalisés selon la société Susset et Serabian par la société Gosselin et la MAAF Assurances, d’autre part que la MAAF a déjà indemnisé Mme [N] selon un protocole d’accord passé entre les parties du montant des travaux de remise en état du logement appartenant à Mme [N] et occupé par le demandeur. Il s’ensuit qu’aucune condamnation à procéder aux travaux ne sera prononcée ni contre la société Wito ni contre son assureur ni contre M. [E].

En revanche, dès lors qu’il a été vu que Mme [N] n’a pas fait réaliser les travaux dont le coût lui a été pourtant versé et au mépris de son obligation d’entretien, il s’ensuit qu’il doit être fait injonction à Mme [N] de faire réaliser les travaux validés par l’expert judiciaire décrits dans le devis n° 2020/873 du 9 octobre 2020 de la société MM95 permettant de réparer les désordres présents chez Monsieur [G] [K] dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision. Afin de s’assurer de la bonne exécution de cette injonction, il convient de l’assortir d’une astreinte de 60 € par jour de retard en l’absence de respect de cette injonction à l’issue du délai imparti.

III.B. Sur les autres demandes

M. [K] sollicite en second lieu de condamner in solidum Mme [C] [N] épouse [H], venant aux droits de Mme [W] [N] née [J], la société WITO, la société MAAF et M. [M] [E], à lui payer les sommes de :

17.396,77 euros au titre de son préjudice financier et de jouissance correspondant à une somme de 241,62 € par mois depuis le mois de mars 2017 pendant 6 ans ; 5.000 euros au titre de son préjudice moral. Sur le préjudice financier et de jouissance

Au cas présent il ressort des éléments du dossier, notamment du rapport de la société Gosselin du 1er juin 2017, du rapport d’expertise judiciaire, du constat de commissaire de justice du 6 avril 2023 et du constat de dégât des eaux et du courrier de M. [K] daté du 12 février 2018, que le demandeur subit des désordres d’infiltrations d’eau affectant les murs de sa salle de douche et les murs de son entrée depuis 2017, que les murs ont été contrôlés à saturation d’humidité par l’expert judiciaire et qu’il est suffisamment démontré que des moisissures et des champignons ont proliféré en raison des infiltrations permanentes provenant principalement de la salle de bain voisine.

Il s’ensuit que M. [K], qui ne démontre pas avoir dû quitter son logement, justifie suffisamment du préjudice de jouissance subi se caractérisant par l’obligation de vivre dans un logement très dégradé au niveau de son couloir d’entrée et de sa salle de bains et présentant des risques pour sa santé consécutifs à la présence de moisissures et de salpêtre dans son logement, d’autant plus accrus que M. [K] est une personne âgée.

S’il est établi que les propres installations sanitaires de M. [K] étaient fuyardes selon le rapport Gosselin et que les travaux de réfection de la salle de douche de M. [K] ont été réalisés à la fin de l’année 2017 et ont pu être en partie à l’origine de désordres dans le logement du demandeur, il n’en demeure pas moins que les opérations d’expertise ont permis de mettre en évidence que même après la réalisation des travaux ayant mis fin aux fuites dans le logement de M. [K], les désordres d’infiltration étaient toujours aussi importants dans ledit logement et permettaient de démontrer qu’ils étaient uniquement occasionnés par les fuites des installations sanitaires de M. [I] causés par les travaux défectueux de la société Wito et de son sous-traitant.

Pour l’ensemble de ces raisons, si l’usage des pièces du logement (composé essentiellement d’une pièce et d’une salle de douche desservi par un long couloir) n’était pas empêché par la présence des désordres, son usage en a néanmoins été nécessairement affecté eu égard à l’importance des dégradations et aux risques encourus pour la santé au quotidien par le locataire, il y a lieu en conséquence d’évaluer la perte de jouissance locative à environ 25 % de la valeur locative, soit à hauteur de la somme de 100 € par mois (compte tenu d’un loyer réactualisé d’environ 400 € par mois pour la période concernée dès lors que le loyer en 2006 hors charges s’élevait à 320 €) depuis le mois de mars 2017, soit une somme globale de 7200 € jusqu’au mois de mars 2023 non inclus (la demande chiffrée n’incluant qu’une période de 6 ans).

Toutefois dans la mesure où aucune faute ne peut être reprochée à la bailleresse avant son indemnisation par la Maaf dès lors qu’il ressort de la procédure qu’elle a, par l’intermédiaire de son gestionnaire de bien, diligenté une société pour rechercher les origines des fuites, et confié des travaux de réfection de la salle de douche à la société Sge evolution et où il a été vu que la persistance des désordres était imputable au logement voisin dont elle n’avait pas à répondre, ce préjudice ne peut lui être mis à sa charge pour la période allant du mois de mars 2017 au 1er février 2022. Il s’ensuit que seule la société Wito garantie par son assureur et M. [E] doivent être condamnés in solidum à indemniser M. [K] concernant cette période à hauteur de la somme correspondant de 6000 €.

Enfin dès lors que Mme [N], bien qu’indemnisée par la MAAF, n’a pas procédé aux travaux de remise en état dans logement de M. [K] et est dès lors seule responsable de la persistance des désordres pour la période allant de février 2022 au mois de mars 2023, il convient de la condamner à indemniser M. [K] à hauteur de la somme de 1300 €.

Sur le préjudice moral

Dans la mesure où M. [K] ne justifie pas d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance subi, il y a lieu de le débouter de sa demande formée à ce titre.

IV. Sur les appels en garantie

Mme [N] sollicite de voir condamner in solidum la société WITO et son assureur la MAAF ASSURANCES ainsi que M. [E] à la garantir de toute condamnation.

La MAAF assurances en qualité d’assureur de la société Wito et M. [E] sollicitent de voir condamner in solidum Mme [C] [H], venant aux droits de Mme [W] [N] et le cabinet PUSSET & SERABIAN à hauteur de 80 % des condamnations prononcées à leur encontre.

*

Dans la mesure où les défendeurs ont été condamnés pour des périodes distinctes en lien avec des fautes distinctes commises sur ces périodes, où tant Mme [N], d’une part, que la Maaf assurances en qualité d’assureur de la société Wito et M. [E], d’autre part, ne démontrent pas que les désordres étaient imputables aux autres défendeurs concernant les périodes respectives pour lesquelles leur responsabilité a été retenue, il y a lieu de les débouter de leurs appels en garantie formés à ce titre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [N], la société Wito, la Maaf assurances en qualité d’assureur de la société Wito et M. [E], succombant dans leurs demandes, seront condamnés in solidum aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire et à payer à M. [K] la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles.

Au vu des développements précédemment exposés, la charge finale des dépens et des frais irrépétibles sera répartie entre les parties succombantes au prorata des condamnations prononcées, dans les limites contractuelles des polices respectives (plafonds et franchises), ainsi qu'il suit :

la société Wito assurée par la Maaf Assurances : 41 %,M. [E] : 41%Mme [N] : 18%. Il n'y a pas lieu à faire droit aux demandes des autres parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de l’ensemble de leurs autres demandes plus amples ou contraires formées en demande ou en défense, leur débouté découlant nécessairement des motifs amplement développés dans tout le jugement.

Enfin il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par voie de mise à disposition au greffe en application de l'article 450 du Code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

ENJOINT à Mme [C] [N] épouse [H] venant aux droits de Madame [W] [N] née [J] de faire réaliser les travaux validés par l’expert judiciaire décrits dans le devis n° 2020/873 du 9 octobre 2020 de la société MM95 permettant de réparer les désordres présents dans l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 5] loué à Monsieur [G] [K], dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE, à l’issue de ce délai et en l’absence de réalisation des travaux, Mme [C] [N] épouse [H], Madame [W] [N] née [J], à payer une astreinte de 60 € par jour de retard ;

SE RESERVE le droit de liquider l’astreinte ;

DEBOUTE M. [G] [K] de ses demandes dirigées à l’encontre de la société le cabinet Susset & Serabian ;

CONDAMNE in solidum la société Wito, M. [E] et la MAAF en qualité d’assureur de la société Wito à payer à M. [G] [K] la somme de 6000 euros (six mille euros) à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;

CONDAMNE Mme [C] [N] épouse [H] à payer à M. [G] [K] la somme de 1200 euros (mille trois cents euros) à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi pour la période allant du 1er février 2022 au mois de mars 2023 ;

CONDAMNE in solidum Mme [N], la Maaf assurances en qualité d’assureur de la société Wito et M. [E] à payer à M. [G] [K] la somme de 5000 euros (cinq mille euros) au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Mme [N], la Maaf assurances en qualité d’assureur de la société Wito et M. [E] aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire ;

DIT que la charge finale des dépens et des frais irrépétibles sera répartie entre les parties succombantes dans les limites contractuelles des polices respectives (plafonds et franchises), ainsi qu'il suit : la société Wito assurée par la Maaf Assurances : 41 %,M. [E] : 41%Mme [N] : 18%. DIT que dans leurs recours entre eux, la société Wito assurée par la Maaf Assurances, M. [E], Mme [N], dans les limites contractuelles des polices souscrites incluant plafonds et franchises, seront garanties des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité sus-mentionné;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 11 avril 2025

Le Greffier La Présidente

Audrey BABA Nadja GRENARD