Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [R] [U] [F], Monsieur [X] [C] [S], Monsieur LE PREFET DE [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thomas MERTENS

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/09788 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6EBY

N° MINUTE : 11/2025

JUGEMENT rendu le jeudi 20 mars 2025

DEMANDEUR Monsieur [I] [L], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Thomas MERTENS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0726

DÉFENDEURS Madame [R] [U] [F], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [C] [S], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 janvier 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 20 mars 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/09788 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6EBY

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé prenant effet le 01/07/2023, pour une durée d’1 an renouvelable tacitement, [I] [L] a donné à bail à [R] [F] et [X] [S] un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 4], lot 18, pour un loyer mensuel initial de 1520 euros outre des charges forfaitaires mensuelles de 140 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20/03/2024, [I] [L] a fait délivrer à [R] [F] et [X] [S] un congé pour vente à effet au 30/06/2024 à minuit.

Par actes de commissaire de justice remis en date du 16/10/2024 à étude, [I] [L] a assigné [R] [F] et [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir : - valider au fond et en la forme le congé délivré le 20/03/2024 pour le 30/06/2024 à minuit ; - déclarer [R] [F] et [X] [S] occupants sans droit ni titre des locaux qu’ils occupent au [Adresse 5] ; - ordonner l’expulsion des lieux de [R] [F] et [X] [S] et de tous les occupants de son chef, avec concours de la force publique et d'un serrurier si besoin ; - condamner [R] [F] et [X] [S] au paiement jusqu’au départ effectif des lieux d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre la revalorisation légale, à savoir la somme mensuelle de 1713,19 euros ; - condamner [R] [F] et [X] [S] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de dommages et intérêts du fait de leur résistance abusive à quitter les lieux et de leur obstruction à toute visite des lieux ; - condamner [R] [F] et [X] [S] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du congé et de l’assignation.

L’affaire était appelée et retenue à l’audience du 10/01/2025.

[I] [L], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation.

[R] [F] et [X] [S], régulièrement avisés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L'affaire était mise en délibéré au 20/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l'article 25-8 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

En l'espèce, le bail consenti à [R] [F] et [X] [S] pour une durée d’un an a été conclu le 01/07/2023 pour expirer le 30/06/2024. Le bail porte sur un logement meublé.

Le congé pour vente du bailleur délivré le 20/03/2024 par commissaire de justice a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, et mentionne le texte applicable aux locations meublées.

Le demandeur produit en outre un mandat simple de vente confié à [Localité 6] IMMOBILIER et des échanges courriels des 04/03/2024 et 29/04/2024 avec [R] [F] concernant la vente du logement (au sujet de la proposition d’achat par les locataires). Dans ces conditions, [I] [L] met en évidence le caractère sérieux de son congé.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n'a d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation des occupants, est bien régulier.

Le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 30/06/2024 à minuit, tel que l’a prévu [I] [L] dans son congé.

[R] [F] et [X] [S], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 01/07/2024 et il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé qu’il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, auquel renvoie l'article L613-1 du code de la construction et de l'habitation, que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de [I] [L], il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due, à compter du 01/07/2024 et jusqu’au départ effectif de [R] [F] et [X] [S] constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi et de condamner [R] [F] et [X] [S] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Le montant total de l’indemnité, charges comprises, sera fixée à la somme de 1713,19 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

[I] [L] sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de dommages et intérêts en raison de leur comportement fautif, en ce qu’ils n’ont pas permis l’accès à leur logement pour faire des visites et se sont maintenus dans les lieux sans titre.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il ressort du courrier recommandé du 05/04/2024 envoyé aux locataires les sommant de laisser l’accès au logement pour des visites, du procès-verbal de constat du 30/06/2024 constatant le maintien dans les lieux des défendeurs, du mandat de vente, et des échanges courriels susvisés entre les parties, que [I] [L] n’a pas pu mettre en vente son bien de manière effective en raison du comportement fautif de [R] [F] et [X] [S].

Compte tenu du préjudice nécessairement subi par le bailleur du fait du comportement des défendeurs, ces derniers seront condamnés à lui verser la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

[R] [F] et [X] [S], parties succombante, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du congé pour vente et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à [R] [F] et [X] [S] par [I] [L] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 01/07/2023 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], porte gauche, lot 18 , sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30/06/2024 à minuit ;

DIT que [R] [F] et [X] [S] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 01/07/2024 inclus ;

DIT qu’à défaut pour [R] [F] et [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter de la signification de la présente décision, [I] [L] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et sous réserve des dispositions de l'article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l’indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers indexés et charges qui auraient été payés si le bail avait continué, soit à ce jour à la somme totale de 1713,19 euros par mois ;

CONDAMNE [R] [F] et [X] [S] au paiement à [I] [L] de cette indemnité d’occupation, à compter du 01/07/2024 et jusqu'au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE [R] [F] et [X] [S] à payer à [I] [L] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 6] de la présente décision ;

CONDAMNE [R] [F] et [X] [S] aux dépens qui comprendront le coût du congé pour vente du 30/03/2024 et de l’assignation ;

CONDAMNE [R] [F] et [X] [S] à payer à [I] [L] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE [I] [L] du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection