Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT Chambre 4 N° RG 24/03656 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KIEG

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 12 Mars 2025

[J] c/ [S]

DÉBATS : A l’audience publique du 15 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [M] [J] [Adresse 1] [Localité 2] Rep/assistant : Me Marie ALEXANDRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE:

Madame [O] [S] [Adresse 6] [Adresse 5] [Localité 2] Rep/assistant : Me Elisa KONOPKA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 83050-2024-003367 du 02/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

COPIES DÉLIVRÉES LE 12 Mars 2025 : 1 copie exécutoire à ; - Me Marie ALEXANDRE, Me Elisa KONOPKA

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 01/04/2021, M. [J] [M] a consenti un bail d'habitation à Mme [S] [O] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 7] en contrepartie d'un loyer de 700 euros et 20 euros de charges.

Désirant vendre son bien, par exploit de commissaire de justice du 14/09/2023, M. [J] [M] a fait délivrer un congé pour vendre avec effet au 31/03/2023.

Le locataire n’a pas répondu et n’a pas quitté les lieux à la date indiquée.

C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de Justice du 07/05/2024, M. [J] [M] a fait assigner Mme [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : Constater la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties en suite du congé pour vente ;En conséquence Ordonner l’expulsion de Mme [S] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier, des lieux loués à [Adresse 8] Mme [S] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 720 € selon observation oral du conseil à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, complet déménagement et restitution des clés ;Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;Condamner Mme [S] [O] à payer à M. [J] [M] la somme de 4965 € au titre de l’arriéré de loyer ;Condamner Mme [S] [O] à payer à M. [J] [M] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre une somme de 800 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; Condamner Mme [S] [O] aux entiers dépens y compris le coût du congé. A l'audience qui s'est tenue 04/09/2024, les parties sont représentées par leurs conseils respectifs, l’affaire est renvoyée au 15/01/2025 pour plaidoirie ;

A cette dernière audience, M. [J] [M], représenté par son conseil, maintient l'ensemble de ses demandes ; et indique que l’arrière actualisé s’élève à la somme de 12165€ ;

Mme [S] [O] par la voie de son avocat s’en remet à ses écritures, au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations, par lesquelles, elle conteste la validité du congé et explique qu'il ne trouve pas de logement adapté. Il est par ailleurs demandé :

Au principal le rejet des demandes ;

A titre reconventionnel

Par application des dispositions de l’article 1719 du code civil, la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts s’agissant d’un logement indécent ;

Juger que les dépens de l’instance demeure à la charge du propriétaire ;

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12/03/2025.

Il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort ;

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur le congé pour vendre et ses conséquences : Il résulte des termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la Loi n°2020-936 du 30 juillet 2020 et par l'Ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020, « I— Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé : - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. II. — Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (..) »

En application des dispositions de l’article 15-1 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut donc six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre. Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions légales. Le bien objet de la vente doit par ailleurs être identifié. Il faut ainsi qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente, et que l’assiette du congé soit identique à celle du bail.

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le bail consenti à Mme [S] [O] le 01/04/2021 pour une durée de 6 ans expirait le 01/04/2027.

Le congé délivré par exploit du 14/09/2023 pour vendre avec effet au 31/03/2023 à minuit a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Par ailleurs, le congé comporte les mentions requises dont le prix d'achat proposé de 90000 €. Il précise les conditions de la vente projetée et reproduit les termes des 5 premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Il est par ailleurs produit aux débats un mail en date du 10/10/2024 de M. [G] représentant l’agence CITYLIFE par lequel est indiqué l’existence d’une part, d’un mandat de vente ainsi, et, d’autre part, de la renonciation d’un potentiel acquéreur de l’immeuble en l’état de l’occupation de la locataire ;

Il est admis que Mme [S] [O] n’a pas répondu aux offres de vente dont elle conteste la validité du congé sans toutefois apporter le moindre justificatif quant au montant du prix de vente dont elle soutient qu’il est abusif ; de sorte que le congé ainsi délivré demeure valable ;

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et Mme [S] [O] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 31/03/2023.

Sur la demande d’expulsion :

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre.

A défaut de départ volontaire, il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Mme [S] [O] et de tous occupants de son chef en application des dispositions de l’article L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. L’expulsion aura lieu à l’expiration d’un délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux. Passé ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de l’occupante et de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les conditions rappelées dans le dispositif de la présente décision.

Sur l'astreinte :

Il n'apparaît, en revanche, pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [S] [O] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation : Le prononcé de la résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l'espèce, Mme [S] [O] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 31/03/2023 minuit, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par conséquent, à compter du 31/03/2023 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, Mme [S] [O] se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, soit 720 €, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive : L’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve que la personne en cause a résisté à la demande de mauvaise foi, dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol. En l’espèce, M. [J] [M] ne rapporte pas la preuve d’un tel comportement de la part de Mme [S] [O], en outre compte tenu du caractère indemnitaire de l’indemnité d’occupation allouée la demande surabondante n’est donc par recevable ; il sera donc débouté de la demande présentée à ce titre.

Sur l’arriéré de loyer

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil. M. [J] [M] réclame paiement de la somme de 12 165 € arrêtée et actualisée au jour de l’audience ; Mme [S] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette locative ; La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Mme [S] [O] à régler à M. [J] [M] la somme de 12 165 euros avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes des dispositions des articles 1719 du Code civil le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués.

De même l’article 1720 du code civil prévoit que : 'Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'. Le locataire qui entend se prévaloir d’un trouble de jouissance doit prouver que le logement est indécent et que le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et d’équipement,

La locataire doit de même démontrer qu’elle s’est trouvée dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

A l’appui de ses prétention la défenderesse produit notamment différents clichés photographiques non datés et établis de façon non contradictoire à l’égard du propriétaire ; ces clichés ne permettent toutefois pas d’établir l’existence pour la locataire d’un trouble de jouissance, l’impropriété du local, quant à sa destination principale, n’étant nullement rapportée ; par suite Mme [S] [O] sera déboutée de sa demande ;

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mme [S] [O] partie succombante, sera condamnée aux dépens de l'instance y compris le coût du congé délivré par exploit de commissaire de Justice.

Sur les frais irrépétibles :

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Mme [S] [O] partie succombante et tenue aux dépens, doit être condamnée à verser à M. [J] [M], qui a dû agir en justice pour faire valoir ses droits, une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT que le congé pour vendre, délivré14/09/2023 avec effet au 31/03/2023, est régulier et opposable à Mme [S] [O].

CONSTATE la résiliation du bail en date du 01/04/2021 liant M. [J] [M], d'une part et Mme [S] [O] d'autre part concernant le logement sis [Adresse 7] à compter du 31/03/2023 minuit ;

ORDONNE à Mme [S] [O] de quitter les lieux loués sis [Adresse 7] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ;

DIT que M. [J] [M] sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, à procéder à l'expulsion de Mme [S] [O] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux disposions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code ;

CONDAMNE Mme [S] [O] à payer à M. [J] [M], à compter du 31/03/2023, une indemnité d'occupation mensuelle fixe de 720 euros se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;

CONDAMNE Mme [S] [O] à régler à M. [J] [M] la somme de 12 165 € euros au titre de l’arriéré de loyer avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation. DEBOUTE M. [J] [M] de toute demande plus ample ou contraire ;

DEBOUTE Mme [S] [O] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [S] [O] à payer à M. [J] [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [O] aux dépens de l'instance y compris le coût du congé délivré par exploit de commissaire de Justice ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire ;

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION