Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Frédéric TORT

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09148 - N° Portalis 352J-W-B7I-C56VZ

N° MINUTE : 2/2025

JUGEMENT rendu le 18 mars 2025

DEMANDERESSES Madame [X] [T] demeurant [Adresse 1]

[K] Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0922

DÉFENDEURS Monsieur [L] [O] et Madame [H] [C] demeurant ensemble [Adresse 4] [Adresse 3] [Localité 5] assistés de Maître Frédéric TORT, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 février 2025

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 mars 2025 par Xavier REBOUL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 18 mars 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/09148 - N° Portalis 352J-W-B7I-C56VZ

Vu l’assignation du 20 septembre 2024, délivrée à la demande de Mme [X] [T] et la SA [K], à M. [L] [O] et Mme [H] [C], dénoncée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, reçue le 23 septembre 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de : < constater la résiliation du bail de locaux situés au 5ème étage : [Adresse 4] à [Localité 8], conclu le 25 février 2022, à effet du 5 mars 2022, entre les parties, par application de la clause résolutoire du bail, et ce suite à la délivrance le 21 mars 2024, d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, < prononcer leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, < les condamner solidairement à payer la somme actualisée de 9292,77 €, à la date du 6 février 2025 (janvier 2025 inclus), dont 6042,02 € au bénéfice de la SA [K], subrogée dans les droits de Mme [T] et 3250,75 €, pour Mme [T], outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges et 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

M. [O] et Mme [C] contestent la décence du logement ; ils forment une demande reconventionnelle ; ils sollicitent, au titre de préjudice de jouissance subi, de janvier 2023 à novembre 2024, 30 % du loyer et des charges, soit 378 € par mois, de janvier 2023 à mars 2024, puis 390,54 € par mois, d’avril à novembre 2024, et 390,54 € par mois jusqu’au jugement à intervenir, ainsi que 5000 € au titre du préjudice moral. Ils demandent également réparation, au titre des frais à intervenir pour le déménagement et leur relogement, soit : 420 € (35 × 12 €) de frais d’agence pour un relogement équivalent, 110 € de frais d’état des lieux de sortie, 110 € correspondant aux frais d’état des lieux d’entrée, du futur logement, ainsi que 1500 € de frais de déménagement. Ils sollicitent la résiliation judicaire du bail, aux torts du bailleur. Ils demandent également le remboursement de 2145 € de charges locatives, non justifiées, ainsi que la condamnation solidaire de Mme [T] et de la société [K] à leur payer 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1/ Sur la nullité du commandement de payer du 21 mars 2024 ; M. [O] et Mme [C] soutiennent que le commandement de payer est nul, du fait qu’il ne respecte pas les règles posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, ce commandement mentionne le montant de la dette locative de 2520 €, le 1er mars 2024. Il détaille le montant du loyer et des provisions pour charges, initialement de 1165 € pour le loyer et de 65 € de provisions pour charges, ce qui correspond à 1230 €, tel que stipulé dans le contrat de bail. Ce montant est de 1260 € depuis mars 2023 (1195 € de loyer et 65 € de provisions pour charges). Dès lors, le décompte de la dette est suffisamment précis ; il correspond à ce qu’exige le 3° de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer, délivré le 21 mars 2024, est valable.

2/ Sur les demandes reconventionnelles de M. [O] et Mme [C] ; L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. » M. [O] et Mme [C] produisent de nombreuses photos, dont la date n’est pas certaine, seulement mentionnée par eux-mêmes (pièces n°1et 17). Le rapport du 16 novembre 2022 de la société plomberie Lagoutte indique un dégât des eaux constaté au troisième étage, qui provient des multiples défauts du quatrième étage. Il mentionne à cet égard : « … aucune fuite au cinquième étage n’est en cause des dégâts constatés, quatrième étage…» Il ne constate aucune dégradation du dégât des eaux au cinquième étage. Il n’atteste d’aucune dégradation. Le deuxième rapport du 24 novembre 2023, du même plombier, précise, après la survenance d’un dégât des eaux au plafond de la cuisine du 5ème étage : « … dans le logement de Madame [H] [C] au cinquième étage : – dégâts au plafond de la cuisine, salle de bain, entrée et en point au-dessus des fenêtres. - Condensation sur les murs par moment côté façade-fenêtre, jusqu’à créer des flaques d’eau sur le sol. La locataire nous a informé qu’en temps de pluie cela s’intensifie ...  Opérations effectuées : Dans le logement de Madame [H] [C], au cinquième étage : – Relevé d’humidité : fort taux relevé autour de la fenêtre et au plafond de l’appartement… » L’article 1217 du code civil indique : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. » L’article 1231-1 du code civil prévoit : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » L’article 1353 du code civil prévoit : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 6 du code de procédure civile précise que : « A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder ».

L’article 9 du code de procédure civile ajoute : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Outre le fait que M. [O] et Mme [C] ne donnent aucune information sur l’indemnisation du dégât des eaux par leur compagnie d’assurance (les preneurs sont nécessairement assurés, obligation imposée par la loi), ils n’établissent pas l’importance du préjudice de jouissance qu’ils invoquent, qui reste indéterminé. Le tribunal ne peut indemniser que l’intégralité et la réalité du préjudice subi, et non un préjudice seulement hypothétique, ou selon une évaluation approximative. Enfin, le 2 octobre 2024, à la suite d’une visite de l’inspecteur de salubrité du 17 septembre 2024, celui-ci a adressé une lettre au bailleur dans lequel il précise : « … une importante humilité de condensation règne dans le logement en raison d’une aération permanente inexistante : la VMC de la salle de bain extrait l’air vicié dans la cuisine, absence de VMC dans la cuisine. Cela crée de l’humidité et des moisissures dans le logement. Cette situation constitue une infraction aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité prévues par le code de la santé publique… » Il résulte de ce contrôle, qu’il existe une importante humidité de condensation dans le logement, sans que l’on sache où cette humidité se situe, ni quelle est l’importance du préjudice qu’elle peut éventuellement causer, notamment dans la salle de bain, la cuisine ou les autres pièces ; il n’y a pas d’indication sur la présence d’humidité dans les autres pièces. À défaut de constat d’huissier pertinent, d’expertise amiable (notamment d’expert d’assurance) ou judiciaire, contradictoire, M. [O] et Mme [C] ne sont pas en mesure d’évaluer avec justesse ou pertinence, la réalité et l’intégralité du préjudice de jouissance, qu’ils prétendent avoir subi. Le tribunal ne peut réparer que le préjudice réellement subi, et non des préjudices hypothétiques ou évalués forfaitairement. A défaut de preuve du fait juridique qu’ils invoquent, M. [O] et Mme [C] sont déboutés de de leurs demandes de réparation du préjudice de jouissance dont ils disent avoir été victimes. Par voie de conséquence, ne faisant pas la preuve de la réalité et de l’intégralité de ce préjudice, ils sont également déboutés de leurs demandes de réparation d’un préjudice moral, qui n’est pas établi, et des frais de relogement ou de déménagement qu’ils sollicitent. 3/ Sur L’acquisition de la clause résolutoire et la régularisation des charges ; M. [O] et Mme [C] sollicitent 2145 € au titre de la régularisation des charges, non justifiées, alors qu’ils communiquent eux-mêmes les régularisations de charges du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023 (pièce n°26 de M. [O] et Mme [C]). Ils sont déboutés de cette demande. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail signé entre les parties le 25 février 2022, à effet du 5 mars 2022, qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de cette obligation que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989. Il résulte des pièces produites, que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à M. [O] et Mme [C] le 21 mars 2024, pour paiement de 2520 €, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Le demandeur a saisi au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de ses locataires, conformément aux prescriptions de l’article 24 II de la loi précitée, cette dernière ayant réceptionné la notification le 22 mars 2024.

Ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai.

Il convient de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de M. [O] et Mme [C] des lieux situés : [Adresse 4], à [Localité 7], et de les condamner solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, mise à leur charge à compter du 22 mai 2024, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien ou de toute personne de leur chef, et la remise des clés.

II est produit un historique de compte arrêté à la date du 6 février 2025 (janvier 2025 inclus), qui fait apparaître une somme restant due de 9292,77 €, par M. [O] et Mme [C].

Ils sont condamnés à payer 6042,02 € à la SA [K], subrogée dans les droits de Mme [T] et 3250,75 € à Mme [T] avec intérêts au taux légal.

PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 25 février 2022, à effet du 5 mars 2022, pour le logement situé : [Adresse 4], à [Localité 7], sont réunies à la date du 22 mai 2024, et que la résiliation du bail est acquise à cette date ;

Déboute M. [O] et Mme [C] de leurs demandes ;

Ordonne l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, de M. [O], de Mme [C], et celle de tous occupants de leur chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [O] et Mme [C] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et les condamne solidairement à payer à Mme [T], cette indemnité à compter du 22 mai 2024, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de leur chef et la remise des clés ;

Dit que M. [O] et Mme [C] restent devoir 9292,77 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus le 6 février 2025 (janvier 2025 inclus) ;

Condamne solidairement M. [O] et Mme [C] à payer 6042,02 € à la SA [K]  avec intérêts au taux légal;

Condamne solidairement M. [O] et Mme [C] à payer 3250,75 € à Mme [T] avec intérêts au taux légal;

Condamne solidairement M. [O] et Mme [C] à payer 1000€ à la SA [K], en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [O] et Mme [C] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2024 ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le président