Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 MARS 2025

Minute : N° RG 24/01008 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GVES NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. à Conseil d'Administration LOGEO SEINE, dont le siège social est sis 139 Cours de la République - 76600 LE HAVRE

représentée par Me LESIEUR-GUINAULT Marie de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [V] [P], demeurant 4 rue Jacques Louer - Bat F, porte FB23 - 76600 LE HAVRE

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 13 Janvier 2025, la décision ayant été mise en délibéré au 10 mars 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DU LITIGE

La société LOGEO SEINE a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [V] sur des locaux situés au 4 Rue Jacques Louer à Le Havre (76600) suivant bail verbal.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5969,42 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 20 septembre 2024, la société LOGEO SEINE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 350,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,les loyers dus du 20 septembre 2024 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

prétentions et moyens des parties

À l'audience du 13 janvier 2025, la société LOGEO SEINE sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle indique que le bail écrit d’origine n’a pas été retrouvé. Elle précise également que la locataire bénéficie d’une procédure de rétablissement personnel mais que depuis cette mesure une nouvelle dette s’est crée.

Mme [P] [V] expose qu’elle s’est retrouvée en inaptitude pendant trois ans, que son logement est mal isolé ce qui implique de fortes factures de dépenses d’énergie. Elle souhaite rester dans le logement et s’oppose à la résiliation du bail. Elle allègue le paiement du mois de décembre mais sans en justifier et indique que le mois de janvier est également impayé à raison d’une dette que lui devrait la CAF.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La société LOGEO SEINE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 9 janvier 2024, Mme [P] [V] n’a manifestement pas réglé la dette locative postérieur au jugement de rétablissement personnel avec effet à juin 2024.

La société LOGEO SEINE verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2024, Mme [P] [V] lui devait la somme de 465,90 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [P] [V] et son expulsion.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en cours.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LOGEO SEINE ou à son mandataire.

2.Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société LOGEO SEINE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre la société LOGEO SEINE, d’une part, et Mme [P] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au 4 Rue Jacques Louer à Le Havre (76600),

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 31 décembre 2024,

ORDONNE à Mme [P] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 4 Rue Jacques Louer à Le Havre (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [P] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges en cours.

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [P] [V] à payer à la société LOGEO SEINE la somme de 465,90 euros (quatre cent soixante-cinq euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [P] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [P] [V] à payer à la société LOGEO SEINE la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [V] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 20 septembre 2024.

Ainsi jugé le 10 MARS 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT Ségolène DUPERRON Marc REYNAUD