Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 24/02447 - N° Portalis DBVM-V-B7I-MKAW

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELAS ABAD & VILLEMAGNE - AVOCATS ASSOCIÉS

la SCP GB2LM AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 25 MARS 2025

Appel d'une Ordonnance (N° R.G. 24/00078) rendue par le Président du Tribunal judiciaire de BOURGOIN JALLIEU en date du 11 juin 2024, suivant déclaration d'appel du 28 Juin 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. MG AMENAGEMENT, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de VIENNE sous le n° 914 923 420, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Me Johanna ABAD de la SELAS ABAD & VILLEMAGNE - AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et représentée par Me Amélie GONCALVES de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, plaidant

INTIM ÉE :

La société SCI LES SORBIERS, société civile immobilière au capital de 45.7347,05 €, immatriculée au RCS de LYON sous le n°419 648 654, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Me Gaëlle LE MAT de la SCP GB2LM AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et représentée par Maître Cédric GREFFET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au Barreau de Lyon substitué par Me Inaès KRIM-BRUYAS, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente

Mme Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l'audience publique du 21 Janvier 2025, Mme Ludivine Chetail, conseillère chargée du rapport, assistée de Mme Solène Roux, greffière, en présence de Mme [I] [F], greffière stagiaire, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2022, la société SCI les Sorbiers a consenti un bail commercial à la SARL MG aménagement pour des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 24 384 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 13 455 euros au titre de l'arriéré locatif visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation du 20 mars 2024, la société SCI les Sorbiers a ensuite saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de la SARL et la voir condamnée au paiement de l'arriéré locatif.

Par ordonnance du 11 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a :

- constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 17 juin 2022 entre la société SCI les Sorbiers, d'une part, et la SARL MG Aménagement, d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 8 octobre 2023 ;

- ordonné à la SARL MG Aménagement de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ;

- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ;

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné la SARL MG Aménagement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 6 839,47 euros par trimestre,

- dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

- condamné la SARL MG aménagement à payer à la SCI les Sorbiers la somme de 22 110,58 euros (vingt-deux mille cent dix euros et cinquante-huit centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024 ;

- condamné la SARL MG aménagement à payer à la SCI les Sorbiers la somme de 2 211 euros (deux mille cent onze euros) correspondant à la clause pénale contractuelle,

- dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 8 septembre 2023 sur la somme de 13 455 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

- débouté la société SCI les Sorbiers de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SARL MG aménagement aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 septembre 2023 et celui de l'assignation du 20 mars 2024.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 28 juin 2024, la SARL MG aménagement a interjeté appel de l'ordonnance, sauf en ce qu'elle a débouté la SCI les Sorbiers de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 6 janvier 2025, la SARL MG aménagement demande à la cour d'infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 11 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu et statuant à nouveau :

- débouter la SCI Les Sorbiers de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- suspendre les effets de la clause résolutoire,

- échelonner le paiement des sommes dues par la société MG aménagement sur 24 mois,

- juger que chacun conservera la charge de ses dépens,.

Au soutien de ses demandes, la SARL MG aménagement fait valoir ne pas avoir formulé de demandes en première instance et tenté de résoudre amiablement le litige. Elle met en avant la crise économique pour expliquer ses difficultés financières et allègue payer mensuellement la somme de 3 000 euros afin d'apurer sa dette locative. Elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois.

Suivant dernières conclusions notifiées le 19 août 2024, la SCI les Sorbiers demande à la cour de :

- constater que la société MG Aménagement ne conteste pas le montant de l'arriéré locatif,

- constater que la société MG Aménagement ne formule aucune proposition sérieuse d'apurement de sa dette, et qu'elle n'explique pas, ni ne justifie, comment elle entend régler l'arriéré locatif, outre le paiement du loyer courant, dans les délais de grâce sollicités ;

- constater l'absence de toute bonne foi de la société MG Aménagement, la dette locative ayant augmenté depuis l'ordonnance de référé du 11 juin 2024 rendue par M. le président du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu ;

- déclarer que la société MG aménagement ne justifie pas remplir les conditions des articles L.145-41 du code de commerce et 1345-5 du code civil pour obtenir un échelonnement de sa dette sur 24 mois.

En conséquence, elle demande à la cour de :

- débouter la société MG Aménagement de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 11 juin 2024 par M. le président du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu ;

- condamner la société MG Aménagement à verser à la SCI Les Sorbiers la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société MG Aménagement aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses demandes, la SCI Les Sorbiers souligne que l'appelante ne conteste pas sa dette locative. Elle ajoute que la société MG aménagement ne justifie ni du principe, ni de l'ampleur de la crise qui impacterait son activité et que le seul élément probant démontre qu'elle n'est économiquement pas viable. Elle expose également que la dette locative s'est encore aggravée depuis l'ordonnance et que la société ne formule aucune proposition d'apurement sérieuse.

MOTIVATION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce : 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.

L'article 23 du contrat de bail (pièce 1 intimée) stipule que, 'à défaut de paiement d'un seul terme du loyer ou accessoire à son échéance exacte [.....] et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.'

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 8 septembre 2023, visant un arriéré locatif de 13 455 euros.

La locataire ne conteste aucunement ne pas avoir payé les causes de ce commandement dans le délai imparti, partant c'est à bon droit que le premier juge a retenu la clause résolutoire acquise au 8 octobre 2023.

L'indemnité d'occupation sera provisoirement fixée au montant actuel du loyer en confirmation de l'ordonnance.

Sur la créance, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

La société MG aménagement ne conteste pas sa dette locative, que la SCI les Sorbiers actualise à la somme de 37 464,86 euros selon le décompte du 20 janvier 2025 (pièce 7 intimée), arrêté au 1er janvier 2025.

Néanmoins, la SCI les Sorbiers ne demande que la confirmation de l'ordonnance en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu'elle a condamné la SARL MG aménagement à payer à la SCI les Sorbiers la somme de 22 110,58 euros, sans solliciter l'actualisation de la créance locative. Les sommes dues après l'acquisition de la clause résolutoire doivent être qualifiées d'indemnités d'occupation.

Dès lors, l'ordonnance sera confirmée de ce chef.

Le second alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce précise que 'les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

La société MG aménagement, qui sollicite des délais de paiement, ne verse aucun élément de nature à permettre à la cour d'apprécier sa capacité financière à respecter un plan d'apurement.

Au contraire, les éléments produits par l'intimée attestent de l'augmentation de la dette locative, ce qui laisse penser que la société MG n'est pas en mesure d'assumer la charge des loyers courants.

Dès lors, la société MG aménagement sera déboutée de sa demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme l'ordonnance déférée,

Et y ajoutant :

Déboute la société MG aménagement de l'ensemble de ses demandes,

Condamne la société MG aménagement à payer à la société SCI les Sorbiers la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société MG aménagement aux dépens de l'instance d'appel.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Mme Solène Roux, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente