Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Janvier 2025 Président : Madame ATIA, Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE : Le 09 janvier 2025 à Me SANGUINETTI Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 09 janvier 2025 à M. [Z] à Mme [V] Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/05570 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5NHV

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [O] né le 02 Février 1957 à [Localité 7] demeurant [Adresse 3] représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [I] [T] née le 19 Mars 1960 à [Localité 6] (VENEZUELA) demeurant [Adresse 3] représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [G] [Z] né le 17 Septembre 1980 à [Localité 8] demeurant [Adresse 1] comparant

Madame [C] [V] née le 31 Août 1984 à [Localité 5] demeurant [Adresse 1] comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 23 juin 2020, Monsieur et Madame [O] [K] ont donné à bail à Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] un appartement non meublé (lot n° 200) et deux emplacements de parking (lots n° 111 et 112) situés au [Adresse 2], dans le quatorzième [Localité 4], pour un loyer de 900 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Le 27 septembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [O] et Madame [M] [T] épouse [O] ont fait signifier à Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] un commandement de payer la somme en principal de 2.354,57 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2024, Monsieur [K] [O] et Madame [M] [T] épouse [O], représentés par leur mandataire, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia Otim, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, ont fait assigner Monsieur [R] [X] et Madame [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, -condamnation in solidum au paiement de la provision de 1.740,56 euros, frais déduits, au titre des loyers et charges impayés au 19 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 septembre 2023, -condamnation in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer échu majoré des charges, -autorisations à désactiver les émetteurs électroniques des bipeurs du parking (…) et interdire à Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] l'accès au parking (…), -condamnation in solidum au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 novembre 2024, Monsieur [K] [O] et Madame [M] [T] épouse [O], représentés par leurs conseils, ont réitéré les termes de leur assignation.

Sur les moyens développés par Monsieur [K] [O] et Madame [M] [T] épouse [O] au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Comparant en personne, Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] ont sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Ils ont reconnu le montant de leur dette actualisée par Monsieur [K] [O] et Madame [M] [T] épouse [O].

Les parties sont arrivées à un accord sur l'octroi d'un délai de paiement d'une durée de neuf mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux ans.

En l'espèce, le bail conclu le 23 juin 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.354,57 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 novembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail comprend une clause de solidarité en son article VII.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] restent devoir, après déduction des frais, la somme de 2.319,72 euros, à la date du 7 novembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] reconnaissent le montant de la dette.

Ils sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2.319,72 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023, date du commandement de payer.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] demandent de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et de l'accord des parties sur un échéancier de neuf mois, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, · Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V], devenues occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [K] [O] et Madame [M] [T] épouse [O] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, soit 1.088,81 euros à ce jour, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer à Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes, notamment celles relatives aux autorisations de désactivation de bipeurs et d'interdiction de l'accès au parking, infondées, seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2020 entre Monsieur [K] [O] et Madame [M] [T] épouse [O] d’une part, et Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] d’autre part, concernant le logement, au [Adresse 2], dans le quatorzième [Localité 4] sont réunies à la date du 28 novembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] à verser à Monsieur [K] [O] et Madame [M] [T] épouse [O], à titre provisionnel, la somme de deux mille trois cent dix-neuf euros et soixante-douze centimes (2.319,72 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2024 (loyers, charges), échéance de novembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023 ;

AUTORISE Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] à s’acquitter de la dette par 8 mensualités de deux cent cinquante sept euros (257 euros) chacune et une 9ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

- la dette deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra tous ses effets, - faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, - Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit mille quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt-un centimes (1.088,81 euros) à ce jour ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] à payer à Monsieur [G] [Z] et Madame [C] [V] la somme de quatre cents euros (400 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente