Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025 Président : Madame ATIA, Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE : Le 14 mars 2025 à Me Shérazade EDDAM Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 14 mars 2025 à Me Camille MORIN Le ........................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/03116 - N° Portalis DBW3-W-B7I-464Y

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [O] né le 28 Octobre 1951 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Camille MORIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [J] né le 16 Octobre 1979 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Shérazade EDDAM, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [E] épouse [J] née le 27 Février 1988 à ARMENIE, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Shérazade EDDAM, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 1er avril 2021, M. [F] [O] a donné à bail à M. [T] [J] et Mme [X] [E] épouse [J] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4]) pour un loyer de 700 euros, outre 30 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, M. [F] [O] a fait assigner M. [T] [J] et Mme [X] [E] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

-constat de l'acquisition de la clause résolutoire, -voir ordonner la production de l'assurance habitation du logement, -expulsion, -condamnation solidaire au paiement de la somme de 7.282 euros au titre des loyers et des charges impayés, somme à parfaire, -condamnation solidaire au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation fixée à la somme de 900 euros par mois, charges comprises, jusqu'à la libération des lieux, -condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût des commandements du 23 octobre 2023, et au paiement des frais d'exécution forcée.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 9 janvier 2025, à laquelle M. [F] [O] a comparu assisté de son conseil, M. [T] [J] et Mme [X] [E] épouse [J] étant représentées par leurs conseils respectifs.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions en réplique, M. [F] [O] sollicite :

-que soit voir ordonnée la production de l'assurance habitation du logement, et à défaut le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, -le constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et du dépôt de garantie, -l'expulsion de M. [T] [J] et Mme [X] [E] épouse [J], -leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 13.632 euros au titre des loyers et des charges impayés, -leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation fixée à la somme de 900 euros par mois, charges comprises, jusqu'à la libération des lieux, -leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût des commandements du 23 octobre 2023, et au paiement des frais d'exécution forcée.

Au soutien de ses prétentions, il fait état de l'arrêt du versement des loyers à compter du mois de juillet 2022 et de ses démarches amiables longues et vaines. Il soutient que M. [T] [J] et Mme [X] [E] épouse [J] signalent des désordres en mesure de rétorsion suite à sa relance intervenue au mois de juillet 2023. Sur les désordres, il indique que M. [T] [J] et Mme [X] [E] épouse [J] ne déclarent pas le sinistre issu des infiltrations, faute d'assurance, des travaux étant effectués au mois de décembre 2021. Sur la mise en demeure de la mairie, il s'engage à effectuer les travaux nécessaires. Il explique que le logement ne présente aucun danger, la chute de pierre invoquée en défense concernant de fausses pierres d'ornement. Il considère que le logement n'est pas inhabitable. Sur l'infraction d'urbanisme alléguée en défense, il oppose l'absence de preuve du caractère illégal de la construction. Il déclare qu'il n'a plus accès au logement, la communication avec M. [T] [J] et Mme [X] [E] épouse [J] étant rompue.

Conformément à leurs conclusions en défense n° 2, M. [T] [J] et Mme [X] [E] épouse [J], au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 835 du code de procédure civile :

-concluent au débouté des demandes de M. [F] [O], -sollicitent sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Ils se prévalent d'un constat d'indécence et de la mise en demeure adressée par la Mairie à M. [F] [O] le 21 décembre 2023. Ils précisent que les travaux de mise en conformité du logement ne sont pas réalisés. Ils font état d'importants problèmes d'humidité. Ils indiquent avoir signalé l'apparition de moisissures et un défaut d'isolation à M. [F] [O] dès l'hiver de l'année 2022. Ils ajoutent qu'une recherche auprès des services de l'urbanisme fait apparaître l'absence de permis de construire. Ils font valoir la souscription d'une assurance habitation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il en est de même s'agissant de l'obligation de souscrire une assurance contre les risques locatifs.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Il en est de même s'agissant du défaut d'assurance, en application de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l'espèce, le contrat de bail du 1er avril 2021 comporte une clause résolutoire en son article XI et un commandement de payer la somme en principal de 5.602 euros et de justifier d'une assurance, visant cette clause, a été signifiée à M. [T] [J] et Mme [X] [E] épouse [J] le 23 octobre 2023.

Les parties sont en l'état d'un contrat de bail portant sur un appartement de type 2 d'une surface de 32,50 m2, occupé par M. [T] [J] et Mme [X] [E] épouse [J] et leur fille âgée de deux ans.

M. [T] [J] et Mme [X] [E] épouse [J] opposent un constat de non-décence établi par les services d'hygiène de la mairie d'[Localité 5] le 22 septembre 2023. Des infractions au règlement sanitaire départemental (RSD) sont relevés. Si une suspicion de péril est écarté, des désordres notables sont relevés, notamment :

-des défauts de stabilité du bâti et/ou un risque d'effondrement ou de chute de matériaux, avec la présence d'un étai à l'extérieur, -une hauteur insuffisante, -une installation électrique non-conforme, -une mauvaise évacuation des eaux usées, -une absence totale de ventilation, -la présence de nuisibles.

Si M. [T] [J] et Mme [X] [E] épouse [J] ne justifient pas d'une assurance contre les risques locatifs sur la période du 12 avril 2023 au 25 mai 2024, la délivrance d'un commandement de payer un mois après l'établissement d'un constat de non-décence relèvent d'une appréciation ne relevant pas de la compétence du juge des référés.

Il en résulte une contestation sérieuse, s'appliquant également à la demande en paiement de l'arriéré locatif.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur l'ensemble des demandes, tant principales que reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DIT n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes ;

CONDAMNE M. [F] [O] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente