Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8]

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N° RG 24/56386 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YVQ

N° : 2

Assignation du : 18 Septembre 2024

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[1] 2 copies exécutoires délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 12 mars 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier. DEMANDERESSE

La société S.C.I. MIKE, société civile immobilière [Adresse 3] [Localité 5]

représentée par Maître Marc GAILLARD de la SELAS SELARL MARC GAILLARD, avocats au barreau de PARIS - #C0962

DEFENDEURS

S.A.S. INFUSE FRANCE [Adresse 1] [Localité 6]

Monsieur [W] [B] [F] [Adresse 4] [Localité 7]

représentés par Maître Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocats au barreau de PARIS - #G0485

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties représentées,

Suivant acte sous seing privé en date du 22 octobre 2021, la société MIKE a donné à bail commercial à la société ATELIER EIDEN pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 2021, un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 40.000 euros HT, payables en 12 termes égaux le dernier jour ouvrable de chaque mois à terme échu.

Par acte sous seing privé du 23 juin 2023, la société ATELIER EIDEN a cédé son fonds de commerce à la société INFUSE FRANCE.

Monsieur [W] [F] s’est porté caution solidaire à durée limitée par acte séparé du même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, la société MIKE a assigné la société INFUSE FRANCE et Monsieur [W] [F] en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d'obtenir : - l'expulsion de la société INFUSE FRANCE et Monsieur [W] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, aux frais de la société INFUSE FRANCE et Monsieur [W] [F], - la condamnation de la société INFUSE FRANCE et Monsieur [W] [F] à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 6 186, 32 euros, correspondant au montant de l'arriéré locatif, - la condamnation de la société INFUSE FRANCE et Monsieur [W] [F] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation mensuelle indexée de 6 500 euros et révisable en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction, - la condamnation de la société INFUSE FRANCE et Monsieur [W] [F] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer délivrés les 10 mai et 5 août 2024.

Lors de l'audience du 12 février 2025, la société MIKE, représentée par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 11.028,88 euros et s'opposant aux délais.

La société INFUSE FRANCE et Monsieur [W] [F], représentés par leur Conseil, contestent le montant réclamé et sollicitent des délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire dans l'attente, indiquant que l'arriéré locatif est conjoncturel et que la perspective est positive.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

MOTIFS

1/ Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l'article 22 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d'avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d'huissier du 5 août 2024, dénoncé à caution le 7 août, la société MIKE a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, la société INFUSE FRANCE et Monsieur [F] justifient du développement de leur activité et de partenariats de nature à améliorer notablement leur situation financière.

Il convient par conséquent d'accorder les délais de paiement sollicités et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme suit au présent dispositif.

En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l'expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d'occupation sera mise à sa charge depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, la demande de fixation d'une indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 6 500 euros s'analysant en une clause pénale dont l'appréciation du montant excessif échappe aux pouvoirs du juge des référés.

2/ Sur la provision

Aux termes de l'article 835 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l'obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation dus à la société MIKE s'élève à la somme de 11.028, 88 euros. Toutefois, les défendeurs produisent un mail faisant état de versements entre mai et juin et notamment de 2 000 euros le 15 mai 2024 et 1 500 euros le 28 mai 2024 dont le gérant confirme la réception mais n'apparaissant pas pour ces deux dates sur le décompte. L'obligation n'est donc pas sérieusement contestable à hauteur de 11. 028,8 euros dont 3 500 euros à déduire.

La société INFUSE FRANCE et Monsieur [W] [F] seront donc condamnés solidaiement à titre provisionnel à payer la somme de 7 528, 88 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, la société INFUSE FRANCE et Monsieur [W] [F] qui succombent supporteront in solidum le poids des dépens.

Il est équitable de condamner in solidum la société INFUSE FRANCE et Monsieur [W] [F] au paiement à la demanderesse de la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons solidairement la société INFUSE FRANCE et Monsieur [W] [F] à payer à la société MIKE une provision de 7 528, 88 euros (sept mille cinq cent vingt huit euros quatre vingt huit centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 3 février 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Accordons à la société INFUSE FRANCE et Monsieur [W] [F] un délai de grâce pour se libérer et dit qu'elle devra s'en acquitter par 12 paiements mensuels successifs d'un montant de 627 euros (six cent vingt sept euros) en sus du loyer et des charges en cours, payables le 15 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la décision, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

Rappelons que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non respect des délais de paiement,

Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la la société INFUSE FRANCE et Monsieur [W] [F] devront quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons en cas de résiliation la société INFUSE FRANCE et Monsieur [W] [F] à payer à la société MIKE une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux jusqu'à la date de son départ effectif ;

Disons n'y avoir lieu à référés pour la demande de majoration du loyer à titre d'indemnité d'occupation ;

Condamnons in solidum la société INFUSE FRANCE et Monsieur [W] [F], aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 août 2024 et de la dénonciation à caution du 7 août 2024 ;

Condamnons in solidum la société INFUSE FRANCE et Monsieur [W] [F] au paiement à la société MIKE de la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Fait à [Localité 8] le 12 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Maïté FAURY