Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 25/00331 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2WKU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 MARS 2025 MINUTE N° 25/00492 ----------------

Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 03 Mars 2025 avons mis l'affaire en délibéré au 14 mars 2025 et avons prorogé à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE EDT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Delphine RIBAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E2059

ET :

L’ASSOCIATION MISSION EVANGELIQUE BAPTISTE DE LA CROIX (EEBC), dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2018, la SCI TOTAL 1 a consenti à l'association MISSION EVANGELIQUE BAPTISTE DE LA CROIX (ci-après EEBC) la location d'un local à usage de dépôt, entrepôt et atelier, situé [Adresse 1] à LA COURNEUVE, pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.

Par acte authentique du 10 octobre 2024, la SCI TOTAL 1 a vendu le bien à la SCI EDT.

Le 3 janvier 2025, la SCI EDT a fait délivrer à l'association EEBC un commandement visant la clause résolutoire du contrat lui faisant sommation d'avoir à justifier de l'assurance valable des locaux, de cesser toute activité contraire au bail au sein des locaux loués et toute sous-location et de justifier du respect de la règlementation sur les établissements recevant du public.

Le 11 février 2025, la SCI EDT a fait délivrer à l'association EEBC une sommation d'avoir à libérer les lieux sans délai ainsi que de lui régler la somme de 191,25 euros au titre du loyer courant du 1er au 3 février 2025 et une indemnité d'occupation de 63,75 euros par jour d'occupation au mois de février 2025.

Le 14 février 2025, ladite sommation a été dénoncée à Monsieur [R] [Z] [H], en sa qualité de président de l'association EEBC, par la SCI EDT.

Puis, par acte du 20 février 2025, et autorisée à cette fin par ordonnance du 19 février 2025, la SCI EDT a assigné en référé à heure indiquée l'association EEBC devant le président de ce tribunal, notamment au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, pour : - faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ; - ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, l'expulsion de l'association EEBC, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, hors du local situé [Adresse 1] à [Localité 4] ; - condamner l'association EEBC à lui verser une indemnité d'occupation de 1.785 euros par mois à compter du 3 février 2025, jusqu'à la libération effective des lieux ; - condamner l'association EEBC au paiement de la somme provisionnelle de 3.000 euros à valoir sur le préjudice qu'elle a subi du fait du maintien abusif de l'association dans les lieux ; - condamner l'association EEBC à lui payer la somme provisionnelle de 2.500 euros au titre des frais précontentieux engagés par elle et non compris dans les dépens ou les sommes demandées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner l'association EEBC au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; - ordonner l'exécution sur la seule vue de la minute.

L'affaire a été appelée à l'audience du 3 mars 2025.

A l'audience, la SCI EDT sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle explique que l'association EEBC a autorisé des sous-locations pourtant interdites par le contrat de bail et que l'activité exercée par le sous-locataire est contraire à sa destination, notamment en ce qu'il reçoit du public. Elle précise qu'aucune attestation d'assurance valable pour l'activité réellement exercée dans les locaux ni aucun justificatif attestant du respect de la règlementation sur les établissements recevant du public ne lui ont été transmis.

Régulièrement assignée, l'association EEBC n'a pas comparu.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

Le 10 mars 2025, l'association EEBC a constitué avocat et a sollicité la réouverture des débats, faisant valoir qu'elle n'a pas été destinataire de l'assignation, demande à laquelle s'est opposée la SCI EDT.

Le délibéré a été prorogé au 18 mars 2025.

MOTIFS

Il est relevé en premier lieu que l'assignation a été signifiée le 20 février 2025 à l'adresse des lieux loués, après vérification par le commissaire de justice, et dénoncée le 21 février 2025 à Monsieur [R] [Z] [H], en sa qualité de président de l'association EEBC, à l'adresse visée comme étant la sienne dans le contrat de location.

Dans ces conditions, il est considéré que la convocation de la partie défenderesse a été effectuée régulièrement et il n'est pas justifié d'un obstacle l'empêchant de constituer avocat avant l'audience et de solliciter le cas échéant un renvoi pour préparer sa défense.

La demande de réouverture des débats est rejetée, et la société défendenderesse considérée comme non représentée, la constitution de son avocat étant tardive comme postérieure à la clôture des débats.

Les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Par ailleurs, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

Enfin, l'article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, le bail prévoit dans ses conditions particulières que les lieux sont loués à usage de dépôt, entrepôt ou atelier, mais que le bailleur autorise le preneur à faire les démarches nécessaires afin de les mettre en conformité pour un établissement pouvant recevoir du public, ou un local pour la répétition de musique.

Il prévoit en outre que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur un mois après un commandement demeuré infructueux, pour : - modification de la destination des lieux ; - défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges, des taxes ou du dépôt de garantie ; - défaut d'assurance ; - inexécution d'une obligation imposée au locataire par les lois, règlements, usages locaux ; - et d'une façon générale l'inexécution de toute clause ou condition du présent bail.

Il précise encore qu'une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux, et que s'il s'y refuse, son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé.

Faute pour l'association EEBC de justifier, dans le délai d'un mois suivant la signification du commandement, qu'elle a satisfait à son obligation contractuelle portant sur l'assurance des lieux loués en lien avec son activité, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 4 février 2025.

L'obligation de l'association EEBC de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Le maintien dans les lieux de l'association EEBC causant un préjudice à la SCI EDT, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux.

Par ailleurs, la SCI EDT sollicite le versement d'une somme provisionnelle de 3.000 euros à valoir sur le préjudice qu'elle dit subir du fait du maintien abusif du locataire dans les lieux. La demanderesse, qui explique être préoccupeé par le risque pour la sécurité des personnes tenant au comportement répréhensible de son ancien locataire, ne justifie toutefois ni du principe, ni du quantum de son préjudice. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

En outre, la SCI EDT demande le paiement de sommes au titre des " frais précontentieux ", dont les frais de commissaire de justice et d'avocat (frais de sommation, frais de commandement et courriers d'avocat et conseils juridiques).

Ces sommes, par leur nature, seront incluses dans les frais irrépétibles d'ores et déjà sollicités par la demanderesse dans le cadre de la présente instance. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'accueillir cette demande.

L'association EEBC, succombante, sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, l'équité commande d'allouer à la SCI EDT la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Enfin, l'article 489 du code de procédure civile prévoit que le juge peut, en cas de nécessité, ordonner que l'exécution de la décision aura lieu au seul vu de la minute.

Toutefois, aucune circonstance de l'espèce ne justifie l'application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de réouverture des débats ;

Constatons la résolution du bail à compter du 4 février 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de l'association EEBC et de tous occupants de son chef hors du local situé [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Condamnons l'association EEBC à payer à la SCI EDT une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas retrouvé résilié ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons l'association EEBC à supporter la charge des dépens ;

Condamnons l'association EEBC à payer à la SCI EDT la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 14 MARS 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Anne BELIN