Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 22/08135 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OU3B

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 24 novembre 2022

RG : 11-22-002143

[J] [R]

C/

[T]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 09 Avril 2025

APPELANTE :

Mme [C] [J] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037

INTIMÉE :

Mme [I] [T]

née le 21 Décembre 1969 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Christophe NEYRET de la SELARL CHRISTOPHE NEYRET AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 815

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 18 Novembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Décembre 2024

Date de mise à disposition : 12 Février 2025 prorogée au 09 Avril 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Bénédicte BOISSELET, président

- Véronique DRAHI, conseiller

- Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2017 à effet au 1er novembre 2017, Mme [C] [J] [R] a consenti à M. [V] [T] et Mme [X] [D] le bail d'un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] pour une durée de trois ans, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 933,47 ', outre 65 ' de provision sur charges.

Par acte distinct du 24 octobre 2017, Mme [I] [T] s'est portée caution solidaire au profit des deux colocataires.

Par courrier recommandé avec AR du 18 septembre 2020 reçu le 18 septembre 2020, Mme [X] [D] a donné congé des lieux, avec révocation de l'engagement de caution solidaire de ses parents, M. et Mme [D] au terme du bail fixé au 31 octobre 2020.

Le 2 juillet 2021, Mme [C] [J] [R] a fait délivrer à M. [V] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail dont les causes ont toutefois été apurées dans le délai de deux mois imparti.

Le 25 novembre 2021, Mme [C] [J] [R] a fait délivrer à M. [V] [T] un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire dont les causes ont également été apurées dans le délai de deux mois imparti

Le 28 février 2022, un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [V] [T] pour la somme en principal de 2.811,44 ', terme de février 2022 échu.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Mme [I] [T] en sa qualité de caution le 11 mars 2022.

Par exploit du 1er juin 2022, Mme [C] [J] [R] a fait assigner M. [V] [T] et Mme [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en résiliation du bail et paiement de l'arriéré locatif.

Par jugement contradictoire du 24 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré recevable l'action de Mme [C] [J] [R] ;

Dit que l'acte de cautionnement souscrit par Mme [I] [T] le 24 octobre 2017 du bail souscrit par M. [V] [T] et Mme [X] [D] le 27 octobre 2017 avec Mme [C] [J] [R] représentée par le cabinet Pierre Rivoire n'est pas valable suite aux modifications contractuelles apportées le 18 septembre 2020 par Mme [X] [D] et que Mme [I] [T] n'est pas tenue au paiement des loyers postérieurement à cette date ;

Condamné M. [V] [T] à payer à Mme [C] [J] [R] la somme de 9.670,43 euros selon décompte arrêté au 4 octobre 2022 échéance de septembre 2022 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2.811,44 euros à compter du 28 février 2022 et pour le surplus à compter du jugement ;

Déclaré la demande présentée par Mme [C] [J] [R], tendant au constat de la résiliation du bail fondé sur le défaut de paiement des loyers, recevable ;

Constaté la résiliation intervenue le 29 avril 2022 par l'effet de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail consenti par Mme [C] [J] [R] représentée par le cabinet Pierre Rivoire à Monsieur [V] [T] et Mme [X] [D] pour l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] ;

Ordonné l'expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de M. [V] [T] avec si besoin est le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux ;

Rappelé que par application des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir animé les lieux ;

Dit que conformément aux dispositions de l'article L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais du preneur en un lieu qu'il aura choisi et qu'à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de Justice chargé de l'exécution, avec sommation à d'avoir à les retirer dans un délai d'un mois ;

Condamné M. [V] [T] à payer à Mme [C] [J] [R] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location, laquelle indemnité sera due depuis l'échéance d'octobre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux ;

Rejeté tous les autres et plus amples demandes des parties ;

Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;

Condamné M. [V] [T] aux dépens, lesquels comprendront les coûts des trois commandements de payer, et les trois dénonces à la CCAPEX et des trois dénonces de caution ;

Le tribunal a retenu qu'au regard du montant du loyer et des charges et du salaire de Mme [I] [T], le seul cautionnement de cette dernière était impossible et qu'il ne ressort d'aucun élément du dossier qu'elle ait été informée de la modification contractuelle ayant eu pour effet de changer de manière importante l'économie générale du contrat, en sorte que l'acte de cautionnement souscrit par Mme [I] [T] et présenté comme un acte de caution solidaire additif au bail n'est pas valable à compter du 18 septembre 2020.

Par déclaration enregistrée le 6 décembre 2022, Mme [C] [J] [R] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions régularisées au RPVA le 8 octobre 2024, l'appelante demande à la cour :

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon le 24 novembre 2022 en ce qu'il a :

« Dit que l'acte d'engagement de caution régularisé par Mme [I] [T] le 24 octobre 2017 du bail souscrit par M. [V] [T] et Mme [X] [D] le 27 octobre 2017 avec Mme [C] [J] [R] représentée par le cabinet Pierre Rivoire n'est pas valable suite aux modifications contractuelles apportées le 18 septembre 2020 par Mme [X] [D] et que Mme [I] [T] n'est pas tenue au paiement des loyers postérieurement à cette date » ;

Infirmer également le jugement en ce qu'il a rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

En conséquence, et statuant à nouveau,

Condamner Mme [I] [T] solidairement avec M. [V] [T] à payer à Mme [C] [J] [R] la somme de 10.725.56 ' au titre du compte après départ arrêté au 8 décembre 2022 ;

Débouter Mme [I] [T] de ses demandes reconventionnelles ;

Condamner Mme [I] [T] à payer à Mme [C] [J] [R] la somme de 3.000 ' en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la même aux entiers dépens de la présente instance ;

Condamner la même, in solidum avec M. [V] [T], au paiement des dépens de première instance qui comprendront le coût des trois commandements de payer, des trois dénonces à la CCAPEX et des trois dénonces à caution ;

Elle observe que le premier juge n'a pas prononcé la nullité de l'acte de cautionnement mais l'a déclaré non valable sans fondement textuel et à compter du 18 septembre 2020, le départ d'un des colocataires ne pouvant constituer une cause de nullité de l'acte d'engagement de caution lequel suppose l'anéantissement du contrat dès son origine, étant rappelé que Mme [I] [T] s'est portée caution solidaire tant à l'égard de son frère que de la compagne de ce dernier, ce qu'elle n'a jamais contesté, et ce de manière solidaire et indivisible ce qui avait pour conséquence de permettre au bailleur de s'adresser à Mme [I] [T] pour le paiement de l'intégralité de la dette, en sorte qu'elle ne peut soutenir avoir cru que son engagement était limité, et qu'il est vain de dire que son engagement était lié à la présence de deux autres garants avec un partage des risques.

Elle ajoute qu'aucune disposition légale n'impose au bailleur de fournir à la caution des informations portant sur les coobligés à la caution à la seule exception du commandement de payer dont le défaut de dénonce n'a pas pour effet l'inefficacité de l'engagement et qu'au surplus, l'acte stipule en l'espèce que la caution entend suivre personnellement la situation du preneur et dispense le bailleur de tout avis de non-paiement et de toute obligation d'information, en sorte que Mme [T] ne peut se prévaloir d'un défaut d'information, étant constaté qu'elle était informée du départ de la compagne de son frère à compter duquel la dette est née.

Elle soutient enfin que les conditions de l'imprévision de l'article 1195 du code civil ne sont pas réunies, étant observé qu'en matière de baux d'habitation le départ anticipé d'un colocataire ne saurait être considéré comme une circonstance imprévisible.

Par conclusions régularisées au RPVA le 26 mai 2023, Mme [I] [T] demande à la cour :

Juger que la caution est nulle en raison de la modification du contrat postérieurement à la signature de l'acte de caution ;

En conséquence,

Confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a débouté Mme [C] [J] [R] de sa demande de condamnation à l'égard de Mme [I] [T] ;

A titre subsidiaire,

Accorder les plus larges délais de règlement à Mme [I] [T] ;

A titre reconventionnel,

Condamner Mme [C] [J] [R] à verser à Mme [I] [T] La somme de 3.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Elle fait valoir que le congé de Mme [X] [D] a eu pour conséquence de dénaturer le contrat initial, Mme [I] [T] ayant accepté d'engager sa caution sur un contrat qui prévoyait la présence de deux locataires et en connaissance de l'existence des garants de la colocataire de son frère, visée au contrat de bail dont elle reconnaît avoir pris connaissance, en sorte que son engagement est fonction de l'existence de ces coobligés à la dette de loyer dont il résulte un partage des risques.

Dès lors que Mme [J] [R] ne rapporte pas la preuve qu'elle l'a informée du départ d'un des colocataires et du fait que les autres garants étaient déliés de leur obligation six mois après le départ de Mme [X] [D], et qu'en aucun cas les dénonces à la caution en suite des arriérés de loyer ne peuvent justifier cette information qui lui incombait, elle estime que son engagement est nul, peu important qu'elle ait pu être informée ou non du départ de Mme [X] [D] à titre privé. Elle estime au visa de l'article 1194 du code civil que l'équité aurait dû conduire la bailleresse à l'informer de ce qu'elle était devenue seule garante de l'intégralité du montant des loyers et que le départ de Mme [X] [D] et consécutivement l'abandon des cautions de ses parents ont eu pour conséquence de rendre nul le contrat initial.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les "demandes" tendant à voir "constater" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des "demandes" tendant à voir "dire et juger" lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la validité de l'acte de cautionnement

Si en application des articles 2294 du Code civil et 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la caution doit avoir connaissance explicite et non équivoque de la nature et de l'étendue de son engagement, cette exigence vaut principalement pour le quantum de cet engagement et passe par la connaissance précise du montant du loyer et des conditions de sa révision.

En matière de colocation, comme c'est le cas en l'espèce, l'article 8-1 prévoit que l'acte de cautionnement des obligations d'un ou plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifient nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de caution. En effet, ce texte dispose que la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui, prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré.

Or, au cas présent, il est acquis que Mme [I] [T] s'est portée caution pour le paiement des loyers et accessoires à l'égard des deux colocataires nommément visés dans son engagement et qu'il en est de même de M. et Mme [D] selon les clauses du bail et de l'additif au bail du 27 octobre 2017 en vertu duquel les colocataires et les cautions sont conjointement et solidairement responsables du paiement de l'ensemble des sommes dues. La nullité n'est donc pas encourue de ce chef.

Au demeurant ce texte pas plus qu'une autre disposition notamment de la loi du 6 juillet 1989 n'oblige le bailleur à avertir la caution du départ d'un colocataire et du désengagement d'une autre caution. Seule la dénonce à la caution du commandement de payer est exigée, dont le défaut n'est de toute façon pas sanctionné par la nullité.

La cour retient qu'aucune nullité n'est encourue et qu'il ne peut être soutenu que l'engagement de Mme [I] [T] a été dénaturé du fait du départ de la colocataire de son frère et de la désolidarisation des parents de cette dernière, dès lors que la solidarité et l'indivisibilité prévue au bail et à l'acte de cautionnement ont pour conséquence de permettre au bailleur de s'adresser à un seul des coobligés pour le paiement de l'intégralité de la dette. La cour considère que même sur le terrain de l'équité, il ne peut être conclu à la nullité ou à l'invalidité du cautionnement à compter du 19 septembre 2020, dès lors que Mme [I] [T] ne conteste pas avoir été informée du départ de la colocataire de son frère par ce dernier et qu'il lui appartenait de se désengager expressément comme l'ont fait les autres cautions pour se désolidariser de son frère.

Le jugement de première instance est infirmé et Mme [I] [T] tenue solidairement avec M. [V] [T] au paiement des loyers et indemnité d'occupation arrêtés à la somme de 10.725,56 ', au 8 décembre 2022 suite au départ du locataire. Il y a lieu de la condamner au paiement de cette somme.

Sur la demande subsidiaire d'octroi de délais de paiement

Selon l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [T] invoque la précarité de sa situation et en particulier un salaire de 1.873 ' par mois.

Elle verse aux débats son avis d'imposition 2022 sur ses revenus 2021 qui laisse apparaître un revenu mensuel de 1.989 ' et le fait qu'elle est célibataire et sans enfant.

La cour considère qu'à défaut d'élément sur sa situation actuelle, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement. Elle est déboutée de chef.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est infirmée et Mme [I] [T] est condamnée aux dépens de première instance solidairement ave M. [V] [T], ainsi qu'aux dépens d'appel.

L'équité commande de dire qu'il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, au profit de l'une ou l'autre des parties qui seront déboutées à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour d'appel,

Statuant dans les limites de l'appel,

Infirme la décision attaquée en ses dispositions relatives à Mme [I] [T] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que l'acte de cautionnement souscrit par Mme [I] [T] le 24 octobre 2017 est valable ;

Dit que Mme [I] [T] est tenue solidairement avec M. [V] [T] au paiement de l'arriéré locatif et d'occupation, arrêté à la somme de 10.725,56 ', au 8 décembre 2022 ;

Condamne Mme [I] [T] au paiement de cette somme ;

Déboute Mme [I] [T] de sa demande de délai de paiement ;

Condamne Mme [I] [T] aux dépens de première instance, solidairement avec M. [V] [T] ;

Condamne Mme [I] [T] aux dépens d'appel ;

Déboute les parties de leurs demandes en application de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT