Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [H] [J] [I] [J]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien GOGUEL-NYEGAARD

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00740 - N° Portalis 352J-W-B7J-C63K4

N° MINUTE : 8

JUGEMENT rendu le 07 mars 2025

DEMANDEUR Monsieur [G] [T] [B] [S] [R], demeurant [Adresse 3] - TUNISIE

représenté par Me Sébastien GOGUEL-NYEGAARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0504

DÉFENDEURS Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [I] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 janvier 2025

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mars 2025 par Xavier REBOUL, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 mars 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/00740 - N° Portalis 352J-W-B7J-C63K4

FAITS ET PROCEDURE

Vu l'assignation du 28 octobre 2024, délivrée à la demande de M. [G] [R], à M. [H] [J] et Mme [I] [J], dénoncée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, reçue le 30 octobre 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail de locaux situés : [Adresse 1] à [Localité 5], conclu le 20 juillet 2020, entre les parties, par application de la clause résolutoire du bail, et ce suite à la délivrance le 30 juillet 2024, d'un commandement visant cette clause et dont les causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, - prononcer leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, - ordonner l'acquisition du dépôt de garantie, au profit du bailleur, - les condamner solidairement à payer la somme non prescrite de 136 500 €, (septembre 2024 inclus), somme actualisée à l'audience, à hauteur de 206 372,12 €, à la date du 24 janvier 2025 (janvier 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement, une indemnité d'occupation de 246 € par jour, et 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

M. [J] soutient qu'il est à jour du paiement des loyers, jusqu'à juillet 2024, qu'il peut faire la preuve de ces paiements et sollicite le renvoi à une audience ultérieure pour être en mesure d'attester ce qu'il soutient.

MOTIFS

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Le locataire est obligé: a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire… " Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, qui résulte tant du bail signé entre les parties le 20 juillet 2020, qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de cette obligation, que de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient de relever, que le demandeur a saisi au moins deux mois avant l’assignation la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de son locataire conformément aux prescriptions de l'article 24 II de la loi précitée, cette dernière ayant réceptionné la notification le 2 août 2024.

Il résulte des pièces produites que des loyers et charges n'ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré, le 30 juillet 2024, pour paiement de 182 178,34 €, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990, sans réaction particulière de leur part.

Ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit, dès l'expiration de ce délai.

M. [J] soutient qu'il est à jour du paiement des loyers, jusqu'à juillet 2024 ; il dit qu'il peut faire la preuve de ces paiements. L'article 1353 du code civil à partir prévoit : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. "

L'article 6 du code de procédure civile précise que : " A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder ". L'article 9 du code de procédure civile ajoute : " Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

En l'espèce, M. [J] a été prévenu dès le 30 juillet 2024 (date du commandement de payer), d'une procédure judiciaire initiée à son encontre ; pourtant, le 28 janvier 2025, il se présente à l'audience, les mains vides, sans aucun document, tels que relevés de compte bancaire, ou autres, pouvant être en mesure d'établir l'existence d'autres paiements que le chèque de 9000 €, porté au crédit le 30 octobre 2020. Il ne prouve pas non plus le versement de loyers, au bénéfice d'un tiers. Il se contente d'affirmer qu'il est à jour du paiement des loyers, jusqu'à juillet 2024, ce qui ne suffit pas à établir l'existence d'un fait juridique (le paiement effectif). En revanche, il résulte de l'historique de compte produit (p.4 de l'assignation et pièces n° 4 et 6 de M. [R]), des sommes prescrites reconnues par le bailleur (créance de 136 500 €, septembre 2024 inclus, compte tenu de la prescription de trois ans), que M. [H] [J] et Mme [I] [J] restent devoir (136 500 € + 3X 3900 €), soit la somme de 148 200 €, arrêtée à la date du 24 janvier 2025 (janvier 2025 inclus), au paiement de laquelle il convient de les condamner solidairement, sans acquisition du dépôt de garantie, au profit du bailleur.

Ne sont pas soumises à l'exigence d'une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l'allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 20 juillet 2020, pour le logement situé: [Adresse 1] à [Localité 5], sont réunies à la date du 1er octobre 2024, et que la résiliation du bail est acquise à cette date;

ORDONNE l'expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, M. [H] [J] et Mme [I] [J], comme celle de tous occupants de leur chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L412 - 1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 - 1 et suivants du même code ;

FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [H] [J] et Mme [I] [J] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et les condamne solidairement à payer à M. [R] cette indemnité, à compter du 1er octobre 2024, jusqu'au départ effectif des lieux, de tout bien, de toute personne de leur chef et la remise des clés;

CONDAMNE solidairement M. [H] [J] et Mme [I] [J] à payer 148 200 € à M. [R], au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus le 24 janvier 2025 (janvier 2025 inclus), sans acquisition du dépôt de garantie, au profit du bailleur ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [J] et Mme [I] [J] à payer 2000 € à M. [R], en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [J] et Mme [I] [J] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024 ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le président