Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 3] [Localité 9] Tél:[XXXXXXXX01] Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/06619 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWI3

Minute :

JUGEMENT

Du : 21 Février 2025

Société RESIDENCES SERVICES GESTION, SAS

Société WAKAM, SA

C/

Monsieur [M], [F] [T]

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du 09 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Société RESIDENCES SERVICES GESTION, SAS [Adresse 4] [Localité 7] Représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS Substitué par Me Emilie DUMEZ-HAMELIN, avocat au barreau de PARIS

Société WAKAM, SA [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS Substitué par Me Emilie DUMEZ-HAMELIN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [M], [F] [T] [Adresse 11] [Adresse 5] [Localité 8] Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Marion LACOME D’ESTALENX Monsieur [M], [F] [T]

Expédition délivrée à :

Dans le cadre du dispositif de cautionnement , la société WAKAM assure le paiement au bailleur des loyers et des charges en cas d’impayés du locataire .

En l’espèce M. [T] [M] a pris à bail un logement auprès de la société Résidences Services Gestion et la société WAKAM s’est portée caution du locataire . A la suite d’incidents de paiement , la société Résidences Services Gestion a fait jouer l’engagement de la caution . En application de l’article 2309 du Code Civil , “la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur” et de l’article 1346 du Code Civil , la subrogation permet l’engagement de la procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur ainsi que d’une procédure en restitution .

Par exploit délivré le 29-07-24 , la société Résidences Services Gestion et la société WAKAM ont fait assigner M. [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d'obtenir : - la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement la résiliation judiciaire du bail - l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique - la séquestration des meubles garnissant le logement, - la condamnation de M. [T] [M] au paiement , à la société Résidences Services Gestion , de la somme principale de 2337 euros, au titre des loyers et charges , - la condamnation de M. [T] [M] au paiement , à la société WAKAM, de la somme principale de 778.70 euros, au titre des quittances acquittées par cette société , - la fixation de l'indemnité d’occupation , - la condamnation de M. [T] [M] au paiement à la société WAKAM d'une indemnité de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.

A l’audience le conseil de la société Résidences Services Gestion et de la société WAKAM a maintenu ses demandes et a actualisé la demande à la somme de 918.94 euros au 01-12-24 à l’égard du bailleur .

M. [T] [M] régulièrement assigné ne s'est pas présenté , ni personne pour lui.

MOTIFS: Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de deux mois avant l’audience , conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi du 6 juillet 1989 , l’action du demandeur est donc recevable .

En application de l’article 1346 du Code Civil “La subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette” et en vertu de l’article L121-2 du code des assurances la société WAKAM est subrogée dans les droits du bailleur .

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire : Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l'Etat dans le Département a bien été avisé de l'assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable. Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 29-01-24, la société Résidences Services Gestion a fait délivrer à M. [T] [M] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 1558 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux. Les sommes visées au commandement n'ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29-03-24.

Le bailleur est opposé à l’octroi des délais de paiement demandés par le preneur , ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire . Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

En l’espèce M. [T] [M] non comparant n’ a pas formulé de demande de délais de paiement . Il ne peut donc lui être accordé des délais de paiement assortis de la suspension de la clause résolutoire . Par suite , l’expulsion de M. [T] [M] sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date , son expulsion est ordonnée . L'occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail .

Sur la demande en paiement des loyers et charges Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire resultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de loi du 6 juillet 1989 .

Le bailleur a présenté à l’audience une demande additionnelle tendant à actualiser le montant de sa créance afin que soit pris en compte les sommes dues entre la date de l’assignation et la date de l’audience . Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile , cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer .

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [T] [M] n' a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges et indemnités d’occupation, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 01-12-24 la somme de 918.94 € .

La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner M. [T] [M] au paiement de cette somme à la société Résidences Services Gestion, assortie des intérêts au taux légal.

La société WAKAM produit les quittances subrogatives ainsi que l'engagement de caution . Dès lors M. [T] [M] devra payer la somme de 778.70 euros à l’assureur avec intérêt au taux légal .

Sur les demandes accessoires : Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens. M. [T] [M] , qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer. Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 29-03-24,

CONDAMNE M. [T] [M] à payer à la société Résidences Services Gestion la somme de 918.94 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 01-12-24, avec intérêts au taux légal à compter du 29-07-24 ,

CONDAMNE M. [T] [M] à payer à la société WAKAM la somme de 778.70 € au titre des quittances subrogatives avec intérêts au taux légal à compter du 29-07-24 ,

AUTORISE la société Résidences Services Gestion à procéder à l’expulsion de M. [T] [M] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer , les charges en plus, indexable à compter du terme du bail , CONDAMNE M. [T] [M] à payer à la société Résidences Services Gestion l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée, jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion ,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M. [T] [M] à payer à la société WAKAM la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29-01-24 ,

RAPPELLE l'exécution provisoire .

LE GREFFIER LE PRESIDENT