Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/07594 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TDS

N° MINUTE : 6-2025

JUGEMENT rendu le mercredi 26 mars 2025

DEMANDEUR Monsieur [W] [X], demeurant [Adresse 2] - JAPON représenté par Me Nahoko AMEMIYA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0823

DÉFENDERESSE Madame [Y] [Z], demeurant [Adresse 1] comparante en personne assistée de Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 janvier 2025 Délibéré le 26 mars 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 26 mars 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/07594 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TDS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 23 juillet 2009, Monsieur [W] [X] a donné à bail à Madame [Y] [Z] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2023, Monsieur [W] [X] a délivré à Madame [Y] [Z] un congé pour vente à effet au 23 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 août 2024, Monsieur [W] [X] a fait assigner Madame [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé, d'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef sous astreinte et avec suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et aux fins de condamnation en paiement à une indemnité d'occupation de 800 € par mois ou subsidiairement 358 € par mois avec indexation jusqu'à la reprise des lieux, ainsi qu'à la somme de 2400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l'audience du 20 janvier 2025, Monsieur [W] [X] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et le rejet de la pièce adverse n°11.

En défense, Madame [Y] [Z] indique se désister de sa demande de nullité du congé, demande le rejet des pièces adverses 10 et 11, demande des délais pour quitter les lieux et la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 346 € par mois, et la condamnation de Monsieur [W] [X] à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge renvoie aux conclusions des parties soutenues oralement pour l'exposé de leurs moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes relatives aux pièces

En l'espèce, le fait qu'une pièce soit remise en langue étrangère sans traduction par un expert n'implique pas en soi son rejet des débats, dès lors que le juge en mesure de la traduire peut y procéder lui-même. En l'occurrence, les pièces 10 et 11 du demandeur remises en langue japonaise sont accompagnées d'une traduction qui n'est pas réalisée par un traducteur. Faute pour le juge de pouvoir vérifier cette traduction, cette traduction affecte la valeur probante des pièces 10 et 11 qui seront donc écartées des débats. S'agissant de la pièce 11 de la défenderesse, Monsieur [W] [X] dénie la signature qui lui est attribuée, la signature figurant sur les quittances figurant en pièce 11 étant en effet similaire à celle de Madame [Y] [Z] figurant au contrat de bail et sur son titre de séjour. En conséquence, la signature de Monsieur [W] [X] n'est pas établie et la pièce 11 sera écartée des débats.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier. Le congé doit indiquer à peine de nullité le motif invoqué et les prix et conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. Les cinq premiers alinéas de l'article 15 II doivent être reproduits dans le congé.

En l'espèce, le bail, consenti à Madame [Y] [Z] pour une durée de 3 ans renouvelable, expirait le 22 juillet 2024 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 17 juillet 2023, donné à effet au 23 juillet 2024, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il rappelle le motif du congé, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15 II.

Dès lors, le congé ayant été délivré dans les formes et délais légaux requis, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé donné à compter du 23 juillet 2024, à défaut pour la locataire d'avoir accepté l'offre de vente qu'il contenait.

Madame [Y] [Z] étant ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 23 juillet 2024, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion dans les conditions du dispositif.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux, la demande de suppression de ce délai étant rejetée. La demande d'astreinte, prématurée, est également rejetée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

L'occupation des lieux sans droit ni titre crée un préjudice certain au propriétaire justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation qu'il y a lieu de fixer en l'espèce, compte tenu notamment de la valeur locative du logement résultant des règles d'encadrement des loyers parisiens, à la somme de 700 € par mois, ce à compter du 23 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

Aux termes de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions "

Suivant l'article L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, " La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an."

En l'espèce, les délais déjà écoulés depuis la résiliation du bail justifient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux de Madame [Y] [Z].

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [W] [X] a pris en charge durant le bail les factures de gaz et d'électricité de Madame [Y] [Z] sans y être tenu aux termes du contrat de bail. Il a en outre demandé à Madame [Y] [Z] de souscrire des abonnements à son nom à deux reprises par lettres de son conseil des 13 mars 2023 et 24 juillet 2024. Ainsi, la résiliation des contrats de fourniture d'électricité et de gaz en septembre 2024 postérieurement à la résiliation du bail ne traduit pas de faute de sa part et la demande de dommages et intérêts de Madame [Y] [Z] à ce titre est rejetée.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, et sa demande au titre des frais irrépétibles est donc écartée.

L'équité justifie par ailleurs de la condamner à payer à Monsieur [W] [X] la somme de 2400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE des débats la pièce 11 de Madame [Y] [Z] et les pièces 10 et 11 de Monsieur [W] [X],

CONSTATE la résiliation du bail du 23 juillet 2009 conclu entre Madame [Y] [Z] et Monsieur [W] [X] par l'effet du congé pour vente,

CONSTATE que Madame [Y] [Z] est occupante sans droit ni titre,

ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

REJETTE la demande de suppression du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et la demande d'astreinte,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à verser à Monsieur [W] [X] une indemnité mensuelle d'occupation de 700 € par mois, ce à compter du 23 juillet 2024 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux,

REJETTE la demande de Madame [Y] [Z] de délais pour quitter les lieux,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à payer à Monsieur [W] [X] la somme de 2400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [Z] aux dépens de l'instance,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection