Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [M] [X] [E] [X]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10283 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6IIL

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 mars 2025

DEMANDERESSE S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDERESSES Madame [M] [X], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Madame [E] [X], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 janvier 2025

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mars 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 mars 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10283 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6IIL

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l'assignation en référé du 4 novembre 2024, délivrée à la demande de la SA d'HLM CDC Habitat Social, à Mme [M] [X] et Mme [E] [X] , dénoncée au représentant de l'Etat dans le département, au moins 2 mois avant la date de l'audience, reçue le 5 novembre 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir : - constater la résiliation du bail du logement situé : [Adresse 1], à [Localité 5], conclu le 22 avril 2016, par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 26 juin 2024, d'un commandement visant cette clause et dont les causes n'ont pas été réglées dans les 2 mois de sa délivrance, - prononcer leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, - les condamner solidairement à payer une provision actualisée de 829,59 € au titre des sommes dues le 20 janvier 2025 (décembre 2024 inclus), outre une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 10 % et des charges, ainsi que 700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] [X] et Mme [E] [X] contestent avoir une dette, disent avoir payé 350 € en juin, jamais déduits, et que 400 € ont été indûment rajoutés. Elles refusent de payer quelque chose qu'elles ont déjà payé.

MOTIFS

L'article 834 du code de procédure civile indique : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. "

L'article 835 du code de procédure civile prévoit : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. "

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail signé le 22 avril 2016, qui prévoit une clause résolutoire, que de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 oblige les bailleurs personnes morales, notamment les bailleurs sociaux, sous peine d'irrecevabilité de leur demande, de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX) ou les organismes payeurs des aides au logement, tels que la CAF, de l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de son locataire, en leur fournissant les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice, ce qui comprend nécessairement le décompte de la dette ; la CAF de [Localité 4] a réceptionné la notification le 6 mai 2024.

Il résulte des pièces produites et il n'apparaît pas sérieusement contestable que des loyers et charges n'ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à Mme [M] [X] et à Mme [E] [X], le 26 juin 2024, pour paiement de 4147,08 €, représentant les sommes dues à cette date, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Ses causes n'ont pas été réglées dans les 2 mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l'expiration de ce délai de 2 mois.

L'article 1353 du code civil prévoit : "… celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. "

L'article 9 du code de procédure civile ajoute : " Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

En l'espèce Mme [M] [X] et Mme [E] [X] disent avoir payé 350 € en juin 2024, jamais déduits, alors même que cette somme a été portée au crédit du décompte (écriture du 20 juin 2024) et qu'elles ne prouvent aucun autre paiement non comptabilisé par le bailleur, pas plus que les 400 €, dont elles disent qu'ils auraient été indûment rajoutés. Elles ne prouvent l'existence d'aucun paiement non comptabilisé. Après déduction de 132,42 € de frais de contentieux comptabilisés, il résulte ainsi de l'historique de compte produit, à la date du 20 janvier 2025 (décembre 2024 inclus), non valablement contesté, qu'il reste dû 697,17 €, somme au paiement de laquelle Mme [M] [X] et Mme [E] [X] sont solidairement condamnées.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années… "

La situation de Mme [M] [X] et Mme [E] [X] qui ont repris les paiements, sans toutefois apurer leur dette, contrairement à ce qu'indique leurs déclarations intempestives, non appuyées par des preuves de paiement, permet toutefois de leur octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du bail, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect des modalités de paiement de l'arriéré telles que définies au dispositif. Ces délais de paiement valent pour régler les sommes dues au titre des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 22 avril 2016, pour le logement situé, [Adresse 1] à [Localité 5], sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [M] [X] et Mme [E] [X] à payer la provision de 697,17 € à la société CDC Habitat Social, à la date du 20 janvier 2025 (décembre 2024 inclus) ;

AUTORISONS Mme [M] [X] et Mme [E] [X] à s'acquitter de cette dette par versements mensuels consécutifs de la somme de 50 €, en sus des loyers et charges courants, le dernier versement devant solder la dette;

DISONS que le premier versement, comme les versements suivants, interviendront à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu'en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

DISONS qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité au titre du retard comme d'un seul terme courant comme il vient d'être dit:

- la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,

- leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, du logement situé : [Adresse 1], à [Localité 5], sera poursuivie au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L412 - 1 du code des procédures civiles d'exécution, et que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 - 1 et suivants du même code,

- les délais octroyés sur les dépens seront caducs et ces sommes seront immédiatement exigibles ;

CONDAMNONS en outre dans ce cas, solidairement Mme [M] [X] et Mme [E] [X] à payer à la société CDC Habitat Social une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu'au départ effectif du logement, de tout bien, de toute personne et la remise des clés ;

DISONS que le seul non respect des délais de paiement, pour les sommes dues au titre des dépens n'a pas de répercussion sur la clause résolutoire du bail ;

DISONS qu'il est équitable de laisser à la société CDC Habitat Social la charge de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNONS solidairement Mme [M] [X] et Mme [E] [X] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 26 juin 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT