Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

N° RG 24/00792 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GOM4

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée le : à : [X] [F]

Copie certifiée conforme délivrée le : à : [Y] [V], [U] [W]

Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 25 Février 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [F] né le 15 Juin 1973 à CHARTRES (28000), demeurant 1 Impasse des Rachignes - 28000 CHARTRES comparant en personne

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [V] née le 16 Février 1992 à LES ULIS (91940), demeurant 39 rue du Faubourg Saint Jean - 28000 CHARTRES non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [W], demeurant 39 rue du Faubourg Saint Jean - 28000 CHARTRES comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 14 Janvier 2025 et mise en délibéré au 25 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 1er juillet 2022 prenant effet au même jour, Monsieur [X] [F] a donné à bail à Madame [Y] [V] un appartement situé au 39 rue du Faubourg Saint-Jean – 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 700,00 euros outre une provision sur charges de 50,00 euros.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 18 septembre 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 8 620,00 euros en principal.

Par exploits de commissaire de justice respectivement signifiés à étude et à personne le 19 novembre 2024, Monsieur [X] [F] à fait assigner Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [W] à comparaître devant Madame la présidente du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit : juger que depuis le mois d’octobre 2023, Madame [Y] [V] s’est abstenue de régler l’intégralité du loyer mensuel pour le logement qu’elle occupait au 39 rue du Faubourg Saint-Jean – 28000 CHARTRES malgré la signification d’un commandement de payer le 18 septembre 2024 visant la clause résolutoire ;constater la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2022 entre Monsieur [X] [F] et Madame [Y] [V] ;constater que se maintient dans le logement Monsieur [U] [W], ex- compagnon de Madame [Y] [V], occupant sans droit ni titre ;ordonner, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Y] [V] ainsi que tout occupant de son chef, dont Monsieur [U] [W], du local à usage d’habitation sis 39 rue du Faubourg Saint-Jean – 28000 CHARTRES, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants, et R. 411-1 et suivants, du code des procédures civiles d’exécution;ordonner à Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [W] de vider le logement de leurs meubles, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter du jugement. À défaut d’exécution au bout de 30 jours, le tribunal autorisera le propriétaire à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;condamner solidairement Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [W] à lui payer la somme de 6 670,00 euros comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse ;fixer l’indemnité d’occupation due à Monsieur [X] [F] à la somme mensuelle de 750,00 euros ;condamner solidairement Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [W] à lui payer la somme de 750,00 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux ;condamner solidairement Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [W] à lui payer la somme de 800,00 euros chacun à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral lié à leur résistance abusive et aux tracas administratifs ;condamner solidairement Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [W] à lui payer la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [W] à lui rembourser les dépens engagés, dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de signification de l’assignation et notification au représentant de l’État dans le département ;débouter la partie adverse de ses demandes. L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 22 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 décembre 2024.

Par décision en date du 10 décembre 2024, la présidente du tribunal judiciaire s’est déclarée incompétente au profit du juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES du 14 janvier 2025.

A l'audience, Monsieur [X] [F] comparait personnellement. Il maintient ses demandes.

Madame [Y] [V], régulièrement cité à étude, ne comparaît pas personnellement et n’est pas représentée.

Monsieur [U] [W] comparait personnellement. Il confirme que Madame [Y] [V] a quitté le logement en juin 2024 mais que lui-même l’occupe toujours. Il explique avoir été hébergé au COATEL puis avoir réintégré le logement. Il expose avoir présenté une demande de logement social.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».   Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la demande en résiliation du bail et la demande d’expulsion

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 06 décembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 18 septembre 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame [Y] [V] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 novembre 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ». Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Madame [Y] [V] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience. En outre, l'absence de comparution de Madame [Y] [V] et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette locative.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité.

Il convient d'ordonner l’expulsion de Madame [Y] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont Monsieur [U] [W], à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur le délai d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, il sera observé que Madame [Y] [V] a elle-même quitté le logement, en en laissant pourtant l’accès à son ex-compagnon, Monsieur [U] [W], et qui se maintient dans les lieux sans aucun droit ni titre alors qu’il n’est pas titulaire du bail d’habitation.

La locataire était parfaitement consciente de l’état d’impécuniosité de Monsieur [U] [W] et de l’incapacité de ce dernier à faire face au paiement de la somme mensuelle de 750,00 euros.

Sa mauvaise foi est en conséquence avérée.

Le délai de deux mois prévu par les dispositions susvisées sera en conséquence supprimé, de sorte que le bailleur pourra procéder à l’expulsion du locataire et des occupants de son chef, dont Monsieur [U] [W], dès signification du commandement d’avoir à quitter les locaux.

Sur l'indemnité d'occupation

Selon l’article 1310 du Code civil, « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur [X] [F], il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 19 novembre 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [Y] [V] et des occupants de son chef, par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges, soit la somme mensuelle de 750,00 euros et de condamner Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [W] au paiement de celle-ci.

En revanche, en l’absence de fondement légal ou conventionnel, cette condamnation ne sera pas solidaire mais in solidum.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. En l'espèce, il ressort de l'assignation et du décompte fourni que Madame [Y] [V] reste devoir une somme de 6 670,00 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner in solidum Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [W] au paiement de cette somme provisionnelle sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.

Sur les demandes accessoires   Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.   L'équité commande de faire droit à la demande de Monsieur [X] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner in solidum Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [W] à lui payer la somme de 600 euros à ce titre.

Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre Monsieur [X] [F] et Madame [Y] [V] à compter du 19 novembre 2024 et portant sur les lieux situés au 39 rue du Faubourg Saint-Jean – 28000 CHARTRES ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Y] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu'à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [X] [F] pourra faire procéder à l'expulsion de Madame [Y] [V], ainsi que de tous les occupants de son chef, dont Monsieur [U] [W], avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

SUPPRIMONS le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de sorte que le bailleur pour faire procéder à l’expulsion dès signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS que l'indemnité d'occupation due à compter du 19 novembre 2024 jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges, soit la somme mensuelle de 750,00 euros ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [W] à payer à Monsieur [X] [F] la somme provisionnelle de 6 670,00 euros (six mille six cent soixante-dix euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [W] à payer à Monsieur [X] [F] la somme de 600,00 euros (six cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;  

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [V] et Monsieur [U] [W] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.   Ainsi ordonnée et prononcée le 25 Février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY