Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Fabrice VELASCO

Copie exécutoire délivrée le : à :Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/04204 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UQQ

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT rendu le mercredi 12 mars 2025

DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR Monsieur [S] [J], demeurant [Adresse 2] comparant en personne assisté de Me Fabrice VELASCO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1199

COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 janvier 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mars 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 12 mars 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/04204 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UQQ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 mars 2015, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à Madame [B] [K], un logement sis [Adresse 3]. Madame [B] [K] est décédée le 26 juin 2022. La société RIVP soutient qu’elle a été informée que Monsieur [S] [J] occupe le logement en qualité de concubin de Madame [B] [K]. Elle ajoute que par courrier du 28 juillet 2022, elle a invité Monsieur [S] [J] à produire des pièces justificatives permettant d’étudier un éventuel transfert de bail à son profit. Elle indique que sans réponse de sa part, elle a fait intervenir un Commissaire de justice afin de procéder à une sommation interpellative en date du 26 septembre 2022. Elle précise que Monsieur [S] [J] a alors déclaré être de nationalité algérienne, être en attente de RSA et vivre avec Madame [K] depuis environ 40 ans. Elle affirme que l’occupant n’a jamais sollicité de transfert de bail à son profit auprès d’elle, s’étant simplement maintenu dans les lieux après le décès de la locataire en titre. La bailleresse soutient en conséquence que Monsieur [S] [J] ne justifie pas remplir les conditions de transfert du bail prévu aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.

La RIVP a, par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2024, fait assigner Madame [B] [K] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 14 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : - constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Madame [B] [K] au 26 juin 2022, date de son décès, - ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, du logement sis [Adresse 3], - condamner le défendeur à compter de la date de résiliation, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des taxes et charges diverses et courantes, et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clefs, -condamner Monsieur [S] [J] à lui payer la somme de 4363,96 euros, sauf à parfaire, au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 18 mars 2024 ; - condamner le défendeur au paiement de la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 30 septembre 20242, l’affaire a été renvoyée à celle du 24 janvier 2025.

A l'audience du 24 janvier 2025, la RIVP, représentée par son Avocat, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation. Elle a précisé que l’intéressé ne peut obtenir le transfert du bail car il ne respecte pas les conditions de l’article de l’article 40-3 de la loi de 1989 car à la date du décès, il ne justifie pas d’un séjour régulier sur le territoire français.

En réplique, Monsieur [S] [J], représenté par son Conseil, indique remplir toutes les conditions mais ne pas arriver à renouveler son titre de séjour.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025, date à laquelle le présent jugement a été rendu.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action :

La RIVP justifie avoir saisi la Préfecture le 11/04/2024 en dénonciation de l’assignation du 11 avril 2024, pour une première audience le 30 septembre 2024, soit dans le délai légal minimal de six semaines requis. L’action est donc recevable.

Sur les conditions d’un transfert du bail :

Il convient de rappeler que l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que”(...) Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : - au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code civil; - aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès; - au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; - aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.” L’article 40 de la loi 6 juillet 1989 dispose que : L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L 114 du code de l’action sociale et des familles, et les personnes de plus de 65 ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

La période « d’au moins un an à la date du décès (du 26 juin 2022) » à considérer est du 26 juin 2021 au 26 juin 2022. Monsieur [S] [J] déclare qu’il cohabitait avec Madame [B] [K] depuis 40 ans. La RIVP semble ne plus contester la qualité de concubin de Monsieur [S] [J], indiquant à l’audience fonder son refus de transfert du bail au motif qu’il ne respecte pas les conditions de l’article de l’article 40-III de la loi du 6 juillet 1989 car à la date du décès, ne justifiant pas d’un séjour régulier sur le territoire français.

Aux termes de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par l’article 61 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion dite loi “MOLLE”, puis par la loi du 24 mars 2014, l'article 14 est applicable aux HLM à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire L’article R441-1 du Code de la construction et de l’habitation précise ue les organismes d’HLM attribuent les logements concernés aux « personnes physiques séjournant régulièrement sur le territoire français dans des conditions de permanence définies par un arrêté conjoint du ministre chargé de l’immigration , du ministre chargé des affaires sociales et du ministre chargé de l’immigration… ». Monsieur [S] [J] dont il n’est plus contesté qu’il fût concubin notoire de la défunte, ne produit aucun justificatif justifiant qu’il remplisse les conditions d’attribution requises au titre de sa situation administrative concernant son séjour régulier sur le territoire français, à la date du décès de la locataire en titre. Il n’est en conséquence pas établi que l’intéressé remplisse, au moment du décès, les conditions d’attribution d’un tel logement HLM afin de pouvoir se voir octroyer le transfert du bail à son profit.

Les dispositions de l’article R 641-4 du code de la construction et de l’habitation prévoient que sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

En l'espèce, le logement comporte 1 pièce principale pour une personne. Il est donc adapté à la taille du ménage.

Toutefois, compte tenu de ce qui précède et nonobstant l’adaptation du logement à la taille du ménage, il est établi que le défendeur ne peut bénéficier du transfert du bail litigieux. Dès lors, le défendeur est occupant sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Compte tenu des caractéristiques des lieux occupés et pour compenser l’occupation des locaux, il sera alloué à la RIVP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des taxes et charges diverses et courantes, à compter du 26 juin 2022, et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clefs.

Il apparaît qu'à ce jour, le défendeur a une dette d'indemnité d'occupation, laquelle s’élève à la somme de 4363,96 euros, au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 18 mars 2024 (pièce 2 de la RIVP). Monsieur [S] [J] ne verse aucune pièce justifiant de sa libération. En conséquence, il sera condamné au paiement à la RIVP de la somme de 4363,96 euros, au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 18 mars 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’équité ne commande pas de condamner Monsieur [S] [J] au titre des frais irrépétibles de la procédure de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [S] [J], qui succombe à l’instance, en supportera les dépens, par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, contradictoire et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989,

Déclare la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) recevable en son action,

En conséquence,

Constate la résiliation de plein droit du bail du 12 mars 2015 portant sur le logement situé au [Adresse 3], ensuite du décès de sa locataire, Madame [B] [K] en date du 26 juin 2022, à défaut pour Monsieur [S] [J] de remplir les conditions légales de transfert de bail à son profit ;

Constate conséquemment que Monsieur [S] [J] est occupant sans droit ni titre desdits locaux ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle égal au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des taxes et charges diverses et courantes, et au besoin Condamne Monsieur [S] [J] à son paiement à compter du 26 juin 2022, et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clefs ;

Condamne Monsieur [S] [J] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP), la somme de 4363,96 euros, au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 18 mars 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

A défaut de libération volontaire, ordonne l’expulsion de Monsieur [S] [J] des lieux susvisés ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

Dit que l’expulsion par la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) pourra intervenir suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux qui sera délivré conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [S] [J] aux entiers dépens de la présente instance,

Rappelle que la présente décision est d’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4], le 12 mars 2025,

LE GREFFIER LE JUGE