Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025 Président : Madame ATIA, Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE : Le 23 janvier 2025 à Me FOURRIER-MOALLIC Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 23 janvier 2025 à Mme [I] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/06311 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5RZP

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [K] né le 10 Octobre 1960 à [Localité 7] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [N] [O] épouse [K] née le 24 Avril 1971 à [Localité 4] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [I] né le 09 Novembre 1986 à [Localité 6] demeurant [Adresse 2] comparant à l’appel des causes et non comparant lors des débats

Madame [B] [W] née le 05 Janvier 1987 à [Localité 6] demeurant [Adresse 2] comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 27 octobre 2021, Monsieur et Madame [K] [Z], ayant pour mandataire la société Foncia [Localité 5], ont donné à bail à Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W] un appartement non meublé et un emplacement de parking situés au [Adresse 3], dans le [Localité 8], pour un loyer de 787 euros, outre 80 euros de provision sur charges.

Le 29 avril 2024, Monsieur [A] [V] et Madame [T] [E] épouse [V] ont fait signifier à Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W] un commandement de payer la somme en principal de 3.000 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, Monsieur [A] [V] et Madame [T] [E] épouse [V], ayant pour mandataire, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia [Localité 5], elle-même représentée par son président, ont fait assigner xx devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate, -condamnation solidaire au paiement de la provision de 3.788,15 euros, au titre de la dette locative, augmentée des loyers échus à intervenir, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l'article 1153 du code civil, -condamnation solidaire au paiement par provision d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu majoré des charges, -condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 novembre 2024, Monsieur [A] [V] et Madame [T] [E] épouse [V], représentés par leurs conseils, ont réitéré les termes de leur assignation. Ils ont actualisé le montant de leur créance à la somme de 4.563,88 euros.

Comparant en personne, Madame [B] [W] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a confirmé le montant de la dette et s'est prévalue d'un virement de 1.200 euros effectué le 12 novembre 2024, les bailleurs indiquant qu'il n'était pas encore effectif.

Ils s'en sont rapportés sur la demande de délais de paiement.

Monsieur [S] [I] était présent à l'appel des causes mais absent lors des débats.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe. Madame [B] [W] a été autorisée à justifier de ce virement le 30 novembre 2024 au plus tard.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux ans.

En l'espèce, le bail conclu le 27 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 avril 2024, pour la somme en principal de 3.000 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail comprend une clause de solidarité en son article VII.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W] restent devoir, après déduction des frais, la somme de 4.635,10 euros, à la date du 7 novembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Madame [B] [W] reconnaît le montant de la dette, faisant état d’un virement postérieur de 1.200 euros.

Ils sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 4.635,10 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3.000 euros et de la présente décision pour le surplus.

Les sommes versées après le 7 novembre 2024 seront prises en compte au stade de l’exécution de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W] demandent de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Les bailleurs confirment l’effectivité du virement de 1.200 euros effectué le 12 novembre 2024, allégué en défense et justifié dans le temps du délibéré, et communiquent un décompte actualisé au 21 janvier 2025 indiquant un solde débiteur de 4.000 euros.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, · Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W], devenues occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [A] [V] et Madame [T] [E] épouse [V] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, soit 1.037,79 euros à ce jour, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer à Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes, notamment celles relatives aux autorisations de désactivation de bipeurs et d'interdiction de l'accès au parking, infondées, seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2021 entre Monsieur [A] [V] et Madame [T] [E] épouse [V] d’une part, et Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W] d’autre part, concernant le logement, au [Adresse 3], dans le [Localité 8] sont réunies à la date du 30 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W] à verser à Monsieur [A] [V] et Madame [T] [E] épouse [V], à titre provisionnel, la somme quatre mille six cent trente-cinq euros et dix centimes (4.635,10 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2024 (loyers, charges), échéance de novembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de cent vingt-huit euros (128 euros) chacune et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

- la dette deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra tous ses effets, - faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, - Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit mille trente-sept euros et soixante-dix-neuf centimes (1.037,79 euros) à ce jour ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W] à payer à Monsieur [S] [I] et Madame [B] [W] la somme de cinq cents euros (500 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente