Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2024 Président : Madame FATY, Vice-présidente Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 08 Août 2024

GROSSE : Le 11 octobre 2024 à Mme [D] [N] Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/03171 - N° Portalis DBW3-W-B7I-47GZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 3] PROVENCE AIX-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [D] [N], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [W] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Par acte de Commissaire de Justice en date du 3 mai 2024, l'Office Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE a assigné Madame [W] [M] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion immédiate de Madame [M] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 4];

• condamner Madame [M] à lui payer :

-la somme provisionnelle de 962,40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2024;

-une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu'à libération complète des lieux;

-la somme de 120,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l'audience, l'Office Public HABITAT [Localité 3] PROVENCE a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à la somme de 646,08 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 06 août 2024 dont il sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, l'Office Public HABITAT [Localité 3] PROVENCE a sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation.

Madame [M], citée en l'Etude de la SAS PROVJURIS, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience, ni ne s'est faite représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience".

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

L'Office Public HABITAT [Localité 3] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'Allocations Familiales le 10 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il produit par ailleurs la dénonciation de l'assignation à la Préfecture en date du 6 mai 2024, soit six semaines au moins avant l'audience en date du 8 août 2024.

L'action de l'Office Public HABITAT [Localité 3] PROVENCE est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2010, l'Office Public HABITAT [Localité 3] PROVENCE a consenti un bail d’habitation à Madame [M] [W] pour un logement situé à [Adresse 4], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 303,78 euros outre 111,63 euros de provisions sur charges.

Madame [M] ne réglant pas régulièrement ses loyers, l'Office Public HABITAT [Localité 3] PROVENCE lui a fait délivrer le 22 janvier 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 617,85 euros hors frais.

Ce commandement est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 22 mars 2024.

En outre, Madame [M] qui n'a pas comparu à l'audience, n'a fait valoir aucun argument permettant d'infirmer cette demande et n'a pas davantage sollicité de délais de paiement.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [M] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner à payer à l'Office Public HABITAT [Localité 3] PROVENCE la somme provisionnelle de 607,98 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 7 août 2024, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [M] sera en outre condamnée à payer à l'Office Public HABITAT [Localité 3] PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation indexée égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

L'Office Public HABITAT [Localité 3] PROVENCE ne justifie d'aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n'y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Sur l'exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [M] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [M] sera tenue de payer à l'Office Public HABITAT [Localité 3] PROVENCE la somme de 50,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Mme [I] FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l'action de l'Office Public HABITAT [Localité 3] PROVENCE;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 22 mars 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [M] [W] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 4], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Madame [M] [W] à payer à l'Office Public HABITAT [Localité 3] PROVENCE:

• la somme provisionnelle de 607,98 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 06 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS l'Office Public HABITAT [Localité 3] PROVENCE du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Madame [M] à payer à l'Office Public HABITAT [Localité 3] PROVENCE la somme de 50,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 22 janvier 2024;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,