Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 24/00588 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GO24

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 06 DECEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [P] [J]

DEMANDERESSE

Madame [T] [Z] née le 06 Novembre 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Medhi DUBUC-LARIBI, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [M] [W] né le 05 Août 1974 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

Monsieur [E] [W] en qualité de caution solidaire né le 01 Mai 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 NOVEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 06 DECEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 mars 2018, Madame [T] [Z] a donné à bail à Monsieur [M] [W] un logement situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 630 €. Ce contrat mentionne Monsieur [E] [W] en qualité de “garant”.

Le 21 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié au locataire pour un montant en principal de 1 937 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par actes de commissaire de justice des 5 et 3 septembre 2024, Madame [T] [Z] a fait assigner en référé respectivement le locataire et et la caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire; - prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - condamner solidairement le locataire et la caution au paiement d'une provision d'un montant de 4 645 € au titre des loyers ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyers, avec indexation ; - condamner solidairement le locataire et la caution à verser la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 8 novembre 2024, Madame [T] [Z] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, le montant des impayés étant de 3 780 €. A la demande du juge, aucune observation n’a été formée sur la régularité de l’acte de cautionnement.

Comparant en personne, Monsieur [M] [W] a indiqué avoir bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel comportant effacement de ses dettes. Il a ajouté ne percevoir qu’une allocation d’adulte handicapé et ne pas être en mesure d’acquitter le montant des loyers.

Monsieur [E] [W], cité à étude, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 4 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ledit délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 21 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 22 février 2024.

La Commission de surendettement des particuliers de la Vienne a validé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effet au 8 juillet 2024. Les effets de la clause résolutoire ont donc été suspendus.

Toutefois, il n’est pas contesté que, depuis, Monsieur [M] [W] n’a pas repris le paiement des loyers et des charges. La clause résolutoire a donc repris ses pleins effets, et celui-ci sera expulsé s’il ne quitte pas spontanément le logement.

Il sera en outre condamné au paiement d’une provision à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation devant réparer le préjudice d’immobilisation de la bailleresse, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération des lieux, au montant du loyer en cours, soit 630 €, révisable selon les mêmes conditions que celles qui étaient prévues au bail.

Compte tenu de l’effacement de la dette au 8 juillet 2024, Madame [T] [Z] justifie que lui est due la somme de 2520 € au 8 novembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de novembre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner le locataire à verser au bailleur une provision de 2520 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [E] [W]

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

L’article 22-1, dernier alinéa, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa de cet article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, si l’assignation comporte demande de condamnation solidaire de Monsieur [M] [W] et de Monsieur [E] [W], ce dernier en qualité de “caution”, aucun acte de cautionnement conforme aux dispositions rappelées ci-dessus n’est produit aux débats.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse quant aux demandes formées contre ce dernier.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens pour les actes effectués postérieurement au 8 juillet 2024.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l'action de Madame [T] [Z] ;

CONSTATONS à la date du 22 février 2024 la résiliation du bail conclu entre Madame [T] [Z] et Monsieur [M] [W] portant sur le logement situé à [Adresse 5] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [M] [W] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS que les effets de la clause résolutoire, suspendus par la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à effet du 8 juillet 2024, ont repris leurs pleins effets ;

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [M] [W] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [M] [W] en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer et charges, soit 630 €, révisable dans les conditions du contrat ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à payer à Madame [T] [Z] une provision de 2520 € à valoir sur le montant des indemnités d’occupation échues non réglés à la date du 8 novembre 2024, incluant l’indemnité de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de décembre 2024, et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [M] [W] à payer à Madame [T] [Z] une provision sur l’indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à celui du loyer (630 €) assorti de l’indexation contractuelle ;

DISONS n’y avoir lieu à référé quant aux demandes formées à l’encontre de Monsieur [E] [W] ;

DÉBOUTONS Madame [T] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] aux dépens de l'instance, qui ne comprendront que les actes effectués postérieurement au 8 juillet 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS