Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 13 MARS 2025

N° RG 24/02071 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZYT5

N° de minute :

[T], [H], [P] [V] épouse [I] [D] [X]

c/

S.A.S. C. ROYAL

DEMANDERESSE

Madame [T], [H], [P] [V] épouse [I] [D] [X] représentée en tant que de besoin par son Mandataire, la Société de Gérance de l’Immobilière [E], [Adresse 4]. [Adresse 3] [Localité 5]

représentée par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0235

DEFENDERESSE

S.A.S. C. ROYAL [Adresse 1] [Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 28 janvier 2025, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 5 janvier 2024, Madame [T] [M] a donné à bail commercial à la SAS C. ROYAL des locaux sis [Adresse 2] pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 36 000 euros hors charges et hors taxes, payable par mois d’avance, pour une activité de restauration.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier de justice en date du 5 juillet 2024, Madame [T] [I] [L] a fait délivrer à la SAS C. ROYAL un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 13 792,50 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024 inclus.

Arguant que la SAS C. ROYAL n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, Madame [T] [M] a, par acte du 2 septembre 2024, assigné la SAS C. ROYAL devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail la liant à la SAS C. ROYAL, avec effet au 5 août 2024,ordonner l’expulsion de la SAS C. ROYAL des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués,condamner la SAS C. ROYAL au paiement de la somme provisionnelle de 13 971,11 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2024 inclus,fixer provisionnellement le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due par la SAS C. ROYAL jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer contractuel augmenté de 10%, outre charges et taxes,condamner la SAS C. ROYAL à payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SAS C. ROYAL aux dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer, Lors de l'audience du 28 janvier 2025, Madame [T] [M], représenté par son conseil, confirme sa demande et actualise à la baisse sa demande de condamnation de la SAS C. ROYAL à la somme de 13 562,71 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de janvier 2025 inclus.

Régulièrement assignée (remise à l'étude) la SAS C. ROYAL n'a pas comparu.

Conformément à l’article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d’effet d’un mois et produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 5 juillet 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi, le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procédure au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 13 792,50 euros, au titre de l’arriéré locatif à la date du 1er juillet 2024.

Selon décompte daté versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées en totalité dans le mois de sa délivrance, la clause résolutoire est donc acquise à compter du 6 août 2024.

La SAS C. ROYAL étant dès lors occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 6 août 2024, il y a lieu d’ordonner l'expulsion de la défenderesse.

L’indemnité d’occupation due par la SAS C. ROYAL depuis l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

La demande de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer est une clause pénale dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande qui sera rejetée.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

Au soutien de sa demande, Madame [T] [I] [D] [X] produit un décompte, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 13 562,71 euros à la date du 27 janvier 2025 (mois de janvier 2025 inclus).

Cette créance n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 945,21 euros, puisqu’il convient d’en déduire la somme correspondant à l’installation ballon d’eau chaude non justifiée en procédure pour une somme de 2 617,50 euros.

La SAS C. ROYAL sera donc condamnée au paiement de la somme de 10 945,21 euros à titre de provision pour l'arriéré de loyers, charges locatives, taxes et indemnités d’occupation dus à la date du 27 janvier 2025 – échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la SAS C. ROYAL, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer du 5 juillet 2024.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la SAS C. ROYAL à lui payer la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATE l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 6 août 2024 ;

CONDAMNE la SAS C. ROYAL à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] ;

AUTORISE, à défaut pour la SAS C. ROYAL d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

DIT qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes ;

CONDAMNE la SAS C. ROYAL à payer à Madame [T] [M], à compter du 6 août 2024 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, à payer ladite indemnité d'occupation ;

CONDAMNE la SAS C. ROYAL à payer à Madame [T] [I] [L] la somme de 10 945,21 euros à titre de provision pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 27 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’avoir lieu à référé sur la demande de pénalité ;

CONDAMNE la SAS C. ROYAL à payer à Madame [T] [M] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS C. ROYAL aux dépens y compris le coût du commandement de payer

RAPPELLE que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

FAIT À [Localité 7], le 13 mars 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente