Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 24/00034 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZCW NAC : 78A

JUGEMENT D’ORIENTATION (VENTE AMIABLE)

13 mars 2025

DEMANDERESSE

Société EOS FRANCE, agissant en qualité de recouvreur du Fonds Commun de Titrisation CREDINVEST, compartiment CREDINVEST 2, représenté par la société EUROTITRISATION, venant aux droits de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Maître Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (avocat plaidant) et Maître Guillaume Jean Hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN (avocat postulant), substitué par Me Sylvie JARRY-DELAGE, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

S.C.I. COEUR DE PALMIER [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CRÉANCIERS INSCRITS

LE COMPTABLE DU SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS (SIP) DE [Localité 12] - TRESOR PUBLIC [Adresse 3] [Adresse 10] [Localité 8] Représenté par Maître Céline MAZAUDIER-PICHON DE BURY de la SELARL PRAGMA, substitué par Me Pierre HOARAU, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Société EOS FRANCE en qualité de recouvreur du Fonds commun de titrisation CREDINVEST représenté par la société EUROTITRISATION, venant aux droits de la CAISSE D’EPARGNE CEPAC [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Maître Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (avocat plaidant) et Maître Guillaume Jean Hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN (avocat postulant), substitué par Me Sylvie JARRY-DELAGE, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

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COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Juge de l’exécution : M. Bernard MOLIE, Premier Vice-Président Greffier : Mme Dévi POUNIANDY

Audience publique du 23 janvier 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

par jugement contradictoire le 13 mars 2025, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par M. Bernard MOLIE, Premier Vice-Président, assisté de Mme Dévi POUNIANDY.

Copie exécutoire délivrée le 13/03/2025 à Maître DE GERY, Maître Iqbal AKHOUN, Maître Céline MAZAUDIER

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Suivant commandement délivré le 17 avril 2024, et publié le 03 juin 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 14] sous la référence Volume [Immatriculation 7] n° 61, la société EOS FRANCE a fait saisir la parcelle de terrain, la maison y édifiée, située à [Localité 11], cadastrée section [Cadastre 9], [Adresse 2] pour une contenance de 1ha 72a.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet, la société EOS FRANCE a fait assigner à comparaître la SCI COEUR DE PALMIER devant le juge de l’exécution par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024.

Le créancier poursuivant a fait dénoncer le commandement de payer valant saisie aux créanciers inscrits précités par actes des 29 juillet, 1er août 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 2 août 2024.

Dans ses dernières conclusions du 11 décembre 2022, le créancier poursuivant demande de :

-DIRE ET IUGER que le FCT CREDINVEST, représenté par la société EUROTITRISATION et ayant pour recouvreur la société EOS FRANCE, venant aux droits de la CAISSE D'EPARGNE CEPAC, créancier saisissant, est titulaire d'une créance privilégiée, liquide et exigible sur la société civile immobilière COEUR DE PALMIER, et qu'il agit en vertu d'un titre exécutoire au sens de l'article L.311-2 du Code des procédures civiles d'exécution. -CONSTATER que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l'article L.311-6 du Code des procédures civiles d'exécution. -MENTIONNER dans le jugement d'orientation à intervenir le montant retenu pour sa créance privilégiée en premier rang, à savoir, la somme d'un montant total, sauf mémoire, de 187.256 97€ (CENT QUATRE VINGT SEPT MILLE DEUX CENT CINQUANTE SIX EUROS ET QUATRE VINGT DIX SEPT CENTIMES) en principal et intérêts arrêtés au 26 février 2024, à parfaire des sommes dues depuis la date du décompte. -DIRE ET IUGER irrecevable toute contestation ou demande incidente non présentée par la débitrice saisie, au plus tard lors de l’audience d’orientation tenue le jeudi 12 septembre 2024 à 08h30, par voie de conclusions signées par un avocat inscrit au Barreau de SAINT DENIS (REUNION). -DETERMINER les modalités de poursuite de la procédure de saisie immobilière; -CONDAMNER la société civile immobilière COEUR DE PALMIER à payer au Fonds Commun de Titrisation CREDINVEST, compartiment CREDINVEST 2, représenté par la société EUROTITRISATION, ayant pour recouvreur la société dénommée EOS FRANCE, une somme de 3.000,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens non privilégiés.

Dans ses conclusions récapitulatives du 11 décembre 2024, la SCI COEUR DE PALMIER demande de : -Fixer la créance du créancier poursuivant à la somme de 166 000 € vu l’accord intervenu entre les parties -L’autoriser à vendre à l’amiable le bien saisi dans les conditions fixées dans la promesse de vente.

Il convient de renvoyer les parties à leurs écritures précitées pour l’exposé des moyens qu’elles développent.

SUR CE,

Sur la procédure

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée » ;

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut d’un titre exécutoire constitué par la copie exécutoire d’un acte de prêt reçu le 1er mars 2006 en l’étude de Maître [Y] [B], notaire à [Localité 13]. Ce titre constate une créance liquide et exigible, par suite de la déchéance du terme prononcée le 30 janvier 2017.

L’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution précise que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En l’espèce, la SCI COEUR DE PALMIER se prévaut d’un accord sur le montant de la créance à hauteur de 166 000 € , tandis que le créancier poursuivant entend voir fixer son montant à la somme de 187 256,97 €.

S’agissant de la prescription quinquennale et partielle des intérêts, le créancier poursuivant rappelle justement l’effet interruptif de prescription dû au paiement d’acomptes par le débiteur qui reconnaît ainsi le principe de la créance. La déchéance du terme est intervenue le 30 janvier 2017. Entre le mois de mai 2017 et le mois d’octobre 2022 plusieurs paiements volontaires sont intervenus.

S’agissant de l’imprécision quant aux modalités de calcul de l’indemnité de 17 150 €, l’article 12 des conditions générales du prêt fait état d’une indemnité dont le montant est fixé à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû, des intérêts échus et non versés et, le cas échéant des intérêts de retard. Ainsi la somme de 17 150 € correspond aux 7 % du montant du capital restant dû sur la somme de 245 000 €.

Enfin, les acomptes perçus ont bien été pris en considération dans le décompte final.

En conséquence, il convient de mentionner que la créance de la société EOS FRANCE s’élève à la somme de 187 256,97 € en principal et intérêts arrêtés au 26 février 2024, à parfaire des sommes dues depuis la date du décompte.

Sur l’orientation

Selon l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, « lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ».

La SCI COEUR DE PALMIER verse aux débats une promesse d’achat de la société Développement Foncier Réunion pour un montant de 338 085 €. Ce montant est suffisant pour désintéresser le créancier poursuivant.

Il y aura lieu dans ces conditions d’autoriser la vente amiable, et d’en fixer le prix minimal à la somme de 300 000 euros.

Au vu des justificatifs produits, il conviendra de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 4965,21 €.

Au vu des circonstances de l’espèce, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. La société EOS FRANCE sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

MENTIONNE que la créance de la société EOS FRANCE est de 187 256,97 € (principal, frais, intérêts et autres accessoires),

TAXE les frais préalables déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 4 965,21 €,

AUTORISE la SCI COEUR DE PALMIER à poursuivre la vente amiable de l’immeuble visé au commandement,

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 300 000 euros net vendeur, et que l’acte notarié de vente ne sera établi que sur consignation de son montant auprès de la Caisse des dépôts et après justification du paiement des frais taxés, ce en application de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 26 juin 2025 à 8 heures 30 (Salle Viracaoundin) afin de constater la réalisation de la vente,

DIT que la notification du présent jugement vaut convocation des parties à cette audience,

RAPPELLE que l’article R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, « à défaut de pouvoir constater la vente amiable (à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée), le juge ordonne la vente forcée »,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RÉSERVE les dépens.

EN FOI DE QUOI, LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE JUGE DE L’EXÉCUTION ET LE GREFFIER.

LE GREFFIER LE JUGE DE l’EXÉCUTION