Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le: à Me GUERRIER Copies certifiées conformes délivrées le: à Me FAVIER

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8ème chambre 3ème section

N° RG 21/15064 N° Portalis 352J-W-B7F-CVSZA

N° MINUTE :

Assignation du : 26 novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 11 avril 2025 DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. SULLY GESTION [Adresse 6] [Localité 8]

représenté par Maître Bernard FAVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0165

DÉFENDERESSE

Association [Localité 14] DE [Localité 13] [Adresse 7] [Localité 9]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 11 avril 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 21/15064 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVSZA

DÉBATS

A l’audience du 14 février 2025 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L'association [Localité 14] de [Localité 13] est propriétaire des lots n°7, 8, 10, 23, 57 et 61 au sein de l'immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Après réaménagement des lots n°7 et 8, qui forment un seul appartement depuis des travaux réalisés par les précédents propriétaires, ces lots sont utilisés par l'association [Localité 14] de [Localité 13] afin de loger des étudiants en classe préparatoire au sein de l'établissement d'enseignement [Localité 14] de [Localité 13], situé à proximité de l'immeuble, ainsi qu'un membre du personnel.

Considérant cet usage contraire au règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par courrier recommandé, en date du 21 juin 2021, mis en demeure l'association d'y mettre un terme.

Par courrier en date du 01 juillet 2021, le conseil de l'association lui a expliqué le but de cette démarche et les raisons pour lesquelles elle ne contrevenait pas aux dispositions du règlement de copropriété.

En l'absence de règlement amiable du litige, le syndicat des copropriétaires a, par acte délivré le 26 novembre 2021 fait assigner l'association [Localité 14] de [Localité 13] afin qu'il lui soit fait interdiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et sous astreinte, de louer ou de mettre à la disposition d'étudiants ou de toute autre personne, à titre gratuit ou onéreux, des chambres meublées dans les lots n°7, 8 et 10.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°4, notifiées par voie électronique le 06 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 8 et 9 de la loi du 10juillet 1965 et 8, 9, 10 et 11 du règlement de copropriété de : « - FAIRE INTERDICTION à l’Association [Localité 14] de [Localité 13] de louer ou de mettre à la disposition d’étudiants ou de toute autre personne, à titre gratuit ou à titre onéreux, dans les lots n°7, 8 et 10 de la Copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 12], des chambres meublées, et ce sous astreinte de 1.500 € par infraction constatée. - DEBOUTER l’Association [Localité 14] de [Localité 13] de sa demande tendant à voir réputé non écrit l’article 11 alinéa 4 du règlement de copropriété - DEBOUTER l’Association [Localité 14] de [Localité 13] de l’intégralité de ses moyens, fins et conclusions; Décision du 11 avril 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 21/15064 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVSZA

- CONDAMNER l’Association [Localité 14] de [Localité 13] à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 10] une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile; - CONDAMNER l’Association [Localité 14] de Passy aux entiers dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés directement par Maître Bernard FAVIER, Avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile; - RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit en application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile. »

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2, notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, l'association [Localité 14] de [Localité 13] demande, au visa des articles loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de : « JUGER que l’alinéa 4 de l’article 11 du règlement de copropriété du 3 mai 2012 doit être réputé non écrit. DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 11] au paiement de la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile outre les entiers dépens de l’instance. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 14 février 2025, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'interdiction et sur la clause réputée non écrite

L'article 8 I de la loi du 10 juillet 1965 mentionne que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

L'article 9 I de la loi de la même loi dispose pour sa part que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

Enfin, aux termes de l'article 43 de ladite loi, « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »

Décision du 11 avril 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 21/15064 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVSZA

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'en vertu des dispositions précitées, l'usage de son lot par un copropriétaire ne peut être limité par le règlement de copropriété qu'à la condition que cette limitation soit justifiée par la destination de l'immeuble, ses caractéristiques ou sa situation.

Il indique qu'en l'espèce le règlement de copropriété de l'immeuble prévoit dans son article 10 que les appartements ne peuvent être occupés qu'à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel et que l'article 11 alinéa 4 interdit la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes, seules les locations en meublé, par appartement, étant autorisées.

Il explique que cette disposition a en effet pour but d'éviter une augmentation incontrôlée du nombre des occupants et des allers et venues au détriment de la tranquillité des copropriétaires et qu'elle est ainsi parfaitement conforme à la destination de l'immeuble puisqu'elle tend à lui conserver son caractère résidentiel tenant compte de son environnement et de son standing, auquel porterait incontestablement atteinte l'usage des appartements d'habitation en pensionnant d'étudiants.

Il fait en effet valoir que l'immeuble est ainsi à usage principal et quasi-exclusif d'habitation, l'usage des appartements à but uniquement professionnel étant interdit et seule étant autorisée une occupation à usage mixte, d'habitation et professionnel, ce qui explique la présence dans l'immeuble de cabinets d'avocat ou la domiciliation d'entreprises.

Or, il relève que les lots n°7 et 8 appartenant à l'association sont composés de sept chambres, quatre salles d'eau, trois wc, deux buanderies, une cuisine, une salle à manger, un salon et un oratoire, ce qui dénote, selon lui, la volonté de l'association d'organiser dans les lieux une pension de famille ou un pensionnat, l'association utilisant pour les mêmes fins le lot n°10, dont elle est également propriétaire.

Il considère que l'usage ainsi fait de ces lots, quand bien même l'hébergement proposé serait gratuit, comme le soutient l'association, n'apparaît pas conforme à la destination de l'immeuble et aux stipulations du règlement de copropriété.

Il soutient en effet que le critère principal est bien la mise à disposition, proprement dite, de chambres meublées dans un même appartement mais à des personnes distinctes, c'est-à-dire sans lien familial, et que le caractère onéreux ou gratuit de cette mise à disposition, ce dernier n'étant au demeurant non établi, n'est ainsi pas le critère permettant de déterminer si l'article 11 critiqué est ou non respecté. Il considère qu'en l'espèce le caractère professionnel de cet usage est établi par opposition à un usage d'habitation bourgeoise recouvrant l'occupation des lieux par des membres de la même famille et que l'article 11 du règlement de copropriété ne vise pas la location de « chambres distinctes » et indépendantes mais la location de chambres à des « personnes distinctes », les chambres meublées ne consistant ainsi pas nécessairement en des studios indépendants et tout équipés.

Il soutient en effet que cette clause a pour but d'éviter la transformation de grands appartements en chambres mises à la disposition de personnes distinctes et non pas la transformation de grands appartements en petites structures distinctes et que la location des chambres de services, situées au septième étage, à des personnes extérieures à la copropriété, dont fait état l'association, ne contredit nullement la destination d'habitation bourgeoise de l'immeuble. Décision du 11 avril 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 21/15064 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVSZA

Il considère donc que la destination de l'immeuble, qu'il indique être à usage quasi exclusif d'habitation bourgeoise, justifie la restriction ainsi posée aux droits des copropriétaires.

Il note de plus la présence, sur les plans du projet, d'un baby foot, ce qui révèle, selon lui, la nécessité pour les occupants de se livrer à des activités de loisirs en groupe, nécessairement plus ou moins bruyantes et relève que l'absence de troubles alléguée par l'association ne lui permet toutefois pas de porter atteinte à la destination bourgeoise de l'immeuble.

Il sollicite donc qu'il lui soit fait interdiction de louer ou de mettre à disposition d'étudiants ou de toute autre personne, à titre gratuit ou onéreux, dans les lots n°7, 8 et 10 des chambres meublées, sous astreinte de 1 500 euros par infraction constatée.

L'association [Localité 14] de [Localité 13] soutient pour sa part le caractère non écrit de l'article 11 du règlement de copropriété. Elle considère en effet que cette clause vise à éviter le découpage de grands appartements en petites structures distinctes multipliant le nombre d'occupants de l'immeuble et n'est déclarée valable que dans les immeubles de très haut standing, ce qui n'est, selon elle, pas le cas en l'espèce. Elle relève de plus que les chambres de service de l'immeuble sont louées à des personnes extérieures à la copropriété, qu'il existe également une activité d'Airbnb déclarée au sein de la copropriété et que l'usage mixte, autorisé par le règlement de copropriété, est susceptible d'augmenter le nombre d'allers et venues dans les parties communes.

Elle fait également valoir que l'article 11 qui créé des restrictions aux droits des copropriétaires de jouir librement de leur bien doit être interprété strictement et qu'il interdit ainsi uniquement la transformation des appartements en chambres meublées pour leur mise en location. Elle soutient que l'élément permettant de déterminer si la clause est ou non respectée est le caractère onéreux ou gratuit de la mise à disposition, que le contrat de louage se caractérise par son caractère onéreux et qu'en l'espèce les étudiants sont logés dans le cadre d'une convention d'occupation qui ne prévoit aucune contrepartie financière à la mise à disposition du logement. Elle explique en effet que la participation évoquée par le syndicat des copropriétaires correspond à une contribution symbolique aux charges engagées pour cet hébergement qui n'enlève toutefois pas son caractère gratuit au contrat de mise à disposition.

Elle indique de plus que la présence de six étudiants dans un logement de conception architecturale classique, comprenant chambres, salles de bain, sanitaires, cuisine, salle à manger et salon, n'est pas plus source de nuisances et d'atteintes à la tranquillité de l'immeuble que ne le serait l'occupation des lieux par une famille composée d'autant d'enfants étudiants ou simplement, tel que cela ressort de la liste des occupants de l'immeuble, par une famille nombreuse avec enfants, par un cabinet d'avocat amené à recevoir des clients ou par des entreprises accueillant des salariés.

Elle soutient en effet qu'il ne s'agit pas, en l'espèce, de mettre à disposition une chambre meublée qui correspond à une pièce louée aménagée, comprenant ainsi un linéaire de cuisine avec lavabo ou évier, un réfrigérateur et un bureau mais que les travaux ont consisté en un réaménagement intérieur classique afin de mettre en place une cohabitation entre six personnes dans un appartement de 160 mètres carrés. Elle indique ainsi que la convention de mise à disposition fait état d'une chambre individuelle meublée, composée d'un lit, chevet, armoire ou étagère, bureau et chaise, et précise que l'étudiant aura accès librement aux parties communes du logement, de telle sorte que c'est bien l'appartement entier qui est ainsi mis à disposition. Elle indique donc qu'elle n'a pas transformé les lots en studios distincts et indépendants, entièrement meublés et équipés dont chacun serait donné à bail à différents étudiants.

L'article 11, consacré aux locations, est rédigé de la façon suivante : « Les copropriétaires pourront louer leur appartement comme bon leur semblera, à la condition que les locataires soient de bonnes vie et mœurs et qu'ils respectent les prescriptions du présent règlement ainsi que la destination de l'immeuble telle que définie à l'article 8 ci dessus. Les baux et engagements de location devront imposer aux locataires, l'obligation de se conformer aux prescriptions du présent règlement. En tout cas les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l'exécution de cette obligation. Le copropriétaire bailleur devra aviser le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quinze jours de l'entrée en jouissance du locataire. La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées ».

En l'espèce, il est établi, et non contesté, que les lots n°7 et 8, réunis en un seul appartement, ainsi que le lot n°10 ont fait de l'objet de travaux de réaménagement intérieur afin de pouvoir y loger les étudiants de l'établissement [Localité 14] de [Localité 13].

L'attestation établie le 13 novembre 2023 par M. [M] [C], architecte du projet, explique ainsi que « la conception architecturale de l'appartement est classique : chambres, salles de bains, sanitaires, cuisine, salle à manger, salon » et qu'une attention particulière a été portée sur l'isolation thermique et acoustique du bien.

L'association [Localité 14] de [Localité 13] verse aux débats la convention de « mise à disposition d'une chambre » consentie pour l'année scolaire 2022/2023 ainsi que plusieurs conclues pour l'année scolaire 2023/2024, toutes rédigées de la même façon et expliquant en préambule que « [Localité 14] de [Localité 13] accepte de mettre à disposition une chambre à l'étudiant, cet acte s'analysant comme un prêt à usage soumis aux dispositions des articles 1875 et suivants du code civil sous les charges et conditions ci-après stipulées ».

L'article 1 de la convention, intitulé « caractère gratuit et personnel de la convention » indique ainsi que « conformément à l'article 1876 du code civil, la mise à disposition se fait à titre gratuit au bénéfice de l'étudiant inscrit au sein de l'établissement [Localité 14] de [Localité 13], aucun loyer ni indemnité ne pouvant lui être exigé durant la jouissance. Conformément à la faculté qui leur est offerte à l'article 1879 alinéa 2 du code civil, les parties conviennent que la jouissance est conférée à l'étudiant à titre personnel. Celui-ci ne pourra en aucun cas sous-louer, ni céder, ni même prêter, en totalité ou en partie, son droit à la présente occupation. »

L'article 2, portant sur la désignation du bien, indique pour sa part que : Décision du 11 avril 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 21/15064 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVSZA

« une chambre individuelle dépendant du logement de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] sera (sic) mis à la disposition de l'étudiant. Cette chambre meublée est composée d'un lit, chevet, armoire ou étagère, bureau et chaise de bureau. L'étudiant aura accès librement aux parties communes du logement. La désignation actuelle du logement est la suivante : « dans le bâtiment unique, au deuxième étage, accès par le grand escalier, un appartement comprenant : entrée, 7 pièces, une cuisine, deux salles de bains, deux water-closets, buanderie, débarras, dégagements. »

La mise à disposition du logement consentie par l'association [Localité 14] de [Localité 13] s'analyse donc en un prêt à usage, défini par l'article 1875 du code civil comme « un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi », l'article 1876 du même code énonçant pour sa part que « ce prêt est essentiellement gratuit ».

Il est exact que la convention prévoit, dans son article 6 consacré aux charges, que « l'étudiant devra s'acquitter du paiement d'une participation de 250€ aux charges afférentes à l'occupation de l'immeuble, à l'usage de ses équipements ainsi qu'aux diverses charges de copropriété. Ce montant ne couvre pas la totalité des dépenses de fonctionnement de la maison [Localité 15]. »

Toutefois, si en application de l'article 1876 précité, le prêt à usage est essentiellement gratuit, le preneur est néanmoins tenu aux dépenses ordinaires ayant pour objet le fonctionnement ou la conservation de la chose prêtée.

Par conséquent, comme le soutient à juste titre l'association [Localité 14] de [Localité 13], la participation qu'elle sollicite pour les frais engendrés par le logement n'est pas de nature à ôter à la mise à disposition son caractère à titre gratuit.

Or, la clause critiquée de l'article 11 du règlement de copropriété qui indique que « la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées » ne vise ainsi que la mise en location de chambres meublées.

Cette clause, en ce qu'elle déroge au principe de la libre disposition des lots, doit donc être interprétée strictement et il ne peut qu'être constaté qu'en l'espèce, les conditions posées par cette disposition du règlement de copropriété ne sont pas réunies puisque l'association [Localité 14] de [Localité 13] ne loue pas les chambres du logement dont elle est propriétaire, mais les met seulement à disposition d'étudiants dans le cadre d'un prêt à usage.

Il ne peut pas plus être soutenu que l'usage de son lot que fait l'association [Localité 14] de [Localité 13] contrevient à la destination de l'immeuble dans la mesure où ce dernier est à usage mixte, habitation et professionnel, et que la mise à disposition de chambre dans le cadre d'un prêt à usage s'inscrit dans un usage d'habitation.

Il n'est enfin justifié d'aucun trouble causé par l'occupation des lots 7, 8 et 10, l'article 9 du règlement de copropriété posant comme corollaire à la libre jouissance des parties privatives l'absence de nuisance aux droits des autres copropriétaires apparaissant ainsi respecté. Décision du 11 avril 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 21/15064 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVSZA

Le syndicat des copropriétaires ne justifie donc d'aucune atteinte aux dispositions du règlement de copropriété.

S'agissant de la conformité à la destination de l'immeuble, aux termes de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et à celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites, l'article 8 de ladite loi posant ainsi le principe de libre disposition par le copropriétaire de son bien sous réserve des restrictions imposées par le règlement de copropriété justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Il est en effet admis que la destination de l'immeuble puisse justifier des clauses restrictives du règlement de copropriété. Ainsi, le caractère d’immeuble de luxe peut-il légitimer la clause interdisant la location de chambres garnies entraînant un va-et-vient incessant de personnes étrangères à l’immeuble et modifiant les conditions d’habitation.

La loi de 1965 s’appuie ainsi sur la notion de destination de l’immeuble pour définir les limites de la liberté du copropriétaire mais inversement une restriction à l’usage des parties privatives étrangère à la destination de l’immeuble est illicite.

Les critères permettant de définir la destination de l'immeuble peuvent s'entendre comme l’ensemble des éléments en considération desquels un copropriétaire a acheté son lot, en tenant ainsi compte notamment de l’ensemble des clauses, documents contractuels mais également des caractéristiques physiques, de la situation de l’immeuble ainsi que de la situation sociale des occupants.

La destination de l’immeuble s'apprécie ainsi au regard du caractère populaire ou résidentiel du quartier, de la qualité de l’architecture, des matériaux de construction et des finitions, de la configuration et de la superficie des espaces communs et des parties privatives ou encore de la nature et de l’importance des services et équipements collectifs, tels que le gardiennage, la sécurisation des accès ou la présence d’espaces verts ou de loisirs, soit autant d'éléments que le syndicat des copropriétaires désigne sous le terme de « standing » de l’immeuble.

Il fait en effet valoir que ce dernier, en pierre de taille des années 1930, se situe dans un quartier cossu du [Localité 1], qu'il comporte un escalier principal et un escalier de service, permettant ainsi de diluer et d'atténuer les allers et venues et qu'il est muni d'un dispositif de sécurité, de manière à éviter l'intrusion de personnes étrangères à l'immeuble, soit autant de caractéristiques démontrant qu'il s'agit d'un immeuble de haut standing à usage principal et quasi exclusif d'habitation, les appréciations qualitatives et subjectives du commissaire de justice ayant établi un constat à la demande de l'association, apparaissant à l'évidence, selon lui, de pure complaisance.

Ce dernier a en effet considéré qu'il s'agissait d'un immeuble de caractère, mais nullement d'exception, et ainsi fait état, malgré une harmonie générale, de certaines disparités architecturales. L'association indique pour sa part que l'immeuble partage un parking commun avec les immeubles voisins, sans qu'aucune restriction d'accès depuis le parking n'ait été mise en place.

L'appréciation de l'éventuelle atteinte à la destination de l'immeuble implique d'apprécier ce dernier tel qu'il se présente effectivement, avec toutes ses particularités, ses avantages et ses inconvénients.

En l'espèce, l'immeuble est à usage mixte, d'habitation et professionnel.

Il ressort des pièces produites qu'il comprend huit étages, outre un premier sous-sol composé de deux logements, d'une chambre de service et de caves et deux autres sous-sol composés d'emplacements de parkings. La description qui en est faite dans l'acte de vente à l'association [Localité 14] de [Localité 13], en date du 22 janvier 2021, indique ainsi que le rez-de-chaussée comprend cinq logements, soit deux appartements en façade, la loge de la gardienne et deux logements sur cour. Du premier au cinquième étages se trouvent ensuite deux appartements par palier puis au sixième étage deux appartements en façade et un sur cour. Le septième étage se compose de deux appartements en façade, l'un aménagé en duplex communiquant avec le huitième étage par un escalier intérieur, d'un appartement sur cour, et de cinq chambres de services. Enfin au huitième étage se trouvent, outre l'appartement en façade en duplex avec celui du septième étage, sept chambres de service et deux petits logements sur cour.

L'immeuble dispose donc de 39 logements répartis entre le premier sous-sol et le huitième étage et les plans produits attestent que les appartements situés du premier au cinquième étages, présentent la même disposition que celui formé de la réunion des lots n°7 et 8, et disposent ainsi d'une superficie similaire, les lots n°7 et 8, d'une part, et le lot n°10, d'autre part, totalisant, aux termes des actes de vente, une surface respectivement de 159,33 mètres carrés et de 160,40 mètres carrés.

Il ressort des mentions portées sur le constat établi le 19 octobre 2021 par le commissaire de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires, que l'immeuble, qui se situe dans le 16ème arrondissement, est effectivement en pierre de taille et bien entretenu, l'huissier ayant constaté un très bon état général de la façade et des caves, les parties communes intérieures étant notées comme globalement propres et entretenues.

Il convient cependant de relever que l'immeuble, bien qu'en pierre de taille et bien entretenu, ne présente toutefois aucune particularité architecturale notable, le simple fait d'être en pierre de taille ne suffisant pas à qualifier l'immeuble de très haut standing et ce, quand bien même l'expert a noté que la rue et le quartier en général sont cossus, bien fréquentés et entretenus. Au surplus, il ressort des photographies réalisées par l'huissier mandaté par l'association, que l'immeuble jouxte celui situé au numéro 63, de construction industrielle, dont le style et les couleurs diffèrent totalement des immeubles voisins et dénotent dans l'environnement.

La construction de l'immeuble, son style architectural, ses aménagements et ses abords ne justifient donc pas qu'il soit présenté, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, comme un immeuble de « très haut standing ».

Cependant, au vu de la répartition intérieure de l'immeuble, s'agissant du nombre limité d'appartements par palier, du premier au sixième étages, soit sur la quasi totalité de l'immeuble, et de la très grande superficie de ces logements, la clause attaquée apparaît conforme à la destination de l'immeuble. Décision du 11 avril 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 21/15064 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVSZA

En effet, elle tend à protéger la qualité de vie et la manière de vivre des occupants de l'immeuble que permet la configuration actuelle des lieux, qui offre ainsi notamment la possibilité d'y accueillir aisément, au vu du nombre de chambres et des pièces de vie offert (salon, séjour, salle à manger), plusieurs personnes vivant ensemble et partageant une communauté de vie, qu'il s'agisse d'une famille ou comme en l'espèce des étudiants logés par l'association.

Ainsi, l'accueil dans cet espace de six étudiants, soit un nombre comparable à celui d'une famille composée de deux adultes et quatre enfants, n'apparaît donc pas contraire à la destination de l'immeuble.

Pour l'ensemble des raisons ainsi exposées, il apparaît que l'usage fait par l'association [Localité 14] de [Localité 13] de ses lots n'enfreint aucune disposition du règlement de copropriété ni n'apparaît contraire à la destination de l'immeuble de telle sorte que le syndicat des copropriétaires est débouté de la demande d'interdiction formulée à son encontre.

Il convient également de débouter l'association de sa demande tendant à ce que la clause de l'article 11 du règlement de copropriété soit réputée non écrite, cette dernière apparaissant justifiée, telle qu'explicitée précédemment, par la destination de l'immeuble.

Sur les autres demandes

Au vu de l'issue du litige, tant le syndicat des copropriétaires que l'association [Localité 14] de [Localité 13] succombent partiellement en leurs demandes. Toutefois, le syndicat des copropriétaires, qui avait introduit l'instance afin que l'association ne puisse plus utiliser les lots dont elle est propriétaire afin d'y loger des étudiants, a été débouté, l'association n'ayant soulevé le caractère non écrit de l'article 11 du règlement de copropriété qu'en défense aux moyens opposés.

Il convient par conséquent de condamner le seul syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance.

Tenu aux dépens, il est également condamné à payer à l'association [Localité 14] de [Localité 13] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et est débouté de sa demande formulée à ce titre.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de l'intégralité de ses demandes :

DÉBOUTE l'association [Localité 14] de [Localité 13] de sa demande tendant à voir réputé non écrit l'alinéa 4 de l'article 11 du règlement de copropriété de l'immeuble en date du 03 mai 2012 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à régler à l'association [Localité 14] de [Localité 13] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 11 avril 2025

La greffière La présidente