Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MANTES LA JOLIE

[Adresse 4] [Localité 6]

[Courriel 8] ☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00671 - N° Portalis DB22-W-B7I-SU4X

JUGEMENT

DU : 07 Mars 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A d’[Adresse 9] immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 315 518 803 Agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

DEFENDEUR(S) :

[J] [L] [I]

exécutoire délivrée le à :

expédition délivrée le à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 07 Mars 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ et le 07 Mars 2025

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 10 Janvier 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A d’HLM ANTIN RÉSIDENCES, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 315 518 803 dont le siège social est [Adresse 5],

représentée par Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me LEMAITRE Christophe.

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [J] [L] [I] [Adresse 3] [Localité 7]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025 aux heures d'ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2020, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Monsieur [J] [L] [I] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 528,21 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES a fait signifier à Monsieur [J] [L] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 386,63 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 12 janvier 2024, distribuée le 16 janvier 2024, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES a fait assigner Monsieur [J] [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [J] [L] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, condamner Monsieur [J] [L] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1 890,96 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 410 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 29 octobre 2024.

À l'audience du 10 janvier 2025, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 562,23 euros arrêtée au 26 décembre 2024, loyer du mois de novembre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [J] [L] [I], régulièrement assigné à l'étude d’huisser, ne comparait pas et n'est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [J] [L] [I] assigné à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales 

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la société d’HLM ANTIN RESIDENCES le 16 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société d’HLM ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 décembre 2020, du commandement de payer délivré le 19 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 septembre 2024 que la société d’HLM ANTIN RESIDENCES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [L] [I] à payer à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 1 890,96 euros, au titre des sommes dues au 5 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2024 sur la somme de 1 386,63 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 19 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 19 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 décembre 2020 à compter du 20 mars 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [L] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [J] [L] [I]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 mars 2024, Monsieur [J] [L] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [L] [I] à son paiement à compter de 20 mars 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du CPCE

La société d’HLM ANTIN RESIDENCES sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes des articles L412-1 et L412-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, «si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L. 613- 1 à L. 613- 5 du Code de la construction et de l’habitation, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.”

Toutefois, par décision spéciale et motivée, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442- 4- 1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le bailleur n’ayant allégué et encore moins justifié de motifs pouvant conduire à supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux résultant de l'article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [L] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [J] [L] [I] à payer à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société d’HLM ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 décembre 2020 entre la société d’HLM ANTIN RESIDENCES d'une part, et Monsieur [J] [L] [I] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 mars 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [J] [L] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution formulée par la société d’HLM ANTIN RESIDENCES.

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [J] [L] [I] à compter du 20 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

CONDAMNE Monsieur [J] [L] [I] à payer à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 1 890,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 5 septembre 2024 échéance d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 sur la somme de 1 386,63 euros, et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE Monsieur [J] [L] [I] à payer à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 5 septembre 2024, échéance de septembre, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNE Monsieur [J] [L] [I] à payer à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [J] [L] [I] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 janvier 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE N. CHAKIRI M. WILLIG