Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine SCHLEEF ; Me Pierre GENON CATALOT

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/04730 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZUE

N° MINUTE : 5-2025

JUGEMENT rendu le mercredi 12 mars 2025

DEMANDERESSE Madame [D] [X], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1909

DÉFENDERESSE E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096

COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 décembre 2024 Délibéré le 12 mars 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 12 mars 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/04730 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZUE

EXPOSÉ DU LITIGE

L'EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti le 27 juin 2011, à bail à Madame [D] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3].

Par acte d'huissier en date du 19 avril 2024, Madame [D] [X] a fait assigner l'EPIC PARIS HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Ordonner la consignation des loyers dans l’attente de l’achèvement des travaux auprès de la Caisse des dépôts et consignationCondamnation du bailleur à effectuer les travaux tendant à rendre l’immeuble décent, avec une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à venir,Condamnation du bailleur à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,Dire que le coût de l’exécution forcée sera supportée par le débiteur,Condamnation du bailleur à lui verser la somme de 2400 euros au titre des frais irrépétibles, directement à Maître [Z] [U] outre aux dépens, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. A l'audience du 11 décembre 2024, Madame [D] [X], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle a réitéré les demandes de son assignation. Monsieur [X] [K] intervient volontairement, s’associant aux demandes. Au soutien de leurs prétentions, Madame et Monsieur [X] soutiennent que les parties communes ne sont pas entretenues et que les ascenseurs sont souvent en panne, le premier depuis le 7 octobre 2024 et le deuxième très régulièrement pour des durées de 48 heures, alors que Madame [X], vivant au 10 éme étage de l’immeuble, est handicapée, ce qui lui interdit de se rendre au travail. Les demandeurs font valoir qu’à cela s’ajoutent des problèmes d’étanchéité de la terrasse, les eaux de pluie pénétrant leur appartement. Ils ajoutent les appartements proposés par le bailleur dans le cadre de leur demande de mutation sont trop onéreux. Ils ne formulent toutefois pas devant la juridiction de demande de relogement.

L'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il a sollicité l’irrecevabilité des demandes initiales, Madame [X] étant cotitulaire du bail, et ne pouvant, de ce fait, agir seule. Il ajoute que la demande de relogement n’est fondée sur aucune base légale et sollicite le rejet des autres demandes, ainsi que le versement de la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles due par Madame [X] et aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH souligne que les demandeurs sont défaillants dans l’administration de la preuve, alors que les rapports des dysfonctionnement présentés dans les débats font état de panne de 73 heures de juillet 2023 à mai 2024. Le bailleur ajoute qu’un logement a été proposé au regard des ressources du couple et refusé, et que leur fils provoque des nuisances, utilisant les ascenseurs pour monter son scooter

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité

La société bailleresse conteste, au regard de l’article 122 du code de procédure civile, la recevabilité de l’assignation, en ce que Madame [X], cotitulaire du bail, aurait agi seule. A la supposer établie, force est de relever que si la régularisation est possible et constatée au moment où le tribunal statue, l’irrecevabilité sera écartée. Or, Monsieur [X] est intervenu volontairement à l’audience par dépôt de conclusions, cette intervention étant recevable au regard des dispositions de l’article 330 du code de procédure civile.

Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état ne décharge nullement pas le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence par une suspension du paiement des loyers.

En l'espèce, Madame [D] [X] dénonce deux griefs, le dysfonctionnement récurrent des ascenseurs et le défaut d’étanchéité d’une terrasse.

Il est rappelé au visa de l’article 9 du code de procédure civile qu’ « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Les époux [X] ne fournissent que leurs propres courriers à l’appui des prétentions énoncées sur les ascenseurs ainsi qu’une unique photographie ( pièce 10), ainsi que des clichés photographiques, en pièce 11, intitulée « fuite plafond », les demandeurs se prévalant de fuite au niveau des terrasses et de la toiture, sans même identifier les terrasses dont il s’agit. Il est rappelé, au surplus, que les propres clichés photographiques produits par les locataires n'ont, en eux-mêmes, aucune valeur probante pour avoir été effectués sans aucune garantie d'authenticité, sans mention d'aucune date et sont insuffisants pour établir la réalité de quelques désordres allégués, par ailleurs, imprécis, dans leur matérialité, durée et ampleur.

Les époux [X] échouant à apporter la démonstration de leurs affirmations seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les mesures accessoires

Les époux [X], partie perdante, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société bailleresse les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros sera donc allouée au visa de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’intervention volontaire de Monsieur [K] [X] recevable

DECLARE les demandes de Madame et Monsieur recevables

DEBOUTE Madame [D] [X] et Monsieur [K] [X] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [X] à verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [X] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection